郑州商业项目可行性研究报告

? 环境价值：三大市政开放式绿地广场。 ? 人文价值：十几家名校云集于此。 ? 商业价值：中原科技数码产品专业市场。 （2） 内环境

? 商业价值：大型IT-MALL崛起，中部硅谷中心。 ? 产品价值：块具有科技市场各产业链为主专属产品。 ? 教育价值：入住即可获名校名额，教育嫁接地产。

? 投资价值：专业是市场产业，固定稳定租金收益，高回报，适宜投资。 ? 配套价值：塑造大型综合商业，含百货、超市、电器、影院等。 ? 景观价值：地块双层地面体系，空中森林。 2、项目市场定位

通过以上对项目的分析，结合市场情况，在此可对项目的资源点作整合，使其系统化的呈现；同时在寻求和分析项目亮点的基础上，找出各资源点的内部联系，形成整体竞争优势，如下对本项目的市场定位： 市场定位：

打造中国最大最具体验特色的科技综合体

（集IT-MALL、综合商业、办公楼、住宅、公寓为一体的大型综合体）

? 它是中国第一大科技市场 ? 它是中原商业地产的价值标竿 ? 它是郑州的城市名片

? 它是豫华公司品牌影响力的升华

分项市场定位：

? 科技商业市场定位：中国第一大科技市场 ? 综合商业市场定位：体验式大型购物乐园 ? 写字楼市场定位：品牌IT企业的集合器

? 商务公寓市场定位：以IT行业为主导的创业孵化园 ? 住宅市场定位：郑州首创高档智能化住宅

三、客户定位

1、目标客户群细分

通过对项目分析及对科技市场周边的二手市场摸底调研，对本项目的目标客户进行细分：

目标客户细分示意图4%6%8P%4%8%IT类企业主投资客事业单位人员政府工职人员外地学生家长外来商务人士年轻群体20% 2、目标客户群写真

目标客户分类 细分阶层划 企业主 核心客户 专业投资群体 20% 无明显的职业类别 预计比例 50-60% 细分行业 私营企业主 来源说明 主要来自于科技市场周边从事经营电子数码IT产品的私企业主。 以投资或投机为主要置业目的的人群，分布在郑州各个区，IT市场内也有部分。 来自财院、轻工学院、农大、信息学院等学校的教职员工。 来自附近医院的医生及其他工作人员。 主要来自于科技市场周边的政府工职人员。 主要来自郑州及郑州地市。 周边各企业外来技术人员，特别与IT有关联业务的经营者。 郑州年轻群体，由于结婚等原因脱离原家庭一族。 教职员工 事业单位人员 次核心客户 政府公职人员 学生家长 外来人员 其他客户 年轻群体 5-10% 脱离原家庭年轻一族 5-10% 5-10% 5-10% 政府官员及公务员 无明显的职业类别 企业商务外来人员 5-10% 医务人员

公寓经营者 5% 酒店公寓 郑州刚兴起的酒店公寓，靠低日租金赚取利润的公寓经营者。 四、价格定位

4、商业售价定位 （1）对比项目价格情况

根据郑州市商业市场情况我们选取目前市场上较成熟的几个项目作为价格参考对象，利用市场比较法测算出合理销售价格。

楼层 1F 2F 3F 曼哈顿广场 3.2万 2.0万 大上海 2.6万 1.8万 1.4万 郑州国贸中心 2.5万 1.6万

（2）项目现时价格测算

评判因素 地理位置 周边交通 区域商业 消费潜力 整体档次 产品设计 相关配套 特色功能 管理模式 营运推广 经营档次 统计 系数 可对比性 本项目 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 220 1 —— 曼哈顿广场 20 18 15 25 20 18 20 20 15 20 23 214 0.97 40% 大上海 25 25 25 25 20 15 18 18 18 23 20 232 1.05 25% 郑州国贸中心 23 23 20 20 20 18 15 18 20 18 18 213 0.97 35% 1F：3.2/0.97×40% + 2.6/1.05×25% + 2.5/0.97×35% = 2.84万元/㎡ 2F：2.0/0.97×40% + 1.8/1.05×25% + 1.6/0.97×35% = 1.83万元/㎡

(3)价格趋势预测

从06-07年商铺销售价格情况, 2007年商铺销售均价的涨幅达到12.5%。08年价格将有继续攀升的趋势。按照保守预计增长速率为10%预算（以现时合理价格为基数），本项目到08年下半年的价格将达：

1F价格: 3.0-3.1万元/㎡, 保守值3.0万元/㎡ 2F价格: 2.0-2.1万元/㎡, 保守值2.0万元/㎡

根据郑州市场情况-1F比2F价格低5000元/㎡；3F价格比-1F价格低2000元/㎡，4-5F在8000元/㎡左右。由此测算本项目商业部分均价：

楼层 建筑面积 98300 89500 72200 25500 21800 307300 可销售面积 86300 80971.19 64200 15500 21800 268771.2 销售均价 15000 30000 20000 13000 8000 20030 销售收益 1.29E+09 2.43E+09 1.28E+09 2.02E+08 1.74E+08 5.38E+09 B1F 1F 2F 3F 4-5F 总计 备注：A地块商业可销售面积为商业总建筑面积扣除回迁部分面积计算；B地块商业全部回迁此处不计。 以上测算求得，A地块商业部分的均价为：2万元/㎡

三、项目未来的商业模式