三亚卓达产权式酒店可行性研究分析报告

A单位年度利润分红=业主可分配年度利润总额×A单位分红系数 2、 附加承诺

如2004、2005、2006年三个经营年度年投资回报率低于5.5%,2007年1月1日——3月31日期间，可按原值回购业主投资购买的客房。其中涉及费用由卓达集团承担。

注：一次性付款客户―原值‖指，购房时所付总房款数； 银行按揭类客户―原值‖指，首付款和业主已还银行本金。

小结：业主只需交纳20%的首期款，便可获得如下回报：

a、 还清按揭贷款后便可获得这套酒店房间的100%的永久物业产权。

b、 淡季1400天（或旺季560天）的免费入住权（70年总和），并可转移赠送给亲朋好友。 c、 近70年的客房利润分红。 d、 70年客房房产的增值空间。

目前，全球经济复苏，国内经济保持持续稳定的增长，增长了人们消费的信心，银行8次降息，政策向消费倾斜，促使人们寻找新的消费点、投资点，随中国加入WTO日益临近，中国的各种产业将受到面临严峻的考验，但旅游、房地产等以不可再生资源为依托的产业将保持强劲的增长势头，卓达产权酒店是将旅游和房地产相结合的一种新的投资方式，必将成为新的投资热点和消费热点。

为了更好的促进海南的大发展，海南省加大了基础设施建设的力度，作为海南南部中心城市的三亚现已拥有一个4E级的凤凰国际机场，目前已开通了北京、上海、广州等三十多条国内航线和通往韩国、日本、新加坡、俄罗斯、德国的十几条国际航线。并且在2001年11月，粤海铁路将建成通车，便利的交通，将三亚的优势和国际、国内的大环境紧密的联系起

来。93年94年受经济过热的影响，海南房地产一直在低谷徘徊，经过几年的沉淀积累，已经到了触底反弹的时候，产业主在此时购买的卓达产权酒店客房必将有一个巨大的升值空间。

e、 酒店配套设施消费优惠权。

第五部分：客房规划经济效益分析：

一、客房规划

1、客房总建筑面积3万平米，总值3亿元。 2、房间数642间，每间50平米。 3、客房类型：

项目 标准间 商务标间 蜜月间 普通套间 家庭套间 商务套间 豪华套间 总统套间 间数 420 26 37 20 34 13 5 1 单位面积 50平方米 50平方米 50平方米 100平方米 100平方米 100平方米 150平方米 500平方米 总面积 面积20400平米 面积1300平米 面积1850平米 面积3600平米 面积3000平米 面积2000平米 面积750平米 面积500平米 房价（元） 688 788 688 1238 1268 1398 1888 8888 总计客房数：556间套

注：全国五星级酒店114家，平均出租率高达71.43%，在2000年全部盈利，有的利润高达37%。三亚市五星级酒店的平均开房率为75%，为了将预算做到百分之百保险，故开房率按60%计算。 二、经济效益分析 （一）、客房营业收入

卓达产权式酒店556间客房的加权平均价为790元，房价打六折，为474元。平均开房率按60%计，计算如下：

每天的营业收入为：474元×556间×60%=158126元 每月的营业收入为：158126元×30天=4743792元 每年的营业收入为：4743792元×12月=56925504元 （二）、客房营业成本：

通常星级酒店客房的营业成本为营业收入的8—10%，我们按10%计算为：4743792元×10%=474379元/月

（三）酒店管理公司提取的毛利：

通常为毛利润的2%，即（4743792-474379）×2%=85388元 （四）、客房营业费用总计：2380986元/月，详细如下

1、工资：客房人员配备=客房总数量（556间）×0.6=334人，人均工资按1500元/月计算，每月工资总额为334×1500=45万元，；

2、广告费：按营业收入的1%计为474379元/月 3、水、电、油费：按营业收入的5%计为237189.5元/月 4、维修保养费：按营业收入的2%计为94875.8元/月 5、培训费：每年10万元，合8333 元/月

6、服装费：每年10万元,合8333元/月

7、办公差旅费：按营业收入的0.5%计为23718.9元/月 8、招待费：按营业收入的1%计为47437.9元/月 9、绿化费：按营业收入的0.5%计为23718.9元/月 10、酒店公司管理费：按营业收入的2%计为94875.8元/月 11、保险费：20000元/月

12、其他费：按营业收入的2%计为94875.8元/月 13、税项：

①营业税5%,计237189.5元/月 ②所得税三减两免,暂不计。 14、折旧费计:96万元/月

①预备费：2700万元，折旧期50年，折旧费计4.5万元/月。 ②土建费: 5400万元,折旧期50年.折旧费计9万元/月。 ③装修费: 5400万元,折旧期10年.折旧费计45万元/月。 ④设备费:4500万元,折旧期10年.折旧费计37.5万元/月。 （五）利润核算

毛利润=月营业总收入–营业成本–营业费用-提取毛利=1803039元/月 管理公司提取毛利润的2%，净利润的6%， 剩余可分配利润为1803039×94%=1694846元/月 投资回报率为：每年 6.78 %

三、 回报方案分析