商业街推广简案

4.主题式商业街的分支——特色经营类商业街

三、项目商业街的SWOT分析（暂略） 四、项目商业街的市场定位

（一）针对四个特性进行项目商业街的市场定位

1.区域组团商业的差异性：

项目位于渝北高尚住区组团，且新牌坊龙湖片区商业渐至完善，尤以餐饮类商业构建渝北新牌坊片区特色商业走廊。但随着市场的成熟，区域商业开发的递增，政府规划涉外商务区的延伸，主题式商业街（社区第三代商业街的延伸）必将成为区域商业发展的趋势。

2.区域组团商业的互补性：

在渝北高尚住区组团，商业的发展不仅仅是娱乐休闲的逐步完善，还需要文化品位、时尚品调作烘托，以确保商业街能走热、走俏。因此商业街的推广定位要对周边的单一商业氛围进行多元素的补充，引进有品位、文化、竞争力的商业业态，特别是具有知名品牌的主力商家。

3.本项目商业的独特性：

与周边竞争性商业相比，本项目商铺分割面积较大，无论跨度、径深、层高等都体现出需要入住具有一定资金实力和品牌效应的商家。通过项目四星级酒店高档商业物业的支撑，可以营造文化类、酒店式配套服务型商业街以及项目商业街运用的酒店式管理等创新模式。

4.区域周边商业环境的完善性：

周边邻近高档社区商业街（龙湖?水晶郦城、重庆财富中心等），同时有政府办公机构

的迁入，又临近上丁企业工业园，并且商业街就近生态公园，为项目商业街的环境增加了生态亮点。但项目周边商业配套还不够完善，交通班次少，客流稀少，缺乏商业街的娱乐、休闲配套引导系统。

（二）、项目商业街的市场定位 1.定位原则

商业定位原则须考虑一般原则和个例原则。一般原则是所有商业物业在进行市场定位时普遍遵循的原则，个例原则是结合项目特征和区位商圈特征所符合的原则，具体如下： （1）一般原则：

※ 定位要符合时代和区域特征

※ 定位应具备稀缺差异性和互补互动性的特点 ※ 定位要体现不同因素的赢利性和总体的平衡性 ※ 定位要在足够的市场接纳力之内

（2）个例原则：

※ 与区域商业发展同向 ※ 与区域商业有效缺口相吻合

※ 以中心区消费者需求特征为导向并考虑其实际购买力 ※ 确保该项目前期营销推广的成功及后期的保值能力和增值空间 2. 项目市场客层定位：

（1）投资者决策分析

※ 地段和位置仍然是第一考虑因素，其次分别是交通便利性、商业环境、发展商实力、主

题规划、价格、广告力度、配套设施等。

※ 客户存在购买恐惧。对商铺价值造成影响的因素较多，如：周边改建、政府规划调整、

区域竞争等等。

※ 客户的投资特征和动机非常明显。 ※ 老客户对购买的影响又比较大。

（2）客户性质分析

※ 经营户。经营户是本项目商业的第一主力客户，该部分客户主要以经营为目的，商业定

位、商业氛围的营造和未来商业发展的区域和趋势是他们关注的核心，同时也注重商铺的投资价值和可变现能力。

※ 投资户。投资户是本项目商业的第二主力客户，该部分客户主要以投资为目的，投资收

益率和收益的稳定性是决定他们是否购买的最主要因素，同时商铺的升值潜力也是关注的主要点。 （3）客户区域分析

※ 重庆市各主力商圈商家为主要客户群。他们对商业地块位置及周边的商业气氛已经非常

熟悉，对区域商业价值有自己的判断。

※ 次要客户群体重庆市个体品牌的经营者以及其它区域的投资。

（4）客户特点：

※ 商业意识强，财富意识浓厚，具备高超投资或经商技能； ※ 比较讲信用，但更能追求个人利益； ※ 寻求更大发展，积累更多财富 ※ 经营商业的同时更注重文化品位 3. 项目主题定位：

北部豪布斯卡（HOPSCA）国际复合商业街区

⑴ 注解：

※ “豪布斯卡”（HOPSCA）为欧美国家先进的商业地产模式，本质为酒店HOTEL＋写字楼

OFFICE＋停车场PARKING（生态公园）＋大型综合购物中心SHOPPING MALL＋商会CONVENTION＋国际公寓APARTMENT的复合体。

※ “豪布斯卡”（HOPSCA）的选址与兴建有着严格的要求和标准。首先，HOPSCA豪布斯

卡属于综合性物业，由于对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以HOPSCA豪布斯卡一般分

布于城市边缘地区，这样才能使得“豪布斯卡”（HOPSCA）建筑密度降低，以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式；同时，作为“豪布斯卡”（HOPSCA）必须有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础；此外，“豪布斯卡”（HOPSCA）与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要HOPSCA豪布斯卡与城市之间必须有快速便捷的交通网络做纽带，保证在“豪布斯卡”（HOPSCA）内的人员工作的便利性。

※ “豪布斯卡”（HOPSCA）最大的优势在于资源共生、聚合增值。从世界各国大、中型

城市发展的经验可以看出，城市的发展已经走过了功能单一、条块分割布局的时代，未来的趋势是以某一突出功能为主导，复合休闲、娱乐、住宅、文化、旅游等要素的大体量综合性产品。 ⑵ 定位分诉；

※ 本项目满足豪布斯卡（HOPSCA）的条件

● 选址：项目位于重庆北部核心CBD圈层，享有大面积生态绿地，且整个项目的容积率较低，商铺空间易分割，容易形成复合性商业街区特色 ● 符合豪布斯卡（HOPSCA）的组成元素：

拥有四星级商务酒店、高档商务办公写字楼（紧邻上丁企业工业园）、生态公园绿地（动步公园、社区园林景观）、涉外领事馆、数量较大的停车场、酒店式国际商务公寓、主题式会所、酒店俱乐部、社区幼儿园、小学、中学等。 ● 需要完善豪布斯卡（HOPSCA）的组成元素：

立体购物中心、精品商业艺术馆、24小时金融服务、24小时商业专车服务

※ 为满足北部CBD高端人群居住、消费、休闲、娱乐、社交多种形态的高品质生活需求，

为项目特身量定出复合商业生活系统；集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所、幼儿园于一体。集中体现复合商业街区形态。

3.定位分主题：

以项目东西南北四条街作参照

⑴东面：休闲商业娱乐公园