房地产全程纳税筹划详细PPT 2

务机关并不禁止。

房地产开发企业在成本科目设置时，为方便核算甲供材料，以及税收管理的需要，可以在建筑安装工程费子目下把生产企业销售自产材料同时施工与其它的建筑材料分开，免得被税务机关将所有材料认定为应交纳建筑税金的甲供材料。

房地产公司投资开发，是否属于自建？

国税发[1994]159号，自建建筑物是指单位或个人在1994年1月1日以后建成并未缴纳“建筑业”营业税的建筑物。自建行为，是单位内部的施工队伍为本单位提供建筑业劳务的行为，自建不能等同于自己投资建设。部分税务机关认为，开发商甲供材又以货物发票入账，说明时甲方自己投资建房，可以认定为自建，需要对甲方征收建筑业营业税。当然，这是错误的。自建的核心在于是甲方自己施工建设，一般情况下可能会要求甲方自身有施工资质，仅仅因为有货物发票和甲供材就断言是开发商自建并无充足理由。许多税务机关一直坚持甲供材必须取得建安发票，在这个问题上，不能为了税源管理就不分青红皂白地要求甲供材取得建安票。

如果是包工不包材料，施工企业的计税依据是“建安+材料款”，但是施工企业只能就建安部分开具建筑业发票，材料款由开发商根据增值税发票入账。如果是包工包材料，施工企业的计税依据是“建安+材料款”，而且施工企业就“建安+材料”金额开具建筑业发票。

《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。有收款才须有发票，或者说有应收款才须有索取应收款的凭证，也就是发票。

建设单位购买的材料实质上是自用行为，不能视为转售业务征收增值税。因此施工单位只须开具建筑劳务部分的建筑发票，甲供材料无须开具建筑发票。

例1：某房地产商自行购买材料3000万元，同某建筑公司签订建筑安装工程费3000万元。虽然乙方实际收到了3000万元，开具3000万元的建安发票，并且会计计收入也按照3000万元。但是应当按照6000万元缴纳营业税，在纳税申报表上体现即可。也就是说对于甲方供材业务，对于乙方来说，实际上属于营业税的会计与税收差异。收入的金额同计税依据发生差异，属于纳税问题的常态。

对于甲方来说，实际收到了两类发票，一类是建筑安装发票，另一类是材料发票，均可以作为开发成本。不能说材料发票就不能作为开发成本。

销售自产的货物，并负责施工安装的；清包工装饰劳务，也是两种发票

有的地方让甲方开具材料发票给乙方，乙方再全额按照6000万元开具建筑安装发票给甲方做为开发成本。一是没有必要；二是这样操作会产生一个无法解决的问题，即开发企业开具发票将材料卖给建筑方的时候必须要缴纳增值税，而这是开发企业绝对不能接受的。

甲方供材在检查中的注意点：

（1）注意甲方供材的材料已经计入开发成本了，不能再重复计入建安发票成本。因为反正乙方缴纳营业税是一定的，可能重复将含甲供材料金额开具发票。

（2）不能认为材料发票不能列入成本。

（3）不能将代付的营业税计入成本费用扣除，即使有合同规定由甲方负担营业税及附加，也不可以。 例2：包工不包料工程应如何出具发票

A房地产开发企业2009年有一项建筑工程委托甲施工企业进行施工，其结算方式是“包工不包料”，工程所耗用的2000万元材料A公司以增值税发票或商业零售发票入账；包工部分结算价为1000万元，甲公司开出“建筑安装业专用发票”予A公司。税务部门认为A公司作为房地产开发企业，其建筑工程的材料部分也应取得建筑安装业专用发票，即A公司建筑工程的入账发票只能是建筑安装业专用发票，因此，A公司以增值税发票或商业零售发票入账属于《发票管理办法》第36条

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第四款“未按照规定取得发票的”情况，应责令限期改正，并处一万元以下的罚款；且A公司未让甲公司出具2000万元材料的建筑安装业专用发票，致使甲公司偷逃营业税60万元，由于甲公司是外地企业，当地税务机关无法追征，因此，该笔税款应由A公司代为补缴。税务局的做法是否正确？

5、工程甩项（甲方指定分包）与甲供材料的区别 合同如何签订、票据如何开具、如何结算？ 五．施工建设阶段各类合同签订与税收管理

1、包工包料施工/装修——全额纳税

2、清包工施工——计税依据包括甲供材料，不含甲供设备； 3、清包工装修——计税依据不含甲供装修材料 4、销售非自产货物同时施工 （1）建筑施工企业—— （2）增值税纳税人——

案例1：房地产开发商从一个商贸企业购买铝合金门窗并由其负责安装。 案例2：开发商从一个建筑安装企业购买铝合金门窗并由其负责安装。

案例3：开发商从一个生产铝合金门窗的工业企业购买铝合金门窗并由其负责安装。 案例4：开发商购买铝合金门窗后交给一个建筑安装企业安装。 5、销售自产货物同时施工——特殊混合销售 国家税务总局公告2011年第23号

纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，应按照《增值税暂行条例实施细则》第六条及《实施细则》第七条规定，分别核算其货物的销售额和建筑业劳务的营业额，并根据其货物的销售额计算缴纳增值税，根据其建筑业劳务的营业额计算缴纳营业税。未分别核算的，由主管税务机关分别核定其货物的销售额和建筑业劳务的营业额。

纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，须向建筑业劳务发生地主管地方税务机关提供其机构所在地主管国家税务机关出具的本纳税人属于从事货物生产的单位或个人的证明。建筑业劳务发生地主管地方税务机关根据纳税人持有的证明，按本公告有关规定计算征收营业税。

本公告自2011年5月1日起施行，国税发〔2002〕117号同时废止。本公告施行前已征收增值税、营业税的不再做纳税调整，未征收增值税或营业税的按本公告规定执行。

营业税计税收入为建筑安装费，增值税计税依据为货物销售额。此时，甲方取得了两类发票。 问题：如果乙方没有分开核算，如何处理？

提示：房地产开发企业在执行该新政策时，应注意以下几方面，以降低企业的涉税风险。

首先，在进行建筑材料、建筑设备施工招标时，对承包商的要求应符合国税总局2011年第23号公告规定，即应该是自产、自制、自销建筑材料设备的。否则，不能按照新细则第7条和23号公告执行。

其次，与承包商进行商务谈判时，应明确合同价款总额是由建筑工程劳务费用、自制加工建筑材料费的金额而构成。 再者，在签订合同时应注意以下环节：

（1）合同名称：应该是《×××建设工程施工合同》，而不能是《×××购销合同》、《×××加工合同》； （2）合同价款：合同中必须约定和注明“建筑业劳务价款”的具体金额；

（3）发票的取得：房地产开发企业支付合同价款时，应分别取得自产货物的增值税发票以及建筑安装劳务的建筑业发票。

【相关链接：“混合销售”与“兼营”的区别】

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（1）混合销售与兼营的概念

①混合销售是指一项销售行为既涉及“营业税应税劳务”又涉及“增值税货物销售”的单项行为。 ②兼营是指同时经营“营业税应税劳务”、“增值税应税劳务”、“增值税货物销售”等多项业务的行为。 （2）两者的区别在于：

①混合销售是一项经营业务，兼营是多项经营业务。

②混合销售的对象只能是同一个单位和个人；兼营的对象也可能是同一个单位和个人，也可能是多个单位和个人。 ③混合销售行为，“增值税货物销售”与“营业税应税劳务”有着密不可分的依附、从属关系；兼营行为，“增值税货物销售”与“营业税应税劳务”没有依附、从属关系。

6、工程总分包合同

例：假设某镇的政府要建一座办公楼。工程按规定程序发包给甲建筑公司，甲建筑公司又将部分工程分包给乙建筑公司，工程总造价1000万元，工程成本900万元，分包给乙建筑公司的工程造价100万元，工程成本90万元。该工程从当年3月份开始施工，当年12月份完工。甲建筑公司与乙建筑公司的收入应如何确定，营业税税金及附加的帐务处理？

发票开具的问题分析：

I）应使用何地发票：如果总分包公司都是劳务发生地主管税务机关所辖企业，则可以自行开具发票，或者到主管税务机关代开发票。而如果不是劳务发生地主管税务机关所辖企业，则必须到劳务发生地的主管税务机关代开发票。

异地施工劳务营业税纳税地点是如何规定的，是否会出现重复纳税现象？异地施工，个人所得税在施工地还是机构地缴纳？

a、营业税纳税义务发生时间与纳税地点：

收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。

纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人发生将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。

纳税人发生自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。

纳税地点：①纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。

纳税人应当向应税劳务发生地、土地或者不动产所在地的主管税务机关申报纳税而自应当申报纳税之月起超过6个月没有申报纳税的，由其机构所在地或者居住地的主管税务机关补征税款。

②纳税人转让无形资产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人转让、出租土地使用权，应当向土地所在地的主管税务机关申报纳税。

③纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。 b、营业税计税依据

纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。

纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额

分包指从事工程总承包的单位将所承包的建设工程的一部分依法发包给具有相应资质的承包单位的行为，该总承包人并不退出承包关系，其与第三人就第三人完成的工作成果向发包人承担连带责任。合法的分包须满足以下几个条件：①分包必须取得发包人的同意；②分包只能是一次分包，即分包单位不得再将其承包的工程再分包出去；③分包必须是分包给具备相

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应资质条件的单位；④总承包人可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位，但不得将主体工程分包出去。

注意：转包不再允许扣除，分包人应为“其它单位”，不含个人，建筑工程非建筑业工程 建筑业合法有效凭证是指：

1）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证

2）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明。财税[2003]16号关于扣除凭证的规定不再执行。

问题研究：（1）上一个环节没有征税，是否可以差额征收？ （2）房地产业购进土地，销售房屋是否能够差额征收？

2009年，某企业以5000万元价格购入已完成土地开发并进入施工阶段的在建项目，完工后以8000万元售出，该项目营业税的计税依据是（ ）万元。

（3）购买土地，直接卖掉，是否可以差额缴税？ （4）购买烂尾楼，做了装修卖掉，是否可以差额缴税？ （5）购买烂尾楼，加10层后卖掉，是否可以差额缴税？ （6）转让在建工程的营业税规定（16号文件第二条第7款）

（7）转让在建工程的土地增值税规定（国税函发[1995]110号文件第六条、国税发[2007]132号文件第38条） （8）将土地归还政府的行为（国税函[2008]277号、国税函[2009]520号）

纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。

县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

II）发票的开具金额：总承包商开具1000万元，据此确定主营业务收入是1000万元，同时要按1000-100万元交纳的营业税及附加。分包人按100万开具发票提供给总承包方，分包方据此确定主营业务收入是100万元，总承包方据此发票作为工程施工的支付凭证。注意开出发票金额不一定必须全额纳税，营业税计税依据与开票金额并不是一一对应的。

III）发票开具时间问题：不论是总承包人还是分包人只要办理了工程结算，也就是取得了索取收取款项的权利，纳税义务也就发生了，同时就应该给对方开具发票，而不论是否实际收到了款项。现实中虽然办理了工程结算，却因没有实际收到了款项，就不给对方开具发票，以票控制收款的做法是不正确的，是违反发票管理办法的违法行为。

结算程序应当是：总包人先与分包人结算，以正确确定工程施工金额。然后，总包人再与建设方结算，很显然对于总包人与建设方结算时，是连分包人的价款一并结算的。

六．票据审核管理：发票管理——企业税务管理的难点、重点

1、票据种类是否合规（财政收据、国地税监制发票） 2、票据来源是否合法（发票来源地与开票单位所在地相符） 3、票据与经济合同经济业务是否相符（交易双方名称、劳务/货物） 4、票据形式是否合规（抬头、印章） 5、付款方向与支付方式

合法凭证一定是发票吗，收据是否可以税前列支？

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