新民洲共青团农场新农村项目可行性研究报告

线的交汇部分，这是我国较长时期内进行重点开发的两条主要轴线。进入九十年代以后，我国沿海开放重点由珠江三角洲向长江三角洲转移，以浦东开发开放为龙头的长江产业带已进入快速增长时期，对长江三角洲和沿江地区的开发开放和经济发展产生了重大而深远的影响，区位优势极为明显，加之镇扬大桥建成通车及京沪高速铁路国家级重点工程正在紧锣密鼓的建设和准备之中，这给镇江市的发展提供了历史性机遇。为更快更好地加快城市建设的步伐、促进区域经济的发展，镇江市委、市政府作出了“2010年把镇江市基本建设成现代化大城市”的这一跨世纪的重大战略决策。根据城市发展规划，镇江市正按照“东进、南移、西拓、北连”的发展思路，进一步扩大城市规模，逐步拉开现代化大城市的框架。近年来我市在扩大城市规模的同时，还在优化城市结构，改善城市功能等方面做了大量工作，已建成润扬大桥、城市客厅、城市花园、珍珠项链、引资大道、南徐路和南门立交桥等现代化大城市框架工程建设。

该项目地址位于镇江市京口区新民洲。项目距市中心不到25分钟车程。目前该片区城市基础设施齐全，自然风景宜人，公共交通便捷。

镇江兴达房地产开发有限公司有着丰富的房地产开发的经验，并以严格、科学的管理，一流的质量，良好的信誉，取得了项目地居民以及主管部门的一致好评。

二、项目实施的必要性和意义

1、项目建设是镇江市加快向较大规模城市发展的内在需要

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2003年底，镇江市拥有城市人口60万人，城镇人口占总人口比重较低，中心城市的吸纳、辐射作用不能得到充分地发挥。根据镇江市远景发展目标，全市将按照高起点规划、高标准实施的原则大力加强城市建设，力争到2010年使市区的城市人口提高到100万，形成布局合理、设施配套、功能齐全、环境优美的现代化城市。为达到此目标，必须加快城市居住用房及配套设施的建设。本项目作为房地产建设项目，其实施对扩大城市生活设施和基础设施的供给、加快城市人口的集聚、实现镇江市城市发展战略可起到积极的推动作用。

2、项目的实施符合我国宏观经济发展的方针政策，是进一步拉动有效需求、促进镇江市经济发展的需要

根据国家的有关政策导向，未来几年我国的经济发展的重点仍将以扩大内需为主，通过投资和消费双向拉动来促进社会经济的发展。住宅建设作为新的经济增长点不仅关系到国计民生，更担负着拉动消费、促进经济增长的重任。根据有关专家预测，为确保GDP增长7%，固定资产投资的增长必须在12%以上，作为重点发展的房地产建设的投资更应有较大的增长。因此，在今后多年内继续加大住宅建设投资力度和建设规模将是我国拉动经济增长的重要手段之一。

根据国务院关于把房地产业培植成为新的经济增长点和深化住房制度改革等文件精神，我国已明确把城镇住宅建设作为我国经济发展的新的增长点，并作为国民经济可持续发展战略的一个重要部分来实施。随着房改的深入、住房公积金制度的建立和完善以及群众住房观念的改变，住房个人消费的主体地位已基本确立。引导加快房地产

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行业的健康发展，可以拉动城市居民的住房消费，带动相关行业的发展。本项目的建设符合国家的产业政策，对促进镇江市房地产业的健康发展、并带动相关产业的发展具有积极的意义。

3、项目的实施可为今后合理利用镇江市城市建设用地资源，优化城市结构，促进城市住宅成片化的建设，有效发挥当地基础设施的效用

良好的城市形象对内可增加凝聚力，外可增加竞争力，能够创造巨大的对外开放优势，因此，利用存量土地资源于基础设施和房地产建设，美化、彩化、亮化、绿化城市以创造良好的城市形象一直是镇江市历届政府所追求的目标。

人多地少，市区建设用地资源不足是镇江市的基本行情，一方面经济和城市建设不得不继续占用有限的土地资源，另一方面，由于城市人口的增加，对住房的需求也不断增加，对城市建设用地也提出了新的要求。城市建设用地的不足不仅制约了经济建设、城市建设和房地产业的发展，也形成用地的结构性矛盾。为改变目前市区用地指标较低、人均建设用地较少、城市用地紧张的现状，从提高城市土地利用效率和紧凑度的角度出发，镇江市政府进一步扩大城市规模，逐步拉开现代化城市框架的发展构想。但要把这一构想付诸实施，就必须按产业化的思路，形成投入——开发——建设——产出的良性循环。

本项目的实施有利于镇江兴达房地产开发有限公司进一步实现土地的潜在效益，为企业的发展提供必要的资金；有利于实现土地和基础设施的综合开发和高效利用；有利于该地区形成布局合理、设施

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配套、功能齐全、环境优美的现代化住宅小区。对优化项目所在地的区域环境、提高当地居民的起居生活质量以及改善城市的形象都具有积极的意义。

第三章 市场分析

一、房地产市场总体分析

1、2005年全球房地产行业现状与特点

全球房地产业成为支撑不太景气的全球经济的支柱之一；全球房地产价格快速上涨，不少国家的房地产市场呈现局部过热现象，面临泡沫的威胁；各国央行先后加息以抑制通货膨胀和房地产过热，全球房地产市场的泡沫稍有平息；全球房地产新兴市场在一些发展中国家涌现，资金加大涌入。亚太地区投资前景看好，市场景气，潜力巨大。

2、2005年全国房地产市场分析

1) 现状和特点

2005年中国房地产业在国民经济中的地位大力提升，已成为国民经济的重要支柱产业。今年下半年国家对房地产市场进行更加有效的宏观调控，出台了一系列新政，对政府规范房地产市场管理力度进一步增强。

2005年中国房地产景气总体呈调整趋势，供需快速增长的同时增

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