地籍测绘技术与管理

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地籍测绘技术与管理——第一章 概述

第一章 概述第一节 地籍测量 一、地籍测量的含义 地籍测量是为获取和表达地籍信息所进行的测绘工作。其基本内容是测定土地及其附着物的位置、权属界线、类型、面积等。具体内容如下： ⑴进行地籍控制测量，测设地籍基本控制点和地籍图根控制点； ⑵测定行政区划界线和土地权属界线的界址点坐标； ⑶测绘地籍图，测算地块和宗地的面积； ⑷进行土地信息的动态监测，进行地籍变更测量，包括地籍图的修测、重测和地籍簿册的修编，以保证地籍成果资料的现势性与正确性； ⑸根据土地整理、开发与规划的要求，进行有关的地籍测量工作。 像其他测量工作一样，地籍测量也遵循一般的测量原则，即先控制后碎部、从高级到低级、由整体到局部的原则。 二、地籍测量的特点 地籍测量与基础测绘和专业测量有着明显不同，其本质的不同表现在凡涉及土地及其附着物的权利的测量都可视为地籍测量，具体表现如下： ⑴地籍测量是一项基础性的具有政府行为的测绘工作，是政府行使土地行政管理职能的具有法律意义的行政性技术行为。在国外，地籍测量被称作为官方测绘。在我国，历次地籍测量都是由朝廷或政府下令进行的，其目的是为保证政府对土地的税收并兼有保护个人土地产权。现阶段我国进行的地籍测量工作的根本的目的是国家为保护土地、合理利用土地及保护土地所有者和土地使用者的合法权益，为社会发展和国民经济计划提供基础资。 ⑵地籍测量为土地管理提供了精确、可靠的地理参考系统。由地籍的历史和地籍测量的历史可知，测绘技术一直是地籍技术的基础技术之一，地籍测量技术不但为土地的税收和产权保护提供精确、可靠并能被法律事实接受的数据，而且借助现代先进的测绘技术为地籍提供了一个大众都能接受的具有法律意义的地理参考系统。 ⑶地籍测量是在地籍调查的基础上进行的。它在对完整的地籍调查资料进行全面分析的基础上，选择不同的地籍测量技术和方法。地籍测量成果根据土地管理和房地产管理或其他相关的要求提供不同形式的图、数、册等资料。 ⑷地籍测量具有勘验取证的法律特征。无论是产权的初始登记，还是变更登记或他项权利登记，在对土地权利的审查、确认、处分过程中，地籍测量所做的工作就是利用测量技术手段对权属主提出的权利申请进行现场的勘查、验证，为土地权利的法律认定提供准确、可靠的物权证明材料。 ⑸地籍测量的技术标准必须符合土地法律的要求。地籍测量的技术标准既要符合测量的观点，又要反映土地法律的要求，它不仅表达人与地物、地貌的关系和地物与地貌之间的联系，而且同时反映和调节着人与人、人与社会之间的以土地产权为核心的各种关系。 ⑹地籍测量工作有非常强的现势性。由于社会发展和经济活动使土地的利用和权利经常发生变化，而土地管理要求地籍资料有非常强的现势性，因此必须对地籍测量成果进行适时更新，所以地籍测量工作比一般基础测绘工作更具有经常性的一面，且不可能人为地固定更新周期，只能及时、准确地反映实际变化情况。地籍测量工作始终贯穿于建立、变更、终止土地利用和权利关系的动态变化之中，并且是维持地籍资料现势性的主要技术之一。 ⑺地籍测量技术和方法是对当今测绘技术和方法的应用集成。地籍测量技术是普通测量、数字测量、摄影测量与遥感、面积测算、误差理论和平差、大地测量、空间定位技术等技术的集成式应用。根据土地管理和房地产管理对图形、数据和表册的综合要求组合不同的测绘技术和方法。 ⑻从事地籍测量的技术人员应有丰富的土地管理知识。从事地籍测量的技术人员，不但具备丰富的测绘知识，还应具有不动产法律知识和地籍管理方面的知识。地籍测量工作从组织到实施都非常严密，它要求测绘技术人员要与地籍调查人员密切配合，细致认真地作业。三、我国地籍测量的发展 测绘技术最初的主要应用之一就是解决土地的划分和测算田亩的面积，然后就和地籍结下了不解之缘。商、周时代，建立了一种“九一而助”的土地管理制度，即“八家皆私百亩，同养公亩”的井田制，并相应地进行了简单的土地测绘工作，这可视作我国地籍测量的雏形。据《汉书·食货志》中记述，“六尺为步，百步为亩，亩百为夫，夫三为屋，屋三为井，井方一里，是为九夫；八家共之，各受私田百亩，公田十亩，是为八百八十亩，余二十亩以为庐舍。”较详细地阐述了当时的土地管理制度以及量测经界位置和面积的方法。 此后，不管土地管理制度如何改变，测绘技术都是量测土地经界和面积的有力手段。但所采用的测绘技术是比较简单的，多以飞弓丈量，“用开方法，以经围乘除，畸零截补”计算地块的面积。 1914年，国民政府中央设立经界局，其下成立经界委员会，并设测量队，制定了《经界法规草案》。1922年，国民政府为开展土地测量，聘请德国土地测量专家单维康为顾问。1927年，上海开始

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进行土地测量，这是我国用现代技术方法进行的最早的地籍测量。1928年，国民政府在南京设立内政部，下设土地司，主管全国土地测量。1929年南京政府决定陆军测量总局改为参谋部陆军测量总局，兼有土地测量任务。同年，内政部公布《修正土地测量应用尺度章程》。1932年，陆地测量总局航测队应江西要求，首次在江西省施测了地籍图。以后还做过无锡及苏北几个县的土地测量。1931年，陆地测量总局会同各有关部门召开了全国经纬度测量及全国统一测量会议， 制定了10 年完成全国军用图、地籍图的计划，确定用海福特椭圆体、兰勃特投影，改定新图廓。1942年，各省地政局下设地籍测量队，还设立了测量仪器制造厂。1944年地政署公布了《地籍测量规则》，这是我国第一部完整的国家地籍测量法规，也标志着我国地籍测量发展进入了一个新的阶段。 中华人民共和国成立后，虽有土地管理工作，但由于种种原因，作为土地管理中的一项基础工作———地籍测量没有得到应有的重视和开展，就全局来看，局部地区虽开展了一些地籍测量，但大都属于房产产籍的范畴，远远不能满足土地管理的需要。 改革开放后，随着社会主义市场经济的发展，我国的地籍迅速发展起来。国家测绘局于1983年和联邦德国签订了地籍测量技术合作协议，从此，我国的地籍测量开始恢复并迅速发展起来。尤其是1986年颁布了《中华人民共和国土地管理法》以后，地籍测量才成为我国测绘工作的一个重要组成部分。现在，有的地方已朝着自动化地籍的方向发展。

第二节 地籍测量的任务与作用 一、地籍测量与地籍管理 地籍管理是土地管理中的基础管理，而地籍测量又是地籍管理中的一项极其重要的基础技术工作，是地籍管理的中心内容，它要保证土地信息的可靠性与精确性，如界址点的位置与精度，土地面积的大小与精度，土地位置与四至关系等。没有地籍测绘的地籍管理是不存在的，更谈不上科学管理。所以地籍测量是以一定的精度测定土地境界、土地权属界位置、土地面积，并以反映土地利用类型、分布状况以及质量等级为主要目的的测量工作。无疑它是直接服务于地籍管理与其它土地管理工作的。与一般测量不同之处在于它的专业性强，表现在：⑴带有法律性的行政行为；⑵具有较高的能满足地籍管理的精度指标；⑶要求有配套的成果资料，包括图、表、册、卡成套的成果；⑷要保持地籍成果资料的现势性，更新没有固定的周期，当地籍要素变化后，要及时同步地进行变更测量。 二、地籍测量的任务与作用 地籍测量应是调查和测定土地及其附着物的位置、权属、范围大小、质量等级和利用类型等基本状况信息的测绘工作。为土地管理，房产管理、税收和城乡规划，国土整治与开发等方面提供及时、可靠和适用的重要土地信息。 地籍测量技术特点除需按国家标准测绘大比例尺地籍图外，还应在测量工作开始前进行地籍调查，取得不动产的地理、经济和法律诸方面的信息。这些信息要求完整、系统，以图形、图表与文字等形式加以表示，并编辑成地籍簿册，它是地籍管理的基础资料，也是地籍测量资料的重要组成部分。地籍簿册与地籍图统称为地籍测量资料，是地籍测量的最终成果。 地籍管理要求土地信息可靠，能满足一定的精度指标。所以，地籍测量当然就应有完整的测量原则、方法与内容，如从整体到局部，先控制后碎部等。就其内容而言应该是： ⑴调查不动产的权属资料、权属位置及拥有土地的编号、土地利用现状类型、质量等级以及与税收有关的地籍要素； ⑵进行地籍控制测量，测设地籍基本控制点和地籍图根点； ⑶测定行政区划境界线、土地权属界线、界址点坐标值和权属范围的面积； ⑷测定测区内各种土地利用类型的图形及其上覆盖物的几何位置和面积； ⑸进行土地信息的动态监测，及时对原地籍成果进行变更测量，包括地籍图的修测、重测和地籍簿册的修编，以保持地籍成果资料的正确性与现实性； ⑹根据土地整理、开发与规划的要求，进行有关的地籍测绘工作。 地籍测量通常要求精确测定土地与地面附着物的平面位置，对高程要求可以放宽或不作要求。 地籍图是地籍测量成果资料的主要组成部分。从含义上讲带有专业图的性质，但它又不同于一般的专业图，涉及面大，全国各个角落均需测绘地籍图，何况我们现在要求的地籍是多用途的，所以也应带有国家基本图的性质。地籍测量虽可根据特定要求或某一部门的需要施测，编制权属地籍图、房产地籍图、地下管线地籍图等，但这些图件只能看成多用途地籍图的分图或叠置图。考虑到经济效益和管理方便，结合国情应尽可能使多用途地籍图发挥更大的效益，满足国民经济各部门的需要。 地籍测量成果资料具有什么样的功能呢？ ⑴地理性功能。成果为土地及其附着物的位置、面积、质量和权属境界提供了几何或数字资料，并建立在统一的坐标系内。 ⑵法律性的功能。因为土地本身具有占有与

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使用的关系。成果又为不动产的权属、租赁和利用现状提供资料，经过土地登记发证后，则其成果资料具有法律效力，是权属法律的依据。 ⑶税收或经济性的功能。地籍成果资料为不动产评级、分等定级、征税、有偿出让与转让提供了资料。 ⑷土地利用管理和规划性功能。成果资料为区域规划、总体规划、城镇建设、环境保护、旅游开发和古迹保护、国土整理等方面提供基础资料。 地籍测绘虽属测绘学科范畴，但由于测绘的内容与应用涉及到法律、经济、管理与社会等领域的要求，所以从事地籍测绘管理与作业的人员，必须学习和了解有关领域的基础知识和内容。不仅如此，在外业调查与施测过程中，还应得到有关部门的合作与配合，在全国统一的技术规范、规程和应有的法律保障条件下，才有可能建立一个全国统一的多用途地籍测量系统，为国民经济各部门建设服务。

第二章 地籍图的基础知识第一节 地籍图比例尺的选择 一、地籍图比例尺的选择 地籍图比例尺的选择应满足地籍管理的不同需要。 地籍图需准确地表示土地的权属界址及土地上附着物等的细部位置，为地籍管理提供基础资料，特别是多用途地籍测量的成果资料将提供给很多部门使用，故地籍图应选用大比例尺进行成图。根据我国现状，要在近期内完成全国性的大比例尺地籍图的测图任务，显然是困难的。考虑到城乡土地经济价值的差别，农村地区地籍图的比例尺比城市地籍图的比例尺可小一些。即使在同一地区，也可视具体情况及需要采用不同的测图比例尺，使地籍图的比例尺具有一定的选择性和灵活性，以满足地籍图的使用价值。 二、我国地籍图的比例尺系列 目前，世界上各国的地籍图比例尺标准不一，选用的比例尺最大为1：250，最小为1：50000。例如日本规定城镇地区1：250～1：5000，农村地区为1：1000～1：5000；德国规定城镇地区1：500～1：1000，农村地区1：2000～1：50000。 根据我国的国情，我国地籍图比例尺系列一般规定为： 城镇地区（指大、中、小城市及建制镇以上地区）地籍图的比例尺可选用1：500、1：1000、1：2000；农村地区（含建制镇以下的农村集镇）地籍图的测图比例尺可选用1：5000或1：10000。 为了满足权属管理的需要，农村居民住宅区及乡村集镇可测绘农村居民地地籍图。农村居民地（或称宅基地）地籍图的测图比例尺可选用1：1000或1：2000。急用图，也可编制任意比例尺的农村居民地地籍图。

第二节 地籍图的分幅与编号 地籍图的分幅与编号与相应比例尺地形图的分幅与编号方法相同。1：5000、1：10000 比例尺地籍图应按国际分幅法划分图幅。其图幅的大小及编号按有关规定执行。 1：500、1：1000、1：2000比例尺地籍图采用正方形分幅时，图幅大小均为50cm×50cm。图幅编号按图廓西南角坐标公里数编号，x 坐标在前，y 坐标在后，中间用短横线连结。如6—2—1所示： 此主题相关图片如下：

图中1：2000比例尺地籍图的图幅编号为：

689—593 1：1000比例尺地籍图的图幅编号为： 689.5—593.0 1：500比例尺地籍图的图幅编号为： 689.75—593.50 当1：500、1：1000、1：2000比例尺地籍图采用矩形分幅时，图幅大小均为40cm×50cm。图幅编号方法同正方形分幅。如图（6—2—2）

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所示。

此主题相关图片如下：

图中1：2000比例尺地籍图的图幅编号为：

689—593 1：1000比例尺地籍图的图幅编号为： 689.4—593.0 1：500比例尺地籍图的图幅编号为： 689.60—593.50 有时，当测区较小，为了减少破幅也可采用任意分幅与编号。

第三节 地籍图的分类 按地籍图的基本用途，目前我国地籍图可划分为分幅地籍图、宗地图、农村居民地地籍图（岛图）三类。 一、分幅地籍图 分幅地籍图（以下简称地籍图）是按国家统一的分幅编号方法一幅一幅测绘的地籍图。即1：500、1：1000、1：2000比例尺地籍图采用矩形或正方形分幅和编号；1：5000、1：10000比例尺地籍图采用国际分幅和编号方法。 地籍图表示的内容由地籍要素和必要的地形要素二部分组成。即以地籍要素为主，辅以与地籍要素有关的地形要素，以便图面主次分明，清晰易读。 地籍要素包括行政境界、土地权属界线、界址点及编号、土地编号、房产情况、土地利用类别、土地等级、土地面积等；必要的地形要素包括测量控制点、房屋、道路、水系以及与地籍有关的必要地物、地理名称等。 地籍图一般选用单色（黑色），也可根据需要选用双色，选用双色时，地籍要素用红色，其它用黑色。 二、宗地图 宗地图是以宗地为单位绘制的，是处理土地权属的原始资料，也是土地证书附图的基本图件。 宗地图的比例尺不作统一规定，视宗地大小及繁简程度一般选用32开、16开或8开图纸。 宗地图的内容主要包括：门牌号、本宗地宗地号、地类利用代号、宗地面积、界址点及界址点号、界址线及界址线边长注记、建筑占地面积、邻宗地宗地号、邻宗地界址示意线、相邻地物（如围墙、墙壁）的归属、宗地四至关系以及地籍图上所表示的房屋建筑等要素。宗地图还应注出宗地所在地籍图图号、街道号、街坊号、权属主名称、指北方向和宗地图的比例尺等。 宗地图的绘制可以宗地为单位直接从地籍图上蒙绘。在地籍图上蒙绘时，若宗地面积过小，应适当放大宗地图的比例尺。 三、农村居民地地籍图（岛图） 农村居民地是指建制镇（乡）以下的农村居民地住宅区及乡村圩镇。由于农村地区采用1：5000、1：10000较小比例尺测绘分幅地籍图，因而地籍图上无法表示出居民地的细部位置，不便于村民宅基地的土地使用权管理。故需要测绘大比例尺农村居民地地籍图，用作农村地籍图的加细与补充，是农村地籍图的附图，以满足地籍管理工作的需要。 农村居民地地籍图的范围轮廓线应与农村地籍图上所标绘的居民地地块界线一致。 城乡接合部或经济发达地区的农村居民地地籍图一般采用1：1000或1：2000比例尺，按城镇地籍图测绘方法和要求测绘。急用图时，也可采用航摄像片放大，编制任意比例尺农村居民地地籍图。 农村居民地地籍图采用自由分幅以岛图形式编绘。 居民地内权属单元的划分、权属调查、土地利用类别、房屋建筑情况的调查与城镇地籍测量相同。 农村居民地地籍图的编号应与农村地籍图中该居民地的地块号一致。居民地内户地（宗地）编号按居民地的自然走向以自然数按1、2、3...顺序进行编号。居民地内的其它公共设施如球场、道路、水塘等不作编号。 农村居民地地籍图表示的内容一般包括： （1）自然村居民地范围轮廓线、居民地名称、居民地所在的乡