当前形势下三类业务(地方政府融资平台业务、房地产业务、股权直投业务)风险审查要点

4、项目规划情况：主要关注项目规划规模、业态、套型，并以此一定程度判断项目的5、项目批文与四证取得情况与进度，是否存在土地闲置情况。

6、项目筹资方案：主要审查项目总投金额、投资成本构成是否合理、自有资金投入比（1）总投情况：总投金额，总投结构与单位建安成本是否合乎常理。项目楼面价格与（2）已投情况与后续筹资安排：自有资金投入比例与到位情况，杠杆比例是否合理，7、项目开发计划与建设进度情况：关注主要开发节点与施工进度，项目的形象进度、8、项目销售价格、销售进度与回款现金流预测：主要审查项目未来去化率与回款情况，（1）当地宏观经济概况：所在城市的政策环境、经济发展水平等。

（2）当地房地产市场总体运行情况与项目所处区域市场情况：所在城市房地产市场运

客户群体定位和未来去化情况。

例、后续筹资方案，对销售返投依赖程度等。 周边项目比较是否具备优势。

后续筹资方案是否合理可否落实，对销售滚投依赖情况。 工程进度，并与资金投入进度进行比较。

可关注项目前期去化率和价格、周边可比项目去化率与定价，并进行压力测试。

行情况，包括近年土地供应情况与未来供应计划、住宅去化周期、住宅存量与新增供应量、成交均价，项目所处商圈或居住区情况及未来规划与发展空间。

（3）项目目前销售情况及周边可比项目去化情况，关注已售部分的去化率、销售均价、（4）项目回款现金流测算与资金平衡情况。 （5）销售盈亏平衡点测算与项目压力测试。 9、资金使用与销售回款的监管：

（1）可否落实项目土地与在建工程的抵押，并关注抵押顺位情况，可否落实融资资金（2）期间管理方案：结合机构自身的投后管理能力，制定切实可行的期间管理措施，回款情况。

专款专用，并对项目的销售回款进行唯一的监管。

落实专职专岗对项目资产和资金进行封闭式管理，以及期间的解押方案、保证金归集和其他抵质押物置换方案。

（五）担保方案 1、抵押担保：

（1）抵押物的权属、面积、用途、处所、购/建时间、取得成本等；

（2）估值情况：评估机构资质、评估方法及依据、评估结果的合理性，对融资本息的（3）抵押人与融资方关系。 （4）抵押物的变现与处置可行性。 2、质押担保：

（1）质押物的估值方式、估值的合理性、对本息覆盖情况、变现便利性。 （2）当地办理相关质押登记的政策要求及可行性。 3、保证担保：

（1）保证人与融资方的关系，为什么愿意提供担保；

覆盖率。周边土地、房产价格情况。

（2）担保人的代偿能力与履约意愿：与融资方分析类似， 如审查其股权结构与股东背三、股权直投业务

该类业务审查个人认为主要行拟投标的业务模式、所处行业及行业前景、标的企业市场

景、资产实力、偿债压力、再融资能力等。

份额、标的企业的估值与未来的成长性、投资方案、未来退出渠道及方案的可行性等。总体上是挖掘优势行业中的优势企业，并以合适的价格、合理的方案投资，判断未来三到五年能否以切实可行的退出渠道。

（一）投资对象

遵循“5W1H”分析法，即围绕拟投标的企业及其团队情况；标的是做什么的；怎么做；1、拟投标的及其团队：看拟投标的等股权结构、实际控制人与团队情况等。 2、业务模式、盈利模式、营销模式：即看标的企业是如何挣钱。

（1）业务模式：标的企业面向什么群体提供什么产品或服务，业务逻辑和技术是否可（2）盈利模式：企业通过所提供的产品或服务是如何挣钱，以什么模式、在什么环节（3）营销模式：企业如何推广自己产品或服务。

3、标的企业所处行业：关注行业未来潜在的市场总量、行业壁垒情况；标的企业在行（1）行业前景：该行业整体蛋糕有多大，行业进入壁垒高低，业务模式或技术、资金（2）标的企业的行业地位与市场占有率：即企业在行业总蛋糕中能切分多少。可以看（3）未来模式或技术更新换代甚至可替代性如何：为什么是在这个时点、这个地点出

为什么是在这个时间这个地点出现该业务模式；做得怎么样。

行，如何实现。企业内部如何决策，相应的管理体系与内控体系、业务流程能否支持其发展。 收费。

业中所处的地位与市场份额如何，是否具备核心竞争力，产品或服务的可替代性等。 等方面 。

标的企业其有具备何种优势，目前企业做得怎么样，未来的成长空间与可持续性

现该业务模式，该行业、业务模式或技术能帮人们解决什么方面的问题，创造什么价值，未来技术更新换代速度甚至出现新技术对目前业务模式的影响如何。

（二）估值情况

即看我能以什么样的价格买入。一个不好的东西即使很便宜我也不要，但一个好的东西，

如果价格太贵，就看是否超出我的心理价位，或者贵得合理。主要关注以何种方法合理估值，是否有合适的对标企业？

（三）投资方案

是以股权投资方式，还是以可转债方式投资？是优先股还是普通股？是受让老股还是投（四）投资保护条款

如设置财务业绩、非财务业绩或上市时间等的对赌条款、反稀释条款、强制随授权、回

资新股？

赎权、引进新投资者限制、股权转让限制、优先分红权、优先购股权、优先清算全、共同售股权、一票否决权等。

（五）退出方案

未来以IPO、上市公司并购、管理层收购、大股东回购等各渠道退出的可能性。