房地产项目营销策略 - 图文

第3章 雅仕阁项目概况及其环境分析

增长值20%。空港区继续优化产业结构，形成特色鲜明、产业多元、协调持续的综合优势。夯实经济体制基础，做强航空、装备制造、电子信息、生物医药等主导产业，大力引进行业龙头、核心部件和关键技术研发、制造、销售为一体的高附加值项目。此外今年还启动战略性新产业，力求新能源、新材料、节能环保等领域的招商取得新突破，并着力吸引总部、贸易、金融、文化、白领密集型和生产型服务业项目，加大主题商业、特色商业、新型商业的招商力度。

2010年2月8日，经天津市委市政府决定，天津空港物流加工区正式更名为天津空港经济区，更名后最大的意义无疑更加确定了未来空港的经济地位和功能定位。据策源地产环渤海区域常务副总经理、天津公司总经理彭伟忠介绍：占据了投资先机的空港经济区，具备几大独特优势：其一，空港经济区的未来前景不用置疑，在产业规划上，空港经济区以高端制造业为主导，在航空、电信、装备制造、软件服务外包、总部经济五大产业业已初步形成的基础上，正在着力打造“三区九组团”；其二，在整个滨海新区中，空港物流加工区的位置是最具有战略优势的，在市区与海港与北京之间，这个区位是最重要的汇集点。空港经济区是滨海新区连接京津两地的西大门，京津一体化进程的加快让大家看到了双城联动的发展速度；其三，有别于其他区域的功能定位，空港更加注重的是高科技的发展氛围，并特别为进区的企业配置了来自生活、休闲、娱乐、居住等各方面的便利条件。

高端产业加速聚集。坚持把招商引资作为核心战略，集全区之力聚焦招商、服务招商，引进高端产业项目，航空制造、通讯信息、装备制造加快聚集，新能源、新材料和新一代信息产业等战略性新兴产业初具雏形，现代物流、国际贸易等优势服务业日益壮大，金融租赁、服务外包、商业、房地产、传媒广告等新兴服务业加快发展，五年累计吸引合同外资额173亿美元和内联引资额206亿元。

发展空间进一步扩展。空港经济区一、二期45平方公里区域开发建设基本完成，基本建成综合保税区，启动了滨海航空产业区31平方公里土地开发，正在开展南港轻纺经济区二期16.7平方公里开发建设前期工作，形成了“多区域、多业态”联动发展格局，区域开发总面积超100平方公里，为进一步加快发展储备了战略空间。

从发展的角度看，预期到2013，地区生产总值突破1600亿元，年均增长20%以上；二、三产业结构比例达到3：7；工业总产值达2500亿元，年均增长25%以上；营业收入百亿以上企业集团超过10家，新增上市公司5家以上；营业收入百亿以上企业集团超过10家，新增上市公司5家以上；进出口总额达330亿美元，年均增长20%；出口总额达70亿美元，年均增长15%以上。全区研发经费支出占地区生产总值的比重达3.5%；高新技术产值占工业总产值的比重达60%；战略性新兴产业总产值突破1000亿元，占工业生产总值的40%以上；科技型中小企业达2400家，销售收入超亿元的科技小巨人达200家。

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第3章 雅仕阁项目概况及其环境分析

综上分析可知，当天津城市东扩的步伐日益加快，空港作为城市东扩的首站，无疑获得了巨大的发展先机，空港的区域价值正在凸显。空港经济开发区经济发展呈稳定上升趋势，土地有待开发面积大。再加上各产业纷纷进入这边区域，区域板块价值在热升，这些都为房地产的发展奠定良好的基础。

3)空港人口状况

2010年末，全区就业人数达15.3万人，比2005年末增加7万人；从业人员工资报酬大幅增长，人均年劳动报酬达4.1万元，比2005年末增加1.1万元。区域公共卫生安全得到保障，社区卫生服务体系稳步拓展，文化教育实现高起步，社会保险基本实现了全覆盖。

(3)竞争楼盘分析

从研究项目的产品,与“雅仕阁”项目形成竞争格局的房地产开发项目主要有邻近的万通金府国际、海航YOHO湾项目本为主要竞争者，在确定竞争项目时，依据了如下的原则和方法：

1)区域选择：选择离本项目较近，并且与项目构成直接的销售竞争的项目； 2)产品性质：主要以酒店式公寓为主的楼盘；

3)开发模式：与雅仕阁项目定位及类型相近的商住小区； 4)项目成熟程度：选择现楼和准现楼的项目；

综上选择竞争项目的条件，将本次选择万通金府国际定为竞争项目基本资料见表3-4。

表3-4 竞争项目概况

区位 占地面积 建筑面积 建筑类别 物业类型 绿化率 开盘时间 销售价格 建筑设计 物业费 物业公司 销售代理 万通金府国际 空港经济开发区 42000多平方米 15万平米 高层 住宅、公寓 35.03% 2011-09-10 6500元/平米 天津设计院 2.08元/月/㎡ 万通鼎安物业管理有限公司 海航YOHO湾 空港经济区 110000平方米 300000平方米 小高层 住宅、综合体、公寓 30% 2012-06 11000元/平米 3.57/月/平米 大通物业 12

第3章 雅仕阁项目概况及其环境分析

一室一厅一卫，40~50平米 主要户型 两室一厅一卫，70~85平米 两室两厅两卫，114.79平米 三室两厅两卫，149.8平米 教育：天津市东丽区华明学校 医院：空港首家公立医院——空港国际医院 社区配套 银行：中国农业银行天津空港物流加工区支行 其他：温泉高尔夫球场、国际汽车园、天津滨海国际机场 容积率 总户数 装修情况 开发商 产权年限 3.2 总共1527户 精装 天津万华置业有限公司 40 1.47 1579户 精装、毛坯 天津空港商贸中心开发有限公司 40 A户型：三室两厅两卫，约120平米 B户型：一室一厅一卫，约70平米 C户型：两室两厅一卫，约80平米 E户型：两室一厅一卫，约70平米 医院：国内一流大型现代化综合医 院、健身中心 学校：空港幼儿园、空港经济区学校、民航大学、 其他：中国移动、4S汽车服务中心 表3-4是对两个竞争项目概况， 对竞争项目的开发模式、产品特色以及销售策略分析，为提出本完善本项目营销策略做基础。 1)“金府国际”项目分析 本项目位于滨海新区空港经济区中心大道与东五道交口，北侧为滨湖商业休闲中心，空港管委会和金融街，南侧为各大企业的研发中心，东侧为低密度的住宅区，西侧为温泉高尔夫球场，详见图3-4。该项目占地42000多平米，建筑面积大约15万平米。项目类型为公寓、框架小高层，共六栋楼，层数在十层到十三层之间；主力户型为经典小户型，一居室户型面积在50平米左右，两居室户型面积在80平米左右，其余的户型面积在110-150平米之间。 该项目建筑风格为现代简约风格，建筑布局合围式方式将城市喧嚣隔绝其外，创造宁静的社居空间，规划见图3-5。依据现代德式园林风格做本项目景观13 图3-4 金府国际区位图 第3章 雅仕阁项目概况及其环境分析

设计以，楼间设置具有层次感的休闲树阵，加上雕塑、小水景、休闲设施等硬件与四草坪植被，为住户创造宁静休闲的生活景象。

该项目于2011年开盘，均价在9000元/平米以上，到2012年初均价在8500元/左右，到目前价格稳定在6500元/平米，价格走势情况见图3-6。

图3-6 金府国际价格走势图

图3-5 金府国际规划图

由价格走势图可知，“金府国际”项目开盘价格味9000元/平米，随着销售活动的进展，价格一路下滑，成下降趋势，目前稳定在6500米/平米。

2）“海航YOHO湾”项目分析

本项目位于滨海新区空港经济区东二道和东三道之间，西邻空港经济区的主干道中心大道，与空港管委会和海关大楼相对, 南面为空港唯一的景观湖,见图2-7；总占地面积约11万平方米，总建筑面积约30万平方米，项目共分6个地块，产品包括主题酒店、购物公园、休闲广场、办公、酒店式公寓和LOFT。一居40-50平米，

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