广东省某市房地产项目可行性分析报告

合计 后续开发成本 13050 1173.15

? 后续开发费用

序号 一 二 三 合计 名称 管理费用 销售费用 销售税金及附加 开发费用 数量（㎡） 单价（元/㎡） 金额（万元） 13050 13050 13050 200 146.07 436.43 782.50 备注 按销售额3%

(二) 项目资金筹措 1. 资金来源

本项目开发投资的资金筹措来源主要渠道：一是自有资金，二是施工单位硬垫，三是销售收入部分用于投资部分。 2. 筹资运作计划

因本项目的土地成本及相关税费支付均为自有资金，在销售回款前需向施工单位借款以作工程款所用，销售收入除扣除与销售有关税

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费后用于后续部分投资外，还需支付贷款还本付息。

本项目总投资2136.75万元，自有资金1000万元，施工单位硬

垫650万元，预售收入用于其他投入及还贷费用约786.24万元。 3. 投资使用计划

详见附表《项目投资计划表》 四、 项目销售收入及利润估算 (一) 销售价格预测 1. 销售预测说明

本项目计算假设全部用于销售，且在计划销售周期内按最高实现100%销售。 2. 销售价格预测

? 住宅销售均价：5400元/㎡ 3. 销售收入估算

序号 1 2 合计 名称 住宅部分 返迁部分 销售收入 单位 ㎡ ㎡ ㎡ 数量 8987.7 单价（元/㎡） 5400 金额（万元） 4700.48 16.85 4869.12 4062.3 360（超出部分按500） —— ——

(二) 销售税费及附加估算

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序号 合计 名称 销售税费及附加 计价依据 销售额5 % 金额（万元） 852.10

(三) 税后利润测算表

根据测算，本项目税前利润为1980.56万元，税后利润为1485.42万元。

五、 项目经济效益评价

对本项目进行经济效益评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况。本项目选取的计算指标为财务内部收益率和财务净现值。

评价指标详细计算过程详见附表《现金流量表》。 (一) 财务净现值

财务净现值按基准贴现率（10%）将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期内的现值之和。它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评估指标，净现值大于或等于零的项目是可以考虑按受。

由现金流量表9.5《全部投资现金流量表》计算可得：

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财务净现值=∑现金流量/（1+ i）N：1966.19万元 (二) 投资利润率

投资利润率指的是项目投资利润（即净现金流量累计）与项目投资的比值，属静态评价指标。由现金流量表9.6《项目损益及利润分配表》计算可得：

税前投资利润率=利润总额/总投资

=1980.56/3386.77 =58.48%

税后投资利润率=净利润/总投资

=1485.42/3386.77 =43.86%

（三）盈亏平衡分析

盈亏平衡点=经营成本÷销售收入×100%=3386.77÷4869.12×100%=69.55%

由此可见，本项目只要完成商品房57.19%的销售量，即可收回全部投资，本项目的风险较小。

（四）还贷能力分析

本项目总成本2036.34万元，现开发商自有资金1000万元已经完全到位，用于土地成本及前期开发，目前尚有1784.87万元

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