成都春熙路项目市场研究分析及投资可行性报告

春熙路项目市场研究分析及投资

可行性建模设想

一、2006年成都市中心城区房地产市场分析

1、2006年成都市中心城区土地市场状况（中心城区调研范围以一环路以内为界） 1） 土地供应与成交情况

中心城区土地供应与成交情况 土地供应 面积（亩） 166．7 ▲ 2006年成都市城中心区域土地平均成土地价格达933.57 宗数 16 土地成交 面积（亩） 154 宗数 15 成交均价（万元/亩） 933．57 元/亩，其土地单宗平均成交面积在10亩左右。

2）土地供应权重比情况

2006年成都市主城区成交土地环域分布图内环以内,1%内至一环,3%一至二环,5%二至三环,24%

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2006年成都市主城区土地供给主要在三环路以外，其一 环以内的中心城区土地供给仅占4%。

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3）土地供应分布情况

2006年中心城区土地拍卖成交地块分布情况50454035302520151050线线线线线沿沿沿沿沿路路路街街兴升沙大大道东沿线

面积（亩）数量（宗）3.532.521.510.50锦太玉北东蜀都大

▲ 成交地块主要分布在内至一环区域，分布方向主要在人民北路 方向的北大街片区和红星路以东的东大街片区及蜀都大道东沿线区 域；中心城区的春熙、盐市口核心商业圈和骡马市商务圈区无土地 拍卖，仅有2宗零星地块挂牌成交。

4）土地用地类别情况

中心城区土地稀缺，核心商业、商务圈区内几乎无地可供，现拍卖的土地多属中心城区生活服务配套设施用地，多数地块用地性质为商住用地和综合性用地，其中住宅用地所占比例相对较高，而相应的纯商业用地所占比例在下降。（见附表：2006年成都中心城区土地拍卖成交详细列表）

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小结：

(1) 2006年成都市中心城区有13宗土地拍卖出让/转让（其中1宗暂停或推迟拍卖），3宗挂牌出让/转让，共成交15宗，总成交面积约154亩，其土地单宗平均成交面积在10亩左右，平均每亩土地成交价格为933.57万元；

(2) 中心城区土地分布从环域分析，主要在内至一环区域,从方位分析，主要分布在人民北路方向的北大街片区和红星路以东的东大街片区及蜀都大道东沿线区域，而中心城区的春熙、盐市口核心商业和骡马市商务圈区内仅有2宗挂牌成交的零星小地块；

(3) 中心城区核心商业圈区的土地稀缺，现行拍卖的土地主要为拆迁改造的零星小地块，规划用地性质多为中心城区商圈的生活配套设施用地，主要是商住用地和综合性用地，其中住宅用地的权重比较高。

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2、2006年成都市中心城区商品房市场状况（中心城区调研

范围以一环路以内为界）

1）商品房整体情况

供应量： 2006年城中心批准预售商品房项目共13个共75.82万平方米，同比减少6.6%；

交易量： 2006年城中心交易商品房67.83万平方米，同比减少27.5%；

供销比： 2005年城中心商品房供销比为0.87，2006年同期供销比为1.12。相对2005年同期有所上升；

区域多占比重：

与2005年同期相比，2006年1-12月市中心商品房非住宅项目批准预售面积和交易量在全市所占比重均有所增加，分别占19%和19.6%，其他各类商品房项目预售面积和交易面积在全市所占比重则有不同程度的减少。

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