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幅回落。国家统计局四季度发布的报告显示，我国房地产投资、资金来源、土地开发面积、房屋施工面积等分类指数均比去年同期回落；商品房空臵面积有所增长，统计显示，截至三季度全国商品房空臵面积1.09亿㎡，同比增长10.8％，其中商品住宅空臵面积6006万㎡，增长4.2%；

土地供应减少，土地价格上涨，其中住宅用地上升迅速，导致房价上涨较快。国家统计局发布信息显示，商品房平均销售价格上涨较快，由于宏观调控新政作用，使涨幅处于“稳步回落”状态；商品房平均销售价格一季度涨幅为12.5％，二季度为10.1％，而三季度为8.8％。除了房屋销售价格涨幅回落以外，房屋租赁、土地交易的价格涨幅也都有不同程度的回落。虽然过热迹象依然存在，但并非整体过热，地区之间房价涨幅差异较大。中、东、西部地区的房地产状况存在显著差异，区域发展不平衡，北京和珠江、长江三角洲地区房地产市场发展较成熟，中、西部地区的房地产市场发展较快，潜力巨大。

2) 2006-2009年全国房地产市场预测

经济全球化给中国房地产市场带来新的发展机遇。“十一五”期间中国宏观经济正处在新一轮的周期上升期。宏观经济的持续增长将激发中国房地产供求的上升。区域经济热点将带动房地产各区域市场的发展。人口增长速度呈下降趋势，但在5－10年内住房购买人数依然会增加。居民可支配收入增长，支付能力提升。普通商品住宅依然占据主流地位，二手房市场将继续蓬勃发展，商铺的发展视城市经济发展速度而呈现较大差异。居民消费结构的升级将带动房地产业需求

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的增长。

房地产投资增长率和销售增长率的增速将放缓，全国房价走势稳中趋降，但房价上扬动力仍然存在，一段时间内仍会在较高位运行。地产金融出现新形式，企业融资渠道趋向多元化。优势企业群体知名度扩大；外资进入加速。

区域性的垄断竞争状态，区域性企业竞争激烈；缺乏公认的高知名度行业龙头。民营股份制房地产企业将在竞争中不断壮大。

3) 整体房地产市场运行良好

房地产业快速发展，房地产开发企业迅速崛起。但随着国家各项宏观调控政策的出台，对开发企业的资金实力、资质要求将大大提高。预计未来房地产开发企业将面临大洗盘。中国经济发展非常快，加入世贸组织，很多人都看好中国经济，外资进入很多。品牌化和专业化的运作模式将成为整个房地产业的发展方向。同时，房地产融资渠道趋向多元化发展，房地产信托产品，房地产基金将逐步快速发展。二手房市场将进一步快速发展。二手房政策的逐步放开，二手房市场的逐步规范，将促进二手房市场的发展。

2005年上半年开始，随着建材价格的局部下跌，但同时由于各地土地开发成本也明显地呈现上升趋势，预计2006—2009年房地产价格将持续上涨。

2003年12月份央行宣布从2004年1月1日起，商业银行、城市信用社贷款利率上浮区间由以前的最高30%扩大到70%。此次贷款利率调整将针对房地产开发企业贷款、装修贷款等贷款项目。因此，贷款利率

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的提高将对开发商的资金实力要求更加严格。2005年3月，央行宣布从2005年5月份对个人房贷贷款利率进行调整，但对非投资、投机类购房以及信誉良好的购房个人影响不大，因此购房需求增长仍将继续保持。

从全国房地产市场来看，全国房地产市场在投资持续增长、新开工面积增幅持续攀升的同时，房屋销售总量也在增长，空臵面积出现负增长，商品住宅、办公楼、商业营业用房的销售势头均看好。建设部专家称我国房地产业已经进入“全面启动”阶段。

房地产业出现的这种全面启动态势是不是正常？据建设部、国家统计局的有关部门人士以及部分房地产商认为，当前房地产业强劲增长有一定的合理性和必然性，增长的基础比较扎实。

第一，从房地产投资情况看，目前开发资金基本上是国内贷款、企业自筹、定金和预售收入三分天下；第二、购房主体发生了变化。主要是老百姓购房增长迅速。随着住房制度改革的不断深化，住房金融的发展，老百姓的观念有了很大的变化，买房在一些城市逐渐成为时尚，这是房地产业健康发展的基础。

4) 房地产新政对房地产市场的影响

自去年五月十八日发布“国六条”，又于二十九日由建设部等九部委颁布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，在全国房地产市场掀起了一场不小的波澜。这是继2004年12月首次调高房贷利率起，特别是去年“国八条”的出台后，又一次对全国房地产市场的全面具体的宏观调控政策。

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自多次加息后，“国八条”是国家对近年来火热的房地产市场从宏观政策上加以调控，但政策措施对市场的指向和操作性并不强。这次“国六条”的出台是对以往政策进行了详细全面具体的要求，主要体现在产品结构调整，税收、信贷、土地政策调节，控制拆迁、规范市场，解决中低收入住房困难，完善统计和信息披露等六个方面。这次政策针对性更强，指标更量化，对表现在全国高温不下的房地产市场，特别是个别发达地区算是下了一场降温急雨，给希望走上持续健康发展道路的中国房地产市场开了一剂猛药。

日前权威机构对购房者进行了一次随机调查，有67%的计划购房者推迟计划，其中有32%将推迟到一年之后以观市场后效。以6月1日前后各两周进行成交比较，新政颁布后二级市场成交下降60%，三级市场买卖成交下滑55%，但租赁成交未受影响。

由此可见，新政的实施对市场的影响应该是非常明显的，并不亚于去年“国八条”造成的冲击，它对市场各方的影响是深刻而深远。

二、镇江市房地产市场的走势分析

1、镇江市房地产市场总体回顾

2004年镇江市立项投资额83.62亿元，与2003年相比增长29.76%，立项总面积401.1万平方米，与2003年相比下降5.65%。可见，2004年房地产开发立项面积较2003年略有下降的情况下，开发投资额增长很快，说明影响房地产价格的成本因素有了较大上涨。

2004年镇江市市区商品房销售合计92.7万平方米，占竣工面积

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