商业街推广简案

⑶.商铺投资是否具有高回报率 通常商铺的投资回报率为6%至12% ⑷.商铺的经营出租

在商铺投资者中，50%是自己经营，35%-40%用于出租，还有10%左右的是投机商纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。 ⑸.公用分摊面积

一般商铺的公摊面积占建筑面积的３０％－４０％，因此公摊面积越少越能吸引投资者 ⑹.返租承诺 ⑺.贷款风险

个人商铺贷款具有比例低、年限短的特点。另外，银行对商铺贷款者资质的审核比住宅贷款更严。当投资者考虑贷款买铺位时，意识到贷款申请不能通过时，将使项目的销售陷入困境。

3.本项目商铺定价主要考虑：

⑴.商业物业销售的目标客户（一般为商铺经营者、商铺炒家、商业物业投资者） 本项目适宜以商铺经营者为主，适量有商业物业投资者作补充。 ⑵. 商业物业投资方式（一般为大型投资商铺和散户投资商铺）

由于项目商铺分割面积大，适宜采用大型投资商铺，而大型投资商铺一般租金较优惠。 ⑶.商业物业各区位的配套环境

项目东面与北面环境较西面优先，南面适中，但由于整个商业街位于支干道，商业氛围非常淡薄。

⑷.竞争对手商业物业价格情况

龙湖水晶郦城、龙溪百桂坊、财富中心都是项目的竞争对象，其租金与售价走势将直接影响项目的招商成败。

（二）、项目商业街的定价策略

⑴.主导策略

※ 将本项目集约性商业与分零商铺实行不同的销售政策，是基于产品本身的特征而制定的

不同对策，因为分零商铺可以用分零销售的方式快速实现销售，而无需借其他的销售策略，这样就不会给发展商留下后续管理的事情。

※ 由于集约性商业分零销售一是在技术上难度较大，容易形成较多的死角，这样减少整个

项目的总体价值，二是商场分零销售后，经营十分困难，这将直接影响到整个项目其他区域的商业经营，将对整个项目的商业地位形成较大的冲击，在此情况下，应将集约性商业进行转化，使其先对大型主力店、大型加盟连锁店等大商家招租，就能有效避免上诉情况，从而起到既确保本项目的经济利益，又保障项目良好的社会口碑与美誉度。 ●散铺（中小型投资商户）策略 具体使用政策：

目的：让市场相信本项目商铺巨大的升值潜力，赚取本项目开发的超额利润；最大程度上消灭本项目条件稍差的铺源，达到项目的均衡销售。

适用范围：从产品与市场的角度，本策略实质是一个升值保值策略的一种形式，主要适用于价值处于上升期的物业，本项目正是这种不断上升型物业。

针对对象：采取送车位租售办法，主要针对一次性付款的业主与按揭期在5年以内的业主，界定这个范围是为了防止今后几年内整个重庆楼市涌现泡沫时，将项目的风险降到最低，损失降到最小。

具体使用注意事项：此策略在宣传推广过程中，作为本项目的卖点之一在广告上亮相，而不作为主推销售策略，当销售形式十分利好时，此策略将不在公示，

具体操作：在与客户签定正式买卖合同时，与一次性付款的业主和按揭期在5年之内的购铺客户同时签定车位赠送年限协议书，同时将协议书交到公证机关进行公证，发展商同时为此提供相应的担保（后面的这个环节，发展商也可以省略，如果为了确保公信力与策略的权威性，则需要加上后面这个环节）。 ●集约性、大型投资商户策略 具体使用政策：

◆先引进主力商家，在主力商家的选择上，一定要注意对主力商家的经营品种与档次以及商

家的社会知名度与美誉度进行考核，尽量让商家本身的品牌就能吸引投资者的目光。 ◆依据引进商家的情况，以及商家的租金情况与当时的市场销售价格，确定商场物业的租售价格，

◆对主力商家根据其租用面积（1000平米以上）实行低租金并根据具体情况实行一定年限不增加租金增调部分的费用。（原则上2000平米以上可考虑两年内减免租金增调部分的费用半年，3000平米以上可考虑两年内减免租金增调部分的费用一年）

（三）、项目商业街的定价方式

1.建议本案的市场租售价应遵循现有区域市场价格，并结合本案在市场中的地位及制定的租售目标，整体价格宜采取低开高走的策略。

2.在效益最大化的前提指引下，建议首期平均租价26——28元/月m。并在一定的租售率节点位置价格作适当上调，直到最后平均租价35-40元/月m。每次升幅不宜过大，否则将对后期招商形成价格压力。 3. 阶段租售计划：

本案可租总面积24742.8m m，安排整个招租周期为8个月，招租率85%以上，平均每月招租面积2629m，依据市场招租控制，特拟定本案以下招租计划：

2

2

2

2

2

招租阶段 2006年4月2006年6月2006年9月 2006年112006年12月

20日 20日 20日 月20日 20日 招租率 0 20% 55% 75% 85%

4.项目各区商铺租金定价表

表一： B区门面租金

套内面积建筑面积租金（元房号 进深（m) 跨度(m) 层高(m) 租金总额 222（m) （m) /m) B1 销控 一楼23.8 二楼23.6 9.4 9.4 223.72 239.64 221.84 237.63 237.04 253.91 23 18 23 5,512.00 4,277.00 5,840.00 B2 一楼23.8 11.2 二楼23.9 11.81 B3 282.42 302.52 168.98 181.01 226.49 242.61 169.62 181.69 226.49 242.61 241.8 259.01 18 23 18 23 18 25 18 23 18 25 18 25 18 25 18 25 18 25 18 25 18 28 20 30 20 35 23 35 23 35 23 35 23 5,445.00 4,163.00 4,367.00 4,179.00 4,367.00 6,475.00 4,592.00 4,525.00 3,231.00 一楼23.8 二楼31.9 一楼23.8 二楼31.9 7.1 7.1 7.9 7.9 B4 B5 一楼23.8 11.4 二楼23.6 11.4 一楼23.8 二楼23.6 一楼23.8 二楼23.6 7.1 7.1 7.7 7.7 238.17 255.12 168.98 181.01 167.56 179.49 183.26 196.3 B6 B7 4,907.00 3,504.00 5,003.00 3,640.00 6,444.00 4,501.00 4,525.00 3,231.00 4,907.00 3,504.00 4,907.00 3,504.00 5,308.00 3,699.00 3,427.00 2,281.00 7,168.00 4,711.00 7,437.00 6,462.00 6,810.00 5,917.00 6,278.00 5,646.00 181.72 194.66 186.83 200.13 188.8 202.24 B8 一楼23.8 7.85 二楼23.6 8 B9 一楼23.8 11.35 二楼23.6 11.2 一楼23.8 二楼23.6 一楼23.8 二楼23.6 一楼23.8 二楼23.6 7.1 7.1 7.7 7.7 7.7 7.7 240.61 257.74 233.45 250.07 168.98 181.01 167.56 179.49 183.26 196.3 B10 B11 181.72 194.66 183.26 196.3 B12 181.72 194.66 176.96 189.56 172.65 184.94 106.65 114.24 106.47 114.05 191.2 191.2 204.81 204.81 B13 一楼15.6 11.2 二楼15.6 11.2 一楼12.70 19.78 二楼12.70 19.78 一楼23.9 二楼23.9 一楼23.8 二楼23.8 一楼23.8 二楼31.6 一楼23.8 二楼31.6 8 8 8.3 8.3 7.6 7.6 8 8 B14 B15 B16 198.37 212.49 262.28 280.95 181.64 194.57 240.16 257.25 167.44 179.36 229.04 245.49 B17 B18