南昌银河城营销报告 - 图文

城市运营，无限提升 银河城的发展空间

复合地产作为一项原创性的理念,是黑马地产前瞻性理论和成功实践的结晶。复合地产开发是一个理论和实证相结合的过程，没有深刻的认识，没有实际的操作，没有一批在这个过程中得到锻炼的优秀人才，是不能成功操作复合地产模式的。 广州奥园集团复合地产的发展战略分为三大阶段：第一阶段为奥林匹克花园连锁开发，是将房地产业和体育产业进行复合；第二阶段为奥园学村建设，是房地产业与文化教育产业、休闲体育产业的复合；第三阶段为城市运营阶段，是由居住空间的供应商上升为城市空间的运营商。

城市运营，应当作为银河城复合地产的一个高级阶段，不只是停留在项目的经营上，而是充分整合政府资源，参与城市的运营、规划、开发全过程，这是对复合地产精髓的充分理解和进一步发扬，这也必将为银河城的复合地产提供更广阔的发展空间。

教育、地产，复合双赢 教育发展对银河城开发作用巨大

对银河城来说，把教育纳入小区规划，提供相当多的学位，不仅可以解决业主的教育需求，而且可以提高银河城的文化品位，也是银河城营销的亮点。从全国各地的情况看，业主挑选楼盘，除了满足正常的居住需要，大部分人是为了给子女挑选良好的学校就学。许多新开发的楼盘由此获利很多，房价一涨再涨，一两年内房价高涨25-30%的案例也为数不少。

对学校而言，根据国家和地方的法律政策的规定，房地产开发必须要有教育配套。因此，昌南板块的学校在政府投入有限的前提下，能获得宏舜公司的支持应该是最大的福音。宏舜公司也应从利润中切割一部分来投入银河城教育设施的建设，促进银河城学校的发展。

从总体上看,教育与银河城联姻是一种相得益彰的最佳结合。黑马地产预计，银河城“依靠名校”在未来相当长一段时间内不失为一种理想的策略。 ?1．教育定位

先做教育市场调查，了解一下市场对教育的需求，摸清楚究竟有多少人需要上小

学、初中；摸清当地的教育资源，如周边学校的情况、教学质量、师资状况、当地的重教传统等。之后，再来确定所兴建或举办学校的性质、规模、招生范围等。与此同时，还应咨询教育专家和当地教育行政主管部门的意见，一方面可以提高学校规划的科学性，更加符合政策的要求；另一方面，可以获得教育权威部门的支持，这对今后开展工作更为有利。 2．名校的选择

不少地产商在教育规划中特别注重名校的引入，依靠名校的知名度和牌子来抬升楼盘的文化品质，造就了一种内隐的建筑文化。全国各地尤其是大中城市不乏成功的案例。

银河城在合作学校的选择中,黑马地产认为，北师大是一个很好的合作伙伴。且北师大也在与黑马地产的接触过程中表示出相当的合作愿望，现在需要的是宏舜公司的明确态度，并能与北师大进行实质性的洽谈，尽快促成合作办学事宜。3．北师大资源的综合利用

假设与北师大合作办学的事宜洽谈成功，在银河城的营销过程中应将北师大的各种资源纳入营销资源的统一管理之中。如在银河城或南昌市区举办北师大发展历程图片展等活动；在学校建成后，可以举办学校开放日，在保证学校正常的教学需要外，向所有的业主和准业主开放，把学校作为银河城建设的共同资源。

总体档次定位建议

银河城总体发展方向的定位，为银河城总体档次的定位提供了明确的指引。黑马地产以新的发展方向为依据，以原来的项目总体档次定位的基础，结合昌南板块楼盘供应产品档次和类别为参考，为银河城的总体档次定位为：

大众家园，精品城区

定位依据诠释 ?大众家园

◇ 昌南板块在售、在建住宅的实际销售价格； ◇ 银河城所处地段的市场状况； ◇ 银河城实现快速销售的目的；

? 精品城区

◇ 功能齐全完善的各项配套设施； ◇ 精心打造的教育设施； ◇ 精心营造的社区环境；

◇ 南昌城市化进程为银河城带来的发展潜力和机遇。

第四章 银河城主题概念提升及延展

新形象定位延展

依据前面章节对银河城的发展及档次定位调整建议，黑马地产认为银河城的内部环境主题应按照城镇园林绿化的方式结合住宅小区的特点来进行定位和延展。 按照这个思路，黑马地产对银河城的园林主题概念提出以下建议： ? 银河大道

园林主题：城镇道路景观绿化系统与商业景观系统混合体；

以道路绿化隔离带、中心广场、入口广场、树木、喷泉、雕塑小品等组成 景观体系，组成一条兼顾交通、商业、商务、观光、休闲于一体的多功能 大型城镇街区。

人文概念延展

依据前面章节对银河城的发展及档次定位调整建议，黑马地产认为银河城的内部环境主题应按照城镇园林绿化的方式结合住宅小区的特点来进行定位和延展。 按照这个思路，黑马地产对银河城的园林主题概念提出以下建议： ? 银河大道

园林主题：城镇道路景观绿化系统与商业景观系统混合体；

以道路绿化隔离带、中心广场、入口广场、树木、喷泉、雕塑小品等组成 景观体系，组成一条兼顾交通、商业、商务、观光、休闲于一体的多功能 大型城镇街区。

内部环境主题概念及延展

依据前面章节对银河城的发展及档次定位调整建议，黑马地产认为银河城的内部环境主题应按照城镇园林绿化的方式结合住宅小区的特点来进行定位和延展。 按照这个思路，黑马地产对银河城的园林主题概念提出以下建议： ? 银河大道

园林主题：城镇道路景观绿化系统与商业景观系统混合体；

以道路绿化隔离带、中心广场、入口广场、树木、喷泉、雕塑小品等组成 景观体系，组成一条兼顾交通、商业、商务、观光、休闲于一体的多功能 大型城镇街区。

一核两翼四心 水岸简介

?一核：以银河大道中段为商业核心区，延展至银河大道两端，辐射整个社 区。银河大道不仅是一条能够满足商务、购物、娱乐、休闲等需求 的特色商业街，更是昌南区域一条最夺目的一条风光走廊。 ? 两翼：与银河大道连接的呈南北走向的两条小区次干道。这两条次干道与 银河大道形成漂亮的金十字，又恰似两个巨大的翅膀，使银河城状 若一只振翅欲飞天鹅。这两条次干道在担任银河城的交通功能外， 更是与银河大道商业风光走廊相映衬的景观走廊。

? 四心：银河大道及两条次干道为分割线，将银河城分成四个大型的居住组 团。

? 水岸：万坊河为银河城的环境品质的提升提供了绝好的基础，改造后的万 坊河由景观长廊、亲水平台、小型雕塑广场、园林小品等组成了一 幅如诗如画般水岸风情。