株洲百江明珠房地产项目全程营销策划报告页

总层数 均价 社区配套 29-31F等 5200元/平 社区商业水街、写字楼、商业广场等 车位比 开盘日期 一期二批2011.1.8 教????育：小天鹅幼儿园，贺嘉土小学，八中，景文中学 商????贸：步步高、贺家土农贸水果市场，株洲百货大楼，锦云宾馆，市汽车城，加油站，兰天驾校，白石港建材大市场，万博珑家居市场，神龙家具周边配套 市场 医????疗：中医院，口腔医院，现代女子医院 金????融：建设银行、工商银行等 休????闲：天鹅湖公园、文化园、图书馆、群众艺术馆、博物馆、神龙公园、石峰公园?餐????饮：酒店、餐厅等 5、汉华商业广场 开发商 地址 代理商 株洲汉华房地产开发有限公司 建设南路338号 占地（㎡） 建面（㎡） 住宅（㎡） 商业（㎡） 其他（㎡） 深圳万悦 深圳中航物业 未出 高层 2栋 28F等 7300元/平 的大型都市商业MALL 银行：工行、建行；商业：商圈：株百、王府井、家润多、家乐福、平和堂等 周边配套 附近学校设施:?市立幼儿园、体育路高小学等，中学有株洲八中和株洲一中 附近医疗设施:?中医院，一医院、安贞医院等 公交体系：1路、2路、16路、18路、5路、9路等 容积率 绿化率 覆盖率 总户数 车位数 车位比 开盘日期 2010年10月23日 856户 500多车位 8.3 30% 9622平 8.4万 建筑(园林)设计 承建商 全程策划 物业管理 项目信息 物管费 建筑类型 栋数 总层数 均价 社区配套 集高档公寓、高档写字楼和集“购物、娱乐、休闲、餐饮”等多功能为一体芦凇区典型项目相关横向比对分析： 1、综合比对分析

项目名称 山水国际 经世皇城 中瑞·曼哈顿 开发商 湖南惠天然 湖南经世置业 销售代理 营销策划 上海同策 上海天致 自销 物业公司 湖南惠天然 建筑规划 澳大利亚考克斯 总建面 22万方 17万方 29万方 总套数 1300户 1188户 1250户 长沙中驰 株洲皇城物业 香港大韵 绿城顾问 上海同大 湖南中瑞房地产 世联顾问 世联顾问 文化园 金轮时代广场 株洲汇侨房地产 香港金轮集团 自销 自销 福建九皓 金地置业 未定 金轮物业 福建建筑设计院 30万方 13.6万方 3305户 559套 / 芦淞区目前现有典型楼盘主要为以上列表中的5个，从公司品牌以及相关合作方、建筑规模方面呈现以下相关特征：

? 开发商类型较为丰富，主要以三系为主，有华南系为主（文化园、百江明珠、金轮

时代广场），有华东系为主（中瑞·曼哈顿、南京中商），也有本土多家实力开发商（伟大集团的山水国际）等，虽然没有主力一线开发机构，但整体开发实力日趋增强。

? 为提升项目的自身实力，多个楼盘较为重视相关战略合作伙伴，项目综合性实力得

到很快提升。例：中瑞·曼哈顿力邀世联做为销售顾问，以及南京中商的世界级物管品牌世邦魏理仕。

? 整体开发规模在20万以上，总入住户数多为千户以上，以中等规模楼盘为主；区

域内目前小楼盘较少，楼盘素质有明显提升。 2、物业发展状态分析

项目名称 金轮时代广场 嘉天嘉园 东景紫映 熙美苑 文化园 天玺城 公园八号 大汉·希尔顿 山水国际 经世皇城 锦绣江山 中瑞·曼哈顿 容积率 8.3 5.5 6.75 6.55 7.96 4.9 5 8.5 1.6 3 3.79 3.89 总建面 136000 26500 30310 45350 300000 110000 23000 260000 220000 170000 260000 290000 户型套数 928套 116套 230套 351套 一期780套 一期210套 128套 无 1300户 1188户 1430户 1250户 建筑风格 简约新古典 现代简约 欧式风格 现代欧式 现代风格 现代风格 现代风格 现代风格 现代风格 西班牙风格 新古典主义 美式风格 产品形态 4F商业裙楼+24F写字楼+24F星级酒店 19F、28F住宅 4F商业裙楼+27F高层住宅 30F高层,2-5F写字楼 2栋2+29F高层，1栋2+31F高层，商业广场 写字楼+21F住宅+3F商业裙楼 1-5F商业裙楼，6-21F住宅 5栋28F高层+1栋五星级酒店+商业广场+商业街 11-18F小高层+30F高层+商业街 28F高层+商业街 16F小高+26F高层+商业街 22-26F高层+商业街 从物业发展的基础情况分析，本区域呈现以下几个主要特征：

? 中心区域容积率在5.0-8.0，1815线区域在3.0-4.0，做为株洲核心城区区域，土

地容积率明显高于其它区域。

? 建筑风格城市中心主要以现代风格为主，以保持株洲城市整体形象，满足天际线

的实际美观；而临近1815线，风格较为多样，以风情化路线为主。

? 产品主要形态也分为三大类，临近主城中央，多以城市综合性项目为主，物业形

态多以写字楼+商业裙楼+公寓住宅为搭配，兼顾城市功能性布局，未来将以城市复合性楼盘为主；而靠近1815线，由于有江景以及山景等资源性景观，多以豪宅为主要开发方向，并配以风情化为主的商业街；其它区域以旧城改造散量开发为主，多以裙商+住宅的形式。 3、相关配套分析： 项目名称 中央商业广场 金轮时代广场 鸿益广场 嘉天嘉园 东景紫映 熙美苑 文化园 天玺城 公园八号 大汉·希尔顿 山水国际 经世皇城 锦绣江山 中瑞·曼哈顿 相关配套 商务会所、豪华大堂、精装公共空间、国际会议系统、千兆光纤 市民广场、酒店、泛会所休闲中心、商业风情街 精装入户大堂、观光电梯、商业裙楼 商业裙楼 酒店级入户大堂、精装前室、商业裙楼 商业裙楼 商业街+商业广场+文化园 会所+商业裙楼 商业裙楼 会所+商业广场+商业街+五星级酒店 游艇俱乐部、五星级休闲会所、国际标准篮球场、网球场、室外健身中心、国际级双语幼儿园 商业街、2000平米西班牙皇家会所、400平米游泳池、国际幼儿园、生态山顶公园 喷泉广场，原生自然山体，三级叠水瀑布，商业街 商业街、会所、幼儿园等 从相关配套的基础情况分析，本区域呈现以下主要特征：

?

以中心区域为主的楼盘，多以商务型、商业型以及科技性配套为主，强调城市功能的延伸。

?

而1815线周边的豪宅，均配置私享型高端相关配套，主要有私家公园+高端会所+游泳池+幼儿园+商业街等组成。

4、面积区间分析 项目名称 中央商业广场 户型 国际公寓805套 CEO公馆184套 户型面积（平米） 44-71 90-120 套数比例 80.00% 18.00% 超大户型23套 汉华商业广场 商务公寓750套 二房125套 二房61套 三房61套 山水国际三期 四房88套 五房87套 六房29套 复式6套 一房108套 文化园 二房368套 三房304套 一房42套 天玺城 二房126套 三房42套 一房64套 嘉盛雅苑3# 三房64套 四房（复）4套 公园八号 金轮时代广场 二房48套 三房80套 公寓928套 455 47-80 110-134 101 131 168-170 190-220 255 305-409 54 74-93 127-142 66 76-89 127 45-47 121-128 150-220 85-89 116-141 50-85 2.00% 85.71% 14.29% 18.37% 18.37% 26.51% 26.20% 8.73% 1.81% 13.85% 47.18% 38.97% 20.00% 60.00% 20.00% 48.48% 48.48% 3.03% 37.50% 62.50% 100.00% 从芦淞区多个项目相关的面积情况分析，本区域在面积配比上呈现以下主要特征： ? 中心区四房以上的大户型发展受到限制，主力市场以商务型一房、二房为重点户

型，占配比额的近6成；三房在总量上进一步压缩，所占比例在3成左右；中心区一房面积在40-60平，二房面积在75-89平，三房面积在110-140平。

? 周边1815线豪宅型在产品线上较为丰富，户型主要以舒适性三房-四房为主，压缩

了一房以及两房的空间；目前三房、四房占主力配比的70%，而二房产品仅占配比的15%，其余均为大尺度五房、复式等；在面积区间上，二房在90-100平，三房在130-140平，四房在170平以上。 4、价格主力分析

项目名称 中央商业广场 金轮时代广场 文化园 公园八号 嘉盛雅苑 均价（元/平） 7500 7500 4300 4000 4000 一房 44-71 50-85 54 / 45-47 户型及主力面积 二房 90-120 / 74-93 85-89 / 三房 / / 127-142 116-141 121-128 四房 / / / / 150 五房 / / / / / 一房 33-53 37.5-63 23 / 18-19 两房 67.5-90 / 32-40 34-35.5 / 总价（万元） 三房 / / 50-60 46-56 48-51 四房 / / / / 60 五房 / / / / /