商业银行个人住房按揭贷款的风险特征与控制70345

管理风险是指由于银行管理出现漏洞而产生的风险。各家银行为了抢占个人住房贷款的市场份额,纷纷推出各种服务,并在“风险简化信贷手续”的呼声中提高了办事速度,增加了业务量,扩大了住房贷款消费群,但是,在办理贷款的过程中,或多或少的还存在以下问题: 1）决策风险

目前,各家银行都十分重视个人住房贷款业务,市场竞争渐呈白热化状态,无序现象突出。不少金融机构还没有完全树立科学发展观和正确的经营理念,在外部市场和内部考核的双重压力下,片面追求指标、抢占市场,放宽贷款条件,降低客户准入门槛。并且在决策的制定过程中,不对客户的资质进行细分,造成执行决策的人,对所有的借款人都使用同样的标准。银行的决策者在面对市场与风险的选择上,往往会选择市场,这必然加大了经营的风险 2）内部操作环节的风险

随着个人住房按揭贷款业务量的急剧增加,为了加快办理的速度,银行会忽视贷款操作的严谨性,从而造成相关法律文本和手续的缺漏,如合同要素填写错误、漏填、随意修改,从而影响合同本身的法律效力,在法律认定时产生纠纷。对借款人的身份审核不严,造成贷款合同及相关法律文本由他人代签或伪造签名,形成无效合同。在抵押登记手续未完善前发放货款,使得贷款担保无法落到实处。 3）银行客户资源共享机制缺失

如客户在一定商业银行申请个人住房贷款,同时叉在另一家银行为第二套甚至为第三套楼房申请贷款,按照现行房价走势,对于中等收入的贷款人而言,一般是不具备按期还贷能力的,一个贷款人为两套以上的住房贷款,放贷银行的贷款风险极高,形成不良贷款的可能性极大。在现行的银行管理体制和运行机制下,公存(即法人客户)在其他银行的存贷情况可以通过银行间的网络查询得到。但对于个人客户,这项业务尚属空白,还不允许对自然人客户银行信息随意查询。因此,个人住房贷款者,就有可能利用各个银行信息资源不能共享的缺陷,在多个银行同时贷款,给多个贷款银行造成贷款风险。 3.1.4 政策风险

对于个人住房按揭贷款而言，很大程度上受到国家的宏观调控和政策的变化影响。

而对于中国政府而言，一方面会害怕房价过高，夹杂过量泡沫，使得房产市场无法满足真正需要购房的普通百姓，也使得金融市场不安全；一方面也会谨慎打压房价或者抬高投机购房的价格，减少在房地产市场炒作赚取巨额利润的投机者，之所以谨慎，也是因为需要正确估计银行现有的按揭贷款的风险承受能力。

我们先来看一下近期政府对于房产宏观调控的情况：

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2007年9月27日央行、银监会通知要求对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。但央行未明确定义“第二套房”，各家银行自主出台相认定标准。

2008年10月27日 中国人民银行：商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。央行同时宣布下调个人住房公积金贷款利率。同日，财政部宣布暂免征收购房印花税，并将契税下调至1%。“二套房贷政策”仍显定义模糊。

2008年12月21日 国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（业内称“国办13条”）加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

2009年6月 银监会《通知》重申严控二套房贷：“各银行不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃‘第二套房贷’政策约束，不得自行解释‘二套房贷’认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。”

2010年3月30日 中国工商银行下发通知：正式取消首套房按揭贷款利率7折优惠。并规定，若首付三成，贷款利率最低可优惠至7.5折；若首付只有两成，则利率必须8.5 折。

2010年4月，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买手套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付比例不得低于30%。对于第三套住房将大幅提高首付比例和贷款利率。

根据普通购房者或者购房投机者的心态来说，购房者往往自己支付少量的成本,利用银行贷款,四两拨千斤,以有限的资金购买多套住房,在房价上涨后,卖掉一些房产,然后又拿这些本金,通过银行贷款购买更多的住房。

现在政策上这样的变动，会十足地打压一些中高层的购房投机者。严格二套住房购房贷款管理,一方面明确了首付比例,另一方面让银行根据风险灵活掌握贷款利率,目的还是合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求。

这些遏制房地产泡沫的政策，也同时增加了银行方面的压力。

从2010年2月份的政策，可以看出，银行已经开始在上涨个人住房按揭贷款的利率。

从2010年4月的政策来看，不利于投机者的继续投机，很多投机者会放弃

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继续炒作房价，那么房价也会逐步下跌，政府也会不断地干预调控，直至房价跌至一个比较健康的水平。

可以描述出这样一个循环，政府调控利率，使得利率增高，无法炒作房价，部分的房地产投机商撤出房产市场，于是房地产价格出现下跌，于是又使得一部分房地产投资商撤出资金，这样周而复始的循环，直至房价跌至一个比较健康的水平。归结起来，就是房价要处于比较健康的水平，其房价与目前的房价依旧有着很大的差距，在这个过程中，对于房地产投机者而言，会损失很大，那么很可能出现房地产开发企业或投资投机者资金回笼困难，将直接引发这些借款人的违约风险，理性违约情况增多。而且，由于贷款抵押物是假较当初大幅回落，加上其变现能力差，银行需付出较大处置成本，这就会导致银行对抵押物的处置收入远不足以补偿借款人违约造成的贷款损失，资产得不到保全。这样就增加了银行的个人住房按揭贷款的风险性。另外，如果中央的宏观调控使得房产市场让很多投机者感到失望或者恐慌，那么那些投机者很可能大量的放弃所购买到的用来投资的多余房产，一旦这种情况过多，成为一种人人自危的情况，那么所有的优质房产资产都成为了银行的不良资产。

从以上分析可以看出，银行个人按揭贷款收到政策风险的影响，当政策变化大或者宏观调控情况多时，银行的承受能力有限，容易造成银行的风险。

表3 2009-2010年国家出台调控房价政策一览表

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3.2商业银行个人住房按揭贷款的风险特征

个人住房中南街贷款的迅速发展有力地推动了房地产销售和国内消费市场的繁荣。与此同时，主客观原因导致的经济香味不规范使个人住房按揭贷款业务形成了一定的风险。上一小节中已经解释了风险的种类和形成风险的原因，而从中也不难发现，从个人住房按揭贷款风险的各种种类的分析中，也可看出这些风险的共性，即个人住房按揭贷款的风险是有规律，有特征的。那么，是哪些共性和特征呢？知道了解了这些特征，是否有利于我国商业银行更好地防范风险呢？

简单来说，个人住房按揭贷款风险是指商业银行发放的住房贷款中隐含损失的可能性。而分析了这些可能性后，发现个人住房按揭贷款风险有以下特征。

(1)主观性：从借款人的角度来看，其个人收入，素质，信誉度使得按揭贷款

风险具有主观能动性。从贷款人银行本身而言，其内部人员的职业道德操守等等，也使得按揭贷款具有了主观能动性。

上一小节中提及的信用风险和操作风险，就具有最典型的主观性特征。 例如，商业银行与贷款人的信息不对称。银行对贷款人的审查主要靠客户提供的资料或单位证明。有的购房者故意伪造虚假收入证明、资产证明以获取银行按揭贷款；有的购房者在不同的商业银行进行虚假按揭和多重按揭贷款；有的购房者信用观念单薄，在有还款能力的情况下恶性违约等。这些都一定程度上导致了银行按揭贷款的风险。而这种现象也被划入了信用风险的范畴，其实质是人的主观能动性所导致的按揭贷款的风险。

另外，操作风险也具有主观性，只是其拥有主观能动性的对象不是贷款人，

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