2比较法

4.2 比较法

4.2.1 运用比较法进行房地产估价时，应按下列步骤进行：

1 搜集交易实例; 2 选取可比实例； 3 建立比较基础；4 进行交易情况修正； 5 进行市场状况调整 6 进行房地产状况调整； 7 计算比较价值。

（修正与调整的区别）

4.2.2 搜集的交易实例信息应满足比较法运用的需要，宜包括下列内容： 1 交易对象基本状况； 2 交易双方基本情况；

3 交易方式； 4成交日期；

5成交价格、付款方式、融资条件、

交易税费负担情况；

6交易目的等。

客观存在较多的类似房地产交易，但由于估价机构或估价师没有努力去搜集或积累交易实例，不能成为不选用比较法的理由。

建立交易实例库，是房地产估价一项基础性工作，也是形成房地产估价机构核心竞争力的重要手段之一。

4.2.3 可比实例的选取应符合下列规定 （6点）

1 可比实例应从交易实例中选取且不得少于三个；

（挂牌价等非成交价格，只能作为估价的参考，不能作为估价的依据）

2 可比实例的交易方式应适合估价目的； 3可比实例房地产应与估价对象房地产相似；

4可比实例的成交日期应接近价值时点，与价值时点相差不宜超过一年，且不得超过二年；

（可比实例的成交日期宜在价值时点之前） 5可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。

6 在同等条件下，应将位置与估价对象较近、成交日期与价值时点较近的交易实例选为可比实例。

4.2.4 下列特殊交易情况下的交易实例，不宜选为可比实例：(7点)

1 利害关系人之间的交易；

2 对交易对象或市场行情缺乏了解的交易；

3 被迫出售或被迫购买的交易； 4 人为哄抬价格的交易； 5对交易对象有特殊偏好的交易；

6相邻房地产合并的交易； 7 受迷信影响的交易。

4.2.5 可比实例及其有关信息应真实、可靠，不得虚构。应对可比实例的外部状况和区位状况进行实地查勘，并应在估价报告中说明可比实例的名称、位置及附位置图和外观照片。

（可比实例与估价对象的分布图）

4.2.6选取可比实例后，应建立比较基础，对可比实例的成交价格进行标准化处理。标准化处理应包括统一财产范围、统一付款方式、统一融资条件、统一税费负担和统一计价单位，并应符合下列规定：（5个统一）

1 统一财产范围应对可比实例与估价对象的财产范围进行对比，并应消除因财产范围不同造成的价格差异。

（含有非房地产成分、带有债权债务、房地产实物范围不同）