“情势变更”制度在商品房买卖合同纠纷中的运用

“情势变更”制度在商品房买卖合同纠纷中的运用

杨培银

随着我国住房制度改革的发展，商品房的开发建设也迅猛发展起来，商品房价格逐日攀高，远远超过我国经济的发展速度，超过居民收入增长水平。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。为了稳定房价，抑制房价过快增长、抑制不合理的住房需求，国务院及相关部委相继出台了一系列的调控措施，从金融信贷、财税政策和放权地方政府限制购房套数几方面打击投机性购房，意图引导合理的住房理念和投资理念，从而降低房价。每一次调控措施的出台，都被房地产业界及相关人员称之为“房地产新政”。随着上述“新政”的出台，大量已经生效的《商品房买卖合同》无法继续履行或履行后对一方造成明显不公平，产生众多的争议和纠纷。

针对上述纠纷如何解决，专家学者、司法审判人员和法律从业者纷纷提出了“情势变更”这一制度。因房地产新政引起的上述纠纷能否适用“情势变更”原则，应视不同情况区别对待，不得一概而论，否则可能会滥用情势变更这一原则，甚至破坏“合同严守”这一诚实信用原则，无法起到立法者下定决心推出这一原则的立法本意。

为了正确运用情势变更原则解决因房地产新政引起的诸多纠纷，本文将对近期国务院及相关部委陆续出台的一系列新政对《商品房买卖合同》履行造成的影响进行细分，从而分析是否符合情势变更制度的适用要件，判断是否能够适用情势变更这一原则解决该类纠纷。

一、近年来国务院及相关部委陆续出台对商品房买卖合同造成重大影响的系列新政

自1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发【1994】43号）提出深化城镇住房制度改革,促进住房商品化和住房建设的发展以来，商品房的概念和建设正式纳入我国经济建设的轨道。2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发【2003】18号）将房地产业确认为“国民经济的支柱产业”，要求对符合条件的房地产企业和项目加大信贷扶持力度，商品房建设如火如荼地开展起来，房地产价格也逐日攀升。房价的持续强劲增长，已经成为影响社会稳定的民生问题。为稳定住房价格，国务院及相关部委自2005年起，陆续出台了一系列的调控政策，因本文旨对情势变更制度出台后在房地产新政下产生的商品房买卖合同纠纷中的运用进行探讨，在此只对能够给商品房买卖合同的履行造成影响的政策进行索引，主要体现在三个方面： （一）财税政策

2009年12月23日，财政部、国家税务总局联合下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税 [2009]157 号）：一、自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的依照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）普通住房对外销售的免征营业税。该通知是自2005年6月1日起决定对个人将购买不足一定年限的住房转让区别征收营业税后的第四次调整征免年限（2005年规定为2年，2006年将该年限调整至5年，2008年又调回2年，2009年再次调整为5年）。 （二）信贷政策

1、首付比例：2010年4月17日，国务院下发《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）（被业界称为“国十条”），该通知指出：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。这是自2010年1月7日《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于40%的要求后又一次提高贷款首付比例。

2、利率：在“国十条”中对于贷款比例规定：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。各商业银行在严格遵照该规定提高第二套住房的贷款利率至基准利率的1.1倍外，不约而同地将原先第一套住房贷款享受基准贷款利率7折的优惠提高到8.5折，而且设定的条件极为苛刻。

3、套数限制：“国十条”中对于是否发放第三套住房贷款，作了如下规定：商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

4、主体限制：“国十条”中对于不能够提供相应资料的非本地居民做了贷款的限制性规定：对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 （三）地方政府限制购房数量

“国十条”不仅仅规定商业银行可以暂停发放购买第三套及以上住房贷款，还规定“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”，也就是说国务院授权地方人民政府根据实际情况，决定在一定时期内无论是否使用贷款购房，对个人或家庭购房套数都进行限制，从而避免投机性购房和投资性购房抢占房源，以满足真正有住房需求的消费者购买住房。 二、因上述新政的颁布而产生的商品房买卖合同纠纷

1、因财税政策的变化引起营业税的征免年限的延长，导致投机、投资购房者在限期内转手则利润减少，超过限期转手，则资金占用时间增加，成本增加，甚至在此期间不可预测的投资风险也可能会出现。因此，部分投机、投资购房者可能会以新政为由，要求解除合同。

2、因首付款比例提高，贷款比例减少，购房者无法补足增加的首付款而要求解除合同；虽然合同约定的首付款比例符合“国十条”规定的贷款比例，但担心在房地产新政的打压下，房价会大幅度下降，按照现有房价购房不划算，而要求解除合同。

3、因贷款利率大幅度上调，投机性、投资性购房者的成本增加，消费购房者的还款压力加大，从而要求解除合同。

4、因商业银行暂停了对不能够提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民的购房贷款，导致合同签订后无法办理贷款，买卖双方对付款方式又无法达成新的一致，购房者要求解除合同。 5、地方人民政府根据“国十条”的规定和国务院的授权，决定对购房数量进行限制，导致合同签订后无法办理“登记备案”和产权证明，购房者要求解除合同。 三、“情势变更”制度在解决上述纠纷中的运用

2009年4月24日，最高人民法院颁布了《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释》（二），该解释第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。这就是“情势变更”制度的规定。

在最终定稿出台的《合同法》中并没有情势变更的规定，但法学专家及法律从业者并没有放弃对该原则的研究。由江平主编的《民法学》将“情事变更原则”定义为：是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生情事变更而导致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。同时将“情事变更原则”适用条件总结为三点：①须有情事变更，缔约时的合同基础发生异常变化。②情事变更的发生不可归责于当事人。③情事变更具有不可预见性。对该情势变更的定义及适用原则对司法解释（二）中规定的情势变更的理解及适用条件同样适用。笔者认为对适用条件应再加上一条：④情势变更的发生导致出现继续履行将无法实现合同目的或对一方当事人造成明显不公平的严重后果。满足上述要件，就可以适用情势变更制度变更合同或解除合同。 四、能否运用情势变更制度解决上述纠纷

1、因营业税征免年限的延长，导致投机性购房者转让获利的减少或资本占用的时间拉长，从而要求解除合

同的，不得适用情势变更制度予以解除。首先，适用情势变更制度必须出现因客观情况发生后造成了继续履行对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的结果。商品房买卖合同的标的是商品房，合同双方的目的是：一方出售房屋获得对价，另一方支付对价获得房屋。营业税征免年限的调整不影响房屋的交付及价款的支付，对任何一方不会造成明显不公平，也不会影响合同目的的实现。至于购房者是进行投资甚至投机，这并非商品房买卖合同中体现的合同目的。因此，由于营业税征免年限的延长不影响合同目的的实现，也未造成对一方当事人的明显不公平，所以不得适用情势变更制度达到解除合同的目的。其次，关于营业税征免年限的调整，买卖双方都应当能够预见，因财政部和国家税务总局先后在2005年、2006年和2008年三次对征免年限进行了调整，根据房地产发展的情况决定延长和缩短征免年限是税收工具的具体运用，不是不可预见的，因此该种纠纷不符合情势变更的基本要件，不得适用该制度进行调整。 2、同样，因贷款利率大幅度上调，投机性、投资性购房者的成本增加，消费购房者的还款压力加大，从而要求解除合同的，不能适用情势变更制度予以调整和解除。原因有三：首先，因贷款利率上调，并没有影响合同目的的实现。其次，贷款利率的调整应当是能够预见到的，利率的调整取决于我国经济发展的需要，不是一成不变的，这一点双方都应当有这样的预见。最后，无论利率上调或下调，对合同双方都是商业风险因素。上述任一理由，都是不能适用情势变更制度的抗辩事由。

3、关于以贷款首付比例提高为由而要求解除合同的，应视不同情况区别对待。其一，合同约定贷款首付比例低于新政要求的贷款首付比例的，合同签订后按照原付款比例无法贷款。这样为了符合新政要求的比例，就必须改变合同付款条件，购房者就要多交首付，改变了用现有款项支付首付购买房屋，以后按月供贷的合同目的。该种状况，就符合情势变更的适用条件，可以运用情势变更的原则解除合同。但是如果合同约定的贷款首付比例和新政规定的首付比例相当甚至高于新政约定的比例，新政的下发不改变合同约定的付款条件，也不影响合同的履行，对双方不会造成任何的不公平。此时就不得适用情势变更制度解除合同。 4、因商业银行暂停了对不能够提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民的购房贷款，导致合同签订后无法办理贷款，买卖双方对付款方式又无法达成新的一致，购房者要求解除合同的情况，符合情势变更关于发生了无法预见、非不可抗力的不属于商业风险的客观情况变化，如果不改变付款方式将无法继续履行合同。完全可以适用情势变更制度解除该合同。

5、关于地方政府根据国务院的授权，对购房数量进行限制，导致签订合同后无法办理备案登记、办理产权证明，购房者要求解除合同的，符合客观情况发生了不可预见、不属于商业风险的变化，导致合同目的不能实现，可以适用情势变更制度解除该合同。 五、结语

情势变更制度作为民事法律体系中一项重要制度，出台这项制度，因与相关概念的区别不是十分的明确，将赋予法官极大的自由裁量权，一旦被滥用将严重破坏合同严守这一原则，破坏经济秩序，所以对于该制度的出台慎之又慎。但在经历汶川地震、金融危机等重大事件后，产生的大量纠纷当前却没有调整的法律依据，继续履行又确造成一方的严重不公平，甚至无法实现合同目的，因此该制度的确立势在必行，最终情势变更制度得以在司法解释（二）中出现。该制度的确立将来会在司法实践中作为一项重要制度发挥着重要的作用，但是基于对该制度的运用易于发展为滥用，因此在出台该司法解释后“最高人民法院给各高院专门一个通知，要求使用情势变更要报请省高院核准，在程序上加了一道“紧箍咒”，目的就是要求基层院和中院，如果有其它办法能解决的最好用其它办法解决，实在不行再用情势变更”。同样，在当前房地产新政所导致的商品房买卖合同纠纷大量出现的时候，如何正确运用情势变更原则是解决出现上述纠纷的关键。

（作者系德衡律师集团高级合伙人、副主任）