物业管理师经营管理试题2上

一、单项选择题<共60分，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1．以下关于零售商业物业说法不正确的是< ） A．区域购物中心的建筑规模在10万平M以上 B．市级购物中心的年营业额在1~5亿元人民币之间 C．地区购物商场内中型百货公司往往是其主要租户 D．居住区商场服务人口1~5万人 答案：B

分析：P4，市级购物中心的年营业额在5亿元人民币以上。 2．以下属于组合投资管理职责的有< ） A. 制定物业发展战略计划 B. 客户报告与现金管理 C. 危机管理

D. 物业更新改造等主要开支决策 答案：B

分析：P11表1-1。A制定物业发展战略计划属于资产管理的职责；C危机管理属于物业管理的职责；D物业更新改造等主要开支决策属于资产管理的职责。b5E2RGbCAP 3．设施管理的服务对象通常为< ） A．高新技术企业用房 B．科研教案设施 C．大型公共文体设施

D．拥有房地产的非房地产企业或机构 答案：D

解读：A高新技术企业用房、B科研教案设施、C大型公共文体设施属于设施管理的对象，而不是服务对象。

4．以下属于物业管理战略性管理工作的是< ） A．构建信息基础 B．物业保险管理 C．未来维修和维护 D．现金流量和成本管理 答案：A

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解读：P13。物业经营管理中的战略性工作主要包括确定投资战略、确定投资标准、构建信息基础、决策分析、进行资产组合。常规工作通常包括现金流量和成本管理、日常维修和维护、未来维修和维护、设施设备管理以及物业保险管理等。p1EanqFDPw 5．以下关于房地产置业投资说法正确的是< ）

A．面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权为目的的投资

B．房地产置业投资的目的是将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入 C．房地产置业投资的对象是市场上的存量房地产

D．投资者可以将投资的物业转售给其他置业投资者，并获取转售收益 答案：D

解读：A．面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权为目的的投资不对。应该是面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资；B房地产置业投资的目的是将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入不对。因为房地产置业投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用；二是作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入；C．房地产置业投资的对象是市场上的存量房地产也不对。因为房地产置业投资的对象可以是开发商新竣工的商品房<市场上的增量房地产），也可以是旧有物业<市场上的存量房地产）。DXDiTa9E3d 6．房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的< ）。 A.销售收入 B.转让收入 C.租金收入 D.利息收入 答案：C

7．某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有< ）。RTCrpUDGiT A．位置固定性 B．各异性 C．适应性 D．相互影响性 答案：D

分析：D相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响；A位置固定性是房地产最重要的一个特性。房地产不仅受地区经济的束缚，还受到周围环境的影响。B各异

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性是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产。5PCzVD7HxA 8．投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险称为< ） A．通货膨胀风险 B．市场供求风险 C．变现风险 D．或然损失风险 答案：A

分析：B市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险；C变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险；D或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。jLBHrnAILg 9．工业物业对投资区位的特殊要求是< ） A．公共交通便捷程度 B．居民人口与收入 C．周围工业物业的影响

D．当地提供主要原材料的可能性 答案：D

分析：A公共交通便捷程度属于居住物业、写字楼、零售商业物业对投资区位的特殊要求；B居民人口与收入属于居住物业对投资区位的特殊要求；C周围工业物业的影响，属于周围环境或周围土地利用情况和环境，所以属于居住物业、写字楼对投资区位的特殊要求。xHAQX74J0X 10．房地产投资中狭义的区位是指

11. 以下属于静态盈利能力指标的是< ） A．财务净现值 B．财务内部收益率 C．借款偿还期 D．现金回报率 答案：D

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解读：A财务净现值、B财务内部收益率两者属于动态盈利能力指标；C借款偿还期属于清偿能力指标。 12．对于房地产开发投资工程来说，现金流出不包括< ） A．土地费用、建造费用 B．还本付息 C．税金 D．比较成本 答案：D

解读：P38中下部。对于房地产开发投资工程来说，现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等，现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等。LDAYtRyKfE 13．< ）是业主十分关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的重要方面。 A．潜在毛租金收入最大化 B．税前现金流最大化 C．税后现金流最大化 D．净运营收益最大化 答案：D

解读：P41中下部，净运营收益的最大化是业主最关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面。因此，物业管理企业要尽可能增加物业的有效毛租金收入，降低运营费用，以使交给业主的净运营收益尽可能大。Zzz6ZB2Ltk 14．下列关于名义利率与实际利率的表述中，不正确的是< ）。 A.当计息周期为1年时，年名义利率等于年实际利率 B.实际利率真实地反映了资金的时间价值

C.计算周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大 D.名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大 答案：C

解读：C不对，正确的应是计算周期相同时，名义利率越大，名义利率与实际利率的差值就越大。 15．以下关于设备更新特点的描述中正确的是< ） A．设备更新的核心工作，是确定设备的更新费用 B．设备更新分析以净收益法为主

C．设备更新分析只考虑未来发生的现金流量 D．通常只比较设备的收益

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