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整 体 营 销 策 略 调 整 报 告
深圳市黑马房地产顾问有限公司
二零零五年五月
前 言2004年，南昌房地产市场随着银河城、大湖之都、南昌居住主题公园、康城等大盘的出现，地产格局、运营模式、营销理念、推广方式等也随之发生了巨大的变化，这种变化具体的表现在昌南板块，就是该板块项目之间愈来愈激烈的比拼——□ 比规模，拼规划；□ 比特色，拼园林；□ 比包装，拼广告；□ 比配套，拼服务；□ 比实力，拼品牌；□ 比产品，拼价格。
在这场激烈的比拼中，银河城如何应对，并一举突出重围，迅速在南昌市场树立自己的特色，这是黑马公司在本次报告里重点思考和提供建议的重大议题之一。银河城地块的范围和规模现在已发生了变化，这种变化带来的是规划和营销思路的调整。为确保银河城的开发建设顺利进行，黑马地产结合南昌房地产市场出现的一些新情况、新特点，对银河城的总体工作提出建议，供决策参考。
不足之处，敬请斧正。
深圳市黑马房地产顾问有限公司
二00五年五月
目 录
第一章 2005年南昌房地产市场综述
第二章 银河城如何迎战2005大盘时代 第三章 银河城总体定位调整建议 第四章 银河城主题概念提升及延展 第五章 银河城项目总体规划建议 第六章 银河大道整体规划建议 第七章 万坊河水岸规划建议
第八章 项目总体运营及推广策略建议 第九章 项目核心卖点提炼
第一章 2005年南昌房地产市场综述
一、南昌楼市五大特点
特点一：市场细分进一步深化，产品档次拉开，满足各层面消费需求 置业者对于楼盘品质更多关注，楼盘的综合素质面临全面考量。市场的细分
在考验开发商能力的同时，行业也进一步得到规范。
特点二：生态环境的尊重与保护及可持续发展成为共识
在楼盘建造过程中尽量保护环境，美化建筑，使楼盘成为景观中的风景，这也是开发商对于城市的历史与未来承载的社会责任。
特点三：人文居住方面开始升级
由被动型需求（如拆迁安置）到满足基本需求型进一步过渡到舒适型。对于居住区域大环境、楼盘内部小环境益加重视，洁净的水、清新的空气、繁华与宁静共享成为追求。
特点四：南昌居住价值进一步提升
以青山湖为例，青山湖作为城市中心风光秀丽的内湖，原生树木葱郁，具备
成为城市中最高档居住区的先天条件。随着南昌经济的发展，城市价值 的提升,品位生活,精神层面的需要将成为新的高素质高收入人群的共识。
特点五：房价稳中有升
中高档产品更为明显，这既是市场需求决定也受经济发展，地价上升，物价
上涨促使建安成本增长有关，同时产品品质的进一步提升，景观、环境 的优化也将使成本大为增加。客户不再单纯以价格作为衡量购买房屋的主 要因素，中高档产品的成交量预计有较大幅度提高。
二、一季度房地产运行情况分析 1、商品房市场需求旺盛
2005年一季度，南昌市(含四县)商品房交易面积达77.65万㎡，交易金额
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