广东省某市房地产项目可行性分析报告

地产新政影响明显。此外，上年同期由于国家出台了一揽子经济刺激政策，从上年6月份起全市成交量迅速放大，是今年商品房销售面积增幅逐月收窄的另一个重要原因。

单月销售量呈上升态势。3-6月全市商品房销售面积单月销量分别为（万平方米）：62.2、37.7、45.3、55.0。全市商品房销售面积在春节后明显放量，3月销售量接近去年单月第二大销量（上年6月份，66.2万平方米）；3月末，国家出台一系列抑制房价过快增长的政策，包括收紧信贷、限制异地购房等，部分购房客期待房价下跌，进入“观望”状态，致使4月份商品房销售面积急剧下降至37.7万平方米，环比下降接近4成；5、6月份全市商品房销售面积呈现回升态势。

惠城区销售量出现负增长。上半年，惠城区商品房销售面积103.43万平方米，占全市比重为42.6%，同比下降6.1%；惠阳区30.65万平方米，增长7.0%；大亚湾区48.73万平方米，增长88.6%；仲恺新区18.18万平方米，增长93.8%；惠东县12.88万平方米，增长169.1%；博罗县20.48万平方米，增长28.8%；龙门县8.29万平方米，增长86.3%。今年以来，惠城区的商品房成交量继续居龙头地位，而大亚湾区则超过惠阳区居全市第二位。全市商品房成交量大幅回落的主要原因是受惠城区、惠阳区的影响；惠东、仲恺、大亚湾和龙门的增幅均超过80%。

（二）房地产开发投资保持高位增长。今年3-6月全市房地产开发投资分别累计增长为：40%、66.7%、60.1%、44.2%，维

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持在40%以上的高位增长。县区方面，仲恺区、大亚湾区、龙门县、惠阳区、博罗县五个县区的增幅均超过50%，其中仲恺区增长85.7%，是房地产开发投资增长最快的县区。

（三）新增个人房贷保持较高增速。今年6月末，全市以房贷为主的个人中长期消费贷款达300.9亿元，首次超过300亿元，比年初增长26.5%。今年2-6月的月末增幅分别为：10.3％、12.1％、20.6％、24.2％、26.5％。

（四）房地产相关税收出现负增长。对应商品房成交量增幅回落，占地税收入比重15.6%的房地产业三项税收（土地使用税、土地增值税、房产税合计）合计8.2亿元，下降6.3%，增幅比上年同期大幅下降35.1个百分点。房地产相关税收的大幅下滑将在一定程度上影响地方财政收入的增长。

（五）商品房空置面积大幅上升。商品房空臵面积229.5万平方米，增长148.1%，增幅比商品房销售面积增幅快126.3个百分点。空臵面积增幅远高于销售面积，显示今年以来楼市放盘量较大所带来的销售压力也较大。

（六）商品房销售的大幅回落直接影响第三产业增加值增幅。全市3-6月各月商品房累计销售面积增幅分别为：77.4％、44.8％、41.2％、21.8%，呈回落态势。同期，第三产业增加值增幅分别为：12％、10.9％、9.9％、8.7%，其中房地产业增加值对第三产业增加值的贡献率相应减弱，分别为：46％、35.3％、23.2％、11.9%，分别拉动第三产业增长：5.5个、3.8个、2.3个、

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1个百分点。由此可见，商品房销售的增幅对第三产业增加值增幅的核算有直接的影响。

三、今年展望

今年，中央对房地产市场调控力度可能进一步加大，在政策收紧的背景下，各地楼市已开始出现成交量下跌的情况，惠州也难独善其身。同时，由于惠州上年对比基数较高和消费者对市场的观望气氛较浓，预测惠州房地产业下半年投资增长会进一步趋缓，商品房销售量增幅将进一步回落。房地产市场交易量的进一步回落，将对全市第三产业和地方财税收入增速产生较大影响。 小结：惠州是一个新兴城市，发展潜力巨大，房地产作为惠州的支柱性产业之一，在未来相当长的一段时期内，将保持良好的发展势头。

(一) 价格定位

? 住宅销售均价：5400元/㎡

三、 项目投资估算与资金筹措 (一) 项目投资估算

1. 投资成本估算的各项设定 1) 开发期的设定

? 本项目后续开发建设至销售周期计划为3年，即36个月。

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? 本项目的土地使用权：从2013年开始，住宅余70年。 2) 各项成本估算的各项设定

根据惠州市房屋开发的实际情况，本项目各项成本费用可归纳为：土地成本、开发费用、建筑安装工程费、开发期税费、管理费用、不可预见费。对以上各项费用进行估算时均按政府有关规定标准比率计算。

2. 投资成本估算 1) 土地成本

本项目土地成本为:8348万元

2) 后续开发成本

根据项目现状情况估算后续需投入如下开发 成本及开发费用： ? 后续开发成本

序号 一 二 三 四

名称 前期费用 建筑安装工程费 勘测费用 不可预见费 数量（㎡） 13050 13050 13050 13050 单价（元/㎡） 金额（万元） 432 650 42 49.15 备 注 含装修、设备费用 12