重庆北部新区人和组团011 01地块分析报告（完整） - 图文

90—99㎡ 100—109㎡ 110—119㎡ 120—129㎡ 130—139㎡ 140—149㎡ 150—159㎡ 160—169㎡ 170—179㎡ 180—189㎡ 200—209㎡ 210—219㎡ 220—229㎡ 240—249㎡

21 21 25 24 65 87 143 76 21 10 3 2 1 3

4.2% 4.2% 5.0% 4.8% 12.9% 17.3% 28.5% 15.1% 4.2% 2.0% 0.6% 4.0% 0.2% 0.6%

19 19 14 1 24 28 27 24 1 9 0 0 1 2

90.5% 90.5% 56% 4.2% 36.9% 32.2% 18.9% 31.6% 4.8% 90% 0 0 100% 66.7%

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1、以上资料来源于重庆市房交所11月份的交易网，资料完全可靠； 2、以上面积均为建筑面积；

3、从以上可看出， 80㎡—100㎡（建面）的户型是该区域销售的主力户型； 4、其次是100㎡—130㎡（建面）的三房户型；

5、建面大于130m2的户型在整个区域销售都不理想（据了解，所有项目所报的200平方米左右的销售100%，均为抵押房，其中鲁能新

城除外）

6.3\\各类户型未来供应趋势

从目前在售项目后期供应及市场需求情况看，三房、两房仍将是未来市场供应的主力，未来小两房、三房将大行其道；不过随着区域楼市的发展，商业、商务活动的加强，小户型需要将会增大。

（七）、价格分析

1、价格分布（套内价格）

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区域在售楼盘价格分布：

0.50.40.30.20.103200-3400元/㎡3401-3600元/㎡3601-3800元/㎡22.20D.403.40%

当前该区域一线在售楼盘主力价格段集中于3400—3600元/㎡这一段上，反映出该区域楼盘以普通中等档次居家性楼盘为主。此外有楼盘部分户型销售价格在4000元/㎡以上。 2、区域楼盘销售现状

从前文的分析中可以看出，各物业因其所具有质素及资源不同定价亦有所不同，不同客户群在选择物业时会根据自身实际所需而选择适合的物业，亦即不同价位的物业拥有不同需求的客户，目前区域在售的主要楼盘销售情况差异较大，鲁能星城已连续6个月成为重庆市所有楼盘的销冠，其他多数楼盘销售均不为理想，原因主要有：第一，鲁能星城作为周边区域规模最大的社区，配套十分成熟，拥有商业街并引入重百超市和巴蜀中学巴蜀小学，且未来将有轻轨经过，交通十分便捷，内在和外在的充足资源是周边其他楼盘所不能比拟的；第二，区域内市场主要需求户型为两房和三房，一房需求量比主城区明显要小，同时宽敞舒适的居住环境是该区域消

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费者较注重的因素，正是由于阳光100城市广场楼与楼之间、房屋之间排列拥挤，虽能看江景交通便利但销售十分不理想；第三，楼盘自身定位、内部管理以及地理位置较差等内外因素导致项目销售困难甚至滞销，例如天江鼎城，由于销售业绩差，前期开发商浙江钱江集团已全部拆资退出更换了开发商。 3、未来地产走势

由于该区域目前正处于开发热潮，且未来几年政府规划的市政设施将会陆续完工运营，同时未来开发规模和品质将有一定提升，因此预计未来区域房价将呈现稳中有升的态势，一批中高档次楼盘的面世将对区域楼价有一定的拉动作用，但考虑到火车站存在的复杂性特征，对真正的高档物业开发有很大的抑制作用，但综合商贸批发物业及低星级（四星以下）酒店将会大量涌现、另纯仓储物业也大有市场。

（八）、小结 1\\产品

五黄路---五童路——新溉路片区目前尚是一个高度发展中的新城区，亟待开发和发展的地块还较多，因此目前区域内在售物业绝大部分为位于干道旁的两栋以上建筑组成的小区型项目

就建筑类型而言，区域内物业主要以建筑高度12-18层的小高层物业及18-30层的高层物业为主，兼顾部分多层住宅物业。

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