郑州商业项目可行性研究报告

2、城市经济情况 （1）城市GDP

亿元郑州国民生产总值增长走势18%8%6%4%2%000025002000150010005000GDP2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年728.40 822.1926.81074.11335.21660.62013.52500增长率13.60.70.90.70.50.80.00.00% 数据来源：郑州统计局（其中07年数据是由上半年数据估计所得）

据统计，2007年郑州国民生产总值约为2500亿元，同比增长16%，且人均生产总值达到34000元，约合4700美元，突破4000美元大关。统观近几年发展趋势，郑州GDP一直维持较好的增长状态，自04年起增幅保持在15%-16%。

（2）城市产业结构 郑州三大产业占GDP比重走势60@ %0%第一产业第二产业第三产业2000年5.82G.13G.05 01年5.32H.90E.78 02年4.98H.94F.08 03年4.59H.71F.70 04年4.73P.21E.06 05年4.36R.56C.08 06年3.85S.48B.66 07年3.80S.20C.00% 数据来源：郑州统计局（其中07年数据是上半年数据）

从上表可以看出，二、三产业是郑州经济支柱。2000年以来第二产业占GDP比重逐年上升，到2006年达到最高点；第三产业所占比重则连年降低，2006年到达最低点。从目前的经济发展来看，郑州的产业结构还较合理，但从长期来看，第三产业才是向国际化都市迈进的必由之路和发展方向，只有第三产业发展才能更好地带动房地产业的繁荣。因此，政府仍致力于调整产业结构，扶持第三产业。

（3）城市人口及居民收入

郑州人口基数大，但自然增幅不高，人均收入稳步增长，人均消费力不断提高，购买力坚挺。06年末全市总人口724.3万人：城镇人口436.3万人。

郑州城镇居民人均可支配收入走势元160001400012000100008000600040002000020.00.00.00%5.00%0.00 0020016633 200220032004200520062007-5.00% 城镇居民可支配收入5935 可支配收入增幅7495 8346 9364 10640 11822 13670 -3.46.76.50.40.20.60.11.63%

数据来源：郑州统计局（其中07年数据是由上半年数据估计所得）

07年郑州城镇居民可支配收入达113670元，比06年增长了15.63%，是自03年来最高增幅。居民收入的增加必然带动消费需求的扩张，进而对宏观经济发展起良好促进作用，当然也为房地产提供潜在需求，从而带动其新一轮发展。

（4）城镇固定资产投资

郑州城镇固定资产投资走势亿元1200100080060040020002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年70`P@0 %0% 城镇固定资产投资159.36 188.33 226.05 373.40 485.40 610.20 840.00 970.86 同比增幅2.40.18 .03e.180.00%.717.668.80%

数据来源：郑州统计局（其中07年数据是11月份累计数据）

由上图看出，郑州城镇固定资产投资在03年出现大幅增长，而04年开始，增长又趋向缓和，这说明固定资产投资受政府宏观调控政策的影响较大。截止07年11月底，郑州城镇固定资产投资970.86亿元，同比增幅为38.8%。

三、竞争项目情况分析

2、商业物业情况 （1）商业期房售价分析

项目名称 郑州 国贸中心 郑州 曼哈顿广场 传媒大道 项目位置 农业路、花园路交叉口西南角 金水路、未来大道交叉口 中州大道与东风路交叉口 物业类型 商业、写字楼、 酒店、公寓 住宅、写字楼、 商业 住宅、商业 总占地 面积 6万㎡ 总建 面积 56万㎡ 商业 建筑面积 17 万㎡ 商业均价（元） 1F ： 2.5 万 2F ： 1.8 万 1F ： 3.2 万 11.3万㎡ 80万㎡ 16万㎡ 2F ： 2.0 万 临东风路: 1.6 万 临枣庄路：0.9万 2.1万㎡ 28.8万㎡ 4万㎡ 分析：同类商业物业基本选取城市综合体商业部分作为参照，均为2层商业，

除国贸中心为室内步行街外，其余均为临街商铺，但销售价格随楼层与便 利位置不同而不同，一铺一价，但均价上：1F基本在2.0–3.2万元/ ㎡；2F：1.8–2万元/㎡。

（2）成熟商业售价分析

项目名称 项目位置 物业类型 总占地 面积 总建筑 面积 商业 建筑面积 商业均价（元） 1F：2.6万 天旺广场 东风路、天明路交汇处 纯商业 3.4万㎡ 6.5万㎡ 6.5 万㎡ 2F：1.8万 3F：0.9万 4F：0.4万 1F：2.6万 大上海城 东太康路24号 纯商业 6.9万㎡ 28万㎡ 28万㎡ 2F：1.8万 3F：1.4万 宝龙 城市广场 农业东路、九如路交汇处 1F：1.8万 纯商业 19.3万㎡ 25.5万㎡ 19万㎡ 2F：1.2万 3F：0.9万 分析：同类成熟商业物业主要选取城市纯商业部分作为参照，在均价上：1F基

本在2.0–3万元/㎡；2F：1.2–2万元/㎡；3F：0.9–1.5万元/㎡。 小结：

? 周边的商业项目不多，主要以综合体及郑州的大型商业作为参照，新建的商

业与成熟的商业销售价格近似：1F：2.5 - 3万元/㎡；2F：1.8 -2万元/㎡；3F：0.9-1.5万元/㎡；4F及以上0.4万元/㎡左右。

? 本项目周边商业氛围浓厚，尤其是科技IT类专业市场完善，为商业市场形

成一个良好的租赁平台；

? 区域商业需求弹性大，上涨的市场需求推动整个项目周边的租赁价格都呈现

钢性上升的态势；

? 综合商业的缺乏、商户对综合物业需求的攀升为本项目提供了一个契机。

3、办公物业情况

第二部分 项目分析及评价

一、项目区位情况

本项目位于河南科技商圈内，河南科技商圈自1993年河南科技市场的开业起步，逐渐成行成市，随着中关大厦、创新大厦，及04年后建成的百脑汇、07年开业的赛博数码港，科技市场商圈越发成熟完善。但由于河南科技市场（位于