我国商业地产发展现状及对策分析 - 潘伟

DOI:10.13398/j.cnki.issn1673-2596.2012.12.090

第 33 卷第 12 期 2012 年 12 月 赤峰学院学 （汉 文哲学社会科学版） Journal of Chifeng University（Soc.Sci） Vol. 33 No.12 Dec. 2012

我国商业地产发展现状及对策分析

潘 伟， 赵良庆

（安徽 大学

管理学院，安徽 合肥 230036）

自 2010 年至今,我国已经实行三轮房地产调控政策,特

别是 2011 年以来“,国十条”、“限购令”、“限贷令”、“房产税”等政策措施密集出台,政策调控剑指商品住宅市场。在政策调控趋紧的情况下,商品住宅市场出现一定的“降温”,其成交量锐减，价格下跌，极大的限制了商品住宅投资市场,商品住宅市场的冷淡局面使得众多开发商和投资者寻找新的投资方向，而此前一直处于次要地位的商业地产开始成为市场多方关注的热点，各大房地产开发商如万达、华润、万科等知名企业都加大了对商业地产的投入，进军商业地产。相

摘 要：目前我国的商 地 展 体 比 平 ，商 地 因 有国家的支持、城 化 程的需要、老百姓消 的需

要，所以有比 好的 展前景。商 地 开 合市 展，加快新型社区商 的开 ，并在 模定量、布局定位、功能定性上 行科学、合理 划，以 足 展、城市化建 和人民生活水平提高 来的商 施需求。

关键词：商 地 ； 展 状； 策分析

中图分类号：F293.30 文献标识码：A

文章编号：1673- 2596（2012）12- 0078- 03

关数据显示，2011 年全国商业地产已呈爆发式增长态势，达到历史新高。2010 年，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到 5598.9 亿元、1806.5 亿元，而 2011 年分别增长

图 1 2000- 2010 年房地产开发企业（单位）商业营业

用用房投资完成额

数据来源于中国 年 2011

如图 2 所示，从 2000 年的 1399.31 万平方米到 6994.84

万平方米，增长了约 5 倍，从 2000 年到 2007 年销售面积平稳上涨，逐年不断上升，特别是 2005 年的销售面积达到了

34.2%和 31.2%；相应的销售额分别达到 5354 亿元、2149 亿元，分别增长 46.3%和 31.2%；①但快速成长的烦恼也如影相

4081.38 万平方米，比 2004 年增长了约 31.6%，但是 2008 年

随,特别是近几年的中国商业地产呈现出一些新的走势和特点,行业的成长中也暴露出很多的问题。

一、我国商业地产发展现状分析

自从进入 21 世纪以来，在我国一线经济发达城市兴起的商业地产，迅速蔓延到全国各大城市。据国家统计局相关 统计数据显示，2001 年后，我国商业地产的年均投资逐年增长，呈高增长趋势，其投资增长率甚至超过了住宅投资增长 率；年销售面积也逐年稳定增长，销售价格也一路上涨。②以

的时候由于受到金融危机的影响，销售面积有所下降，相比

2007 年降低了约 10%，但相比当时全国住宅市场的一片低

迷，商业地产未出现明显的波动，而在金融风暴过后，商业

地产又迎来了一次发展热潮，从 2008 年到 2010 年销售面

积以约 30%的年增长率快速增长，商业地产开始进入新一轮的快速发展期。

下从我国商业地产年投资完成额、年销售面积、销售价格三个角度来分析我国商业抵偿发展现状：

（一）2000-2010 年我国商 用房投 完成 不断 持 上

如图 1 所示，由 2000 年的 579.99 亿元增长到 2010 年

的 5648.4 亿元，增长近约 10 倍，每年以近 30%的增长率逐年稳定增长，可以发现进入 21 世纪以来我国商业地产一直保持良好的发展势头，我国商业地产的投资增长速度超过了国民经济的增长速度，且商业地产投资占当年房地产投资的比重呈逐年上升的态势。

图 2 2000- 2010 年商业营业用房销售面积

数据来源于中国 年 2011

（三）2000-2010 年我国商 用房平均 售价格逐

年不断提高

如图 3 所示，商业营业用房的平均销售价格呈平稳上升趋

（二）2000-2010 年我国商 用房 售面 逐年不

势，从 2000 年 3260 元 / 平方米到 2010 年 7747 元 / 平

断上升

方米，平均价格增涨了约 2.3 倍，商业地产的销售价格同销

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售面积都呈现为逐年递增的趋势，2008 年国内商业地产市场在宏观经济出现回落的情况下，受到的冲击较小，市场租售价格相对平稳，无明显大起大落，同时近年国家相继出台的一系列打压住宅市场的政策，也将投资者的眼光吸引到商业地产市场，商业地产前景一片大好。

恰恰相反，好的商业地产因其稀有性，会随着商圈的发展成熟而不断升值。

三、我国商业地产发展存在的问题

（一）商业地产开发商投资盲目无序，网点结构失衡

图 3 2000- 2010 年商业营业用房平均销售价格

数据来源于中国统计年鉴 2011

二 、我国商业地产行业快速发展的原因

在高利润的驱使下，一些商业地产开发商出于自身利益的需要，追求新的投资盈利模式，引发了大型商业网点建设热潮，结果绝大多数项目论证都不充分，建设开发盲目无序。此外，项目开发的盲目无序还是近年来我国商业地产空置率急升的一个重要原因。中国购物中心产业资讯中心发布的报告显示，到 2011 年底，东莞将拥有购物中心 69 家，建筑面积 350 万平方米；石家庄的购物中心将超过 20 家，建筑面积接近 230 万平方米；贵阳则将拥有购物中心 43

家，建筑面积接近 200 万平方米。沈阳目前被一些业内人士认为是商业地产投资“最疯狂城市”，沈阳市规划的“金廊工程”，迄今已吸纳投资逾 1300 亿元，据估计，其中规划和在建的大型购物中心等商业综合体项目已超过 40 个，已超出一座城市经济总量和人口的承载能力；而成都已建成或正

（一）我国的城市化进程加快，城镇居民人均可支配收入逐年较快增长

图 4 2000- 2010 年城乡居民人均家庭收入

数据来源于中国统计年鉴 2011

由图 4 可知，从 2001 年到 2010 年以来，随着我国国民

在建设的城市综合体超过了 80 个。⑤

（二）开发商忽视商业地产项目的后续经营⑥

很多地产开发商都抱着“卖完就走”的经营思路，只注重前期开发并尽量缩短开发周期，项目建成后能租则租、能 卖则卖，根本不考虑能否经营、是否适合经营等问题，结果导致了很多开发商功成身退，投资人和经营者则被深度套牢的情况，甚至有的开发商自己都无法全身而退。有的开发商虽然考虑了后续经营问题，但是将项目部分或全部出租给投资者后，往往缺乏对项目的整体控制能力，很难把握未来入驻经营商户的档次和品位以及对整个商业项目的影响。早期万达商业广场以带租约销售模式，大多以均价每平方米近 6 万元的价格出售给中小投资者，短期内迅速回收了数亿元资金。然而由于产权多元化、经营分散化，造成客流量太小，商户亏损严重。前后历经数次开业停业，都以失败告终。从 2004 年开始，陆续有业主将万达告上法庭，直至

经济快速发展，人民生活水平不断提高，城镇居民人均可支配收入逐年较快增长，从 2001 年的 6859.6 元到 2010 年的

19109.4 元，足足增长了将近 3 倍，从而导致居民的消费水

平逐年提高，具体表现为消费者对零售业需求的增加以及对商业功能配套需求的变化，从而带来社会零售总额的逐年增长，催生了大型购物中心等大型商业机构的快速发展。

（二）政府对房地产市场的政策调控，促使商业地产的

投资大军不断扩大③

2006 年 10 月，万达拿出了 8 亿元进行回购，但业主却“不认帐”，万达只有走“行政路子”动用了最后一招—拆迁。

（三）商业地产融资渠道单一

一是随着国家宏观政策对住宅市场的大力调控与整

治，原先住宅房地产行业的投资大军将热情转向商业地产，

我国商业地产融资渠道比较单一，主要就是依靠银行贷款。特别是大型商业设施的依赖性更强，它投资大，动作急，动辄十几亿元或者是几十亿元。一旦出现商业经营差、利润下降，达不到盈亏平衡点，就会造成银行的不良贷款，增加银行金融风险。目前全国商业地产对银行信贷依赖水平在 70%- 80%左右，商业地产自筹资金比例很低，只占到位资金 33.5%。而大型城市开发商对银行信贷的依赖程度已经超过了 90%，大大超过 50%的风险贴现。在银行对商业地产项目的贷款越来越谨慎、限制越来越多的情况下，融资渠道相对单一的众多商业地产开发商将面临资金链断裂的危险。

2010 年随着中粮、万达、万科、保利、SOHO 等知名品牌开发

商纷纷高调宣布未来将不断扩大在商业地产领域的投入，万科总裁郁亮表示，2010 年，万科将进军商业地产，连曾经声称只做住宅产品的万科也开始挺进商业地产领域了，这预示着中国地产业商业模式大规模调整已成不可逆转的潮流。二是不少资本玩家如万达集团、香港华润、新希望、银泰以及国际零售业巨头，如沃尔玛、家乐福、百安居等联姻国内地产巨头，涉足商业地产。商业资本高速圈地以求更大市场份额的客观要求，刺激了商业地产的兴起。

（三）商业地产的高收益性④

（四）开发经验和招商人才的缺乏

商业房地产的高收益性、长期性、可投资性迎合了地产开发商的需求。由上图 3 可知，商业营业用房的平均价格也是一直保持着上升的势头，逐年递增；商业地产自身就是一种长期投资，商业地产不会因房龄增长而降低其投资价值，

目前，商业地产的开发商多为房地产商，与住宅开发模式不同的是，由于商业地产在选址定位、投资、销售和管理等方面与住宅开发存在明显的差异，商业地产的专业技术

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性门槛更高，运作更加复杂，因此，商业地产开发和运营需

要更专业的管理团队和更多的经验积累。“招商”作为商业 力店商家使用。这样一来，订单商业所潜在的后期风险，完

地产的核心，是商业地产项目成功与否的关键。开发经营商 全受制于主力店。一旦主力店经营不当，出现关门停业情

业物业需具备与之相适应的经营模式和管理人才，人才短 况，所爆发出来的风险将更大，因为，量身定做的地产很难

缺则导致开发商业地产的风险加大。目前国内急缺专业的 再适合其他商家使用，只能长期空置，这给开发商造成的损

商业地产人才，却没有培养商业地产开发的专业学校，万达 失将更为惨重。这就要求订单商业的开发商对于主力店的

的人都是香馍馍，到处被高薪挖角，所以开发经验和招商人 选择必须慎重，应选择国内外著名的、具有长期合作意向的

才也是商业地产成败的一个重要影响因素。 商业企业，尽可能规避潜在后期风险。

四、我国商业地产健康发展的对策建议 4.拓宽商业地产的融资渠道。⑧商业地产开发商应改变

（一）对政府的建议 单一依靠银行信贷融资模式，可以探索信托、海外基金、将

1. 进行科学统一的规划，因地制宜地发展商业地产项 商用物业实行“证券化”等新型的融资渠道。比如在国外，房

目。城市管理部门和商业管理部门必须严把大型商业地产 地产信托投资基金(REITs)是一个与商业地产共同成长的金

项目的审批关，建立科学的商业网点规划，保证各类大型商 融投资手段。2005 年年底，广州越秀率先在香港发行 RE-

业项目在数量和结构上的协调，避免重复建设、恶性竞争、 ITs，开创了国内优质物业打包到境外上市融资的先河，随着

盲目开发；同时，商业地产项目建设应该结合当地的风俗习 新加坡嘉德置地与深国投、澳洲麦格理银行与大连万达等

惯、文化环境、产业优势和历史传统，使商业地产的发展与 之间的大规模项目股权收购合作成功，REITs 境外上市将成

城市建设、城市经济的可持续发展相协调。 为一种潮流，为商业地产提供了非常好的融资渠道，有利于

2.适时培育房地产投资信托基金。⑦房地产投资信托基 地产开发商突破资金瓶颈，促进商业地产健康的发展。

金（REITs）在国外已经发展多年，是一种较为成熟的投融资 总的来说，目前我国的商业地产发展总体态势比较平

运作模式，尤以美国、澳大利亚最为成熟。由于缺乏相应的 稳，商业地产因为有国家的支持、城镇化进程的需要、老百

立法，我国资本市场上的 REITs 尚未定型，通过借鉴国际上 姓消费的需要，所以有比较好的发展前景。同时国家政策剑

成熟的 REITs 模式，适时培育和发展适合我国国情的房地 指调整中国城市结构，实现资源合理配置，未来发展重心也

产投资信托基金，不仅有望克服银行体系房地产贷款风险 将由一线城市转移至二三线城市，在这样的在机遇背景下，

集中的问题，而且可以推动房地产行业持续、稳定、健康发 二三线城市对商业地产的需求同时，国家对住宅限购政策 展。 的不松动，注定了未来商业地产将成为二三线城市的“黄金

（二）对开发商的建议 十年”。总之，商业地产开发应结合市场发展，加快新型社区

1.实施准确的市场定位。任何个体项目的生存与发展都 商业的开发，并在规模定量、布局定位、功能定性上进行科

离不开宏观大背景的进程。进行必要性的市场研究分析，是 学、合理规划，以满足经济发展、城市化建设和人民生活水

做好商业的第一步。首先要进行充分的市场调研，确定项目 平提高带来的商业设施需求。

所在区域一公里半径和三公里半径主要的常驻和流动人 —————————

口，人气和商气是决定后期商业经营的关键；其次，了解区 注 释：

域市发展前景和居住人群消费档次，这决定了商业后期定 ①数据来源于中国统计年鉴 2011.

位档次；而区域目前商业和业态分布情况，也是商业地产定 ②王丽，牛炳昆.我国商业地产存在的问题及发展对策[J].山

位的重要参考依据。在可能的情况下，商业地产经营最好进 西建筑，2007,(6).

行业态错位经营，弥补区域空白，以避免重复性经营和恶性 ③赵阳.我国商业地产发展的问题与对策[J].建筑经济，2009, 竞争。 (4)

2. 招商应先于地产开发。在科学的商业地产开发程序 ④刘波 . 中国商业地产发展现状与趋势分析 [J]. 国土资源 ，

中，招商应先于地产开发，这样就可以避免地产商所建的商 2009,(5).

业物业不能满足零售商需求而导致招商难、空置率高等一 ⑤数据来源于中国购物中心产业资讯中心发布的报告.

系列问题。首先要确定商业结构，然后才正式开发，确保将 ⑥祁斌.我国商业地产市场需求及其发展趋势探讨 [J].现代

来商业地产的运营是健康的。 商业,2010,(23).

3.科学合理的商业模式。万达集团首创“订单商业地产” ⑦姜增伟 . 商业地产价格影响因素分析 [J]. 商业文化 ,2009，

模式，运用该模式在全国 19 个城市开发了 21 个购物中心， (5).

成为中国最大最成功的购物中心开发商。订单商业模式具 ⑧陈文玲.促进中国商业地产的健康发展[J].商业研究，2008，

有显著的优点，较之传统的产权式商铺销售模式更有利于 （9）:6-7.

商业地产的健康发展。但是由于订单商业量身定做的特殊 （责任编辑 姜黎梅）

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性，往往决定了建成的商业地产只能提供给特定的大型主