住宅工程质量通病防治监理实施细则

三） 楼、地面渗漏防治 1、楼、地面渗漏防治措施 1）设计措施：

1.1 厨卫间和有防水要求的建筑地面必须设置防水隔离层。

1.2 厨卫间及阳台地坪完成面比室内地坪低50mm，粗毛面，四周墙体（除门洞

外）均须向上做一道高度不小于200mm的C20混凝土导梁，与楼板一同浇筑； 2） 施工措施及监理控制要点：

2.1 上下水管等预留洞口坐标位置应正确，洞口形状为上大下小，预埋套管应为

带止水翼环的套管；

2.2 管道安装完成，预留洞口填塞前应将洞口清洗干净，板厚范围内上下水管的

光滑外壁应先做毛化处理，再均匀涂一层401塑料胶，洞口填塞分二次浇筑，先用掺入抗裂防渗剂的微膨胀细石混凝土浇筑至楼板厚度的2/3处，待混凝土凝固后进行4h蓄水试验；无渗漏后，用掺入抗裂防渗剂的水泥砂浆填塞。管道安装后，应在洞口处进行24h蓄水试验。

2.3 厨、卫间及阳台楼、地面防水层施工前应先将楼、地面清理干净，阴角处粉

成小圆弧，涂刷水泥基JS防水涂料四遍，厚度2mm，现场监理切片检查，四周卷起的泛水高度不得小于300mm，卫生间不小于1800mm。 2.4 地面找平层向地漏的放坡1～1.5%，地漏口要比相邻地面低5mm。 2.5 有防水要求的地面施工完毕后，应进行24h蓄水试验，蓄水高度为30mm。 2.6 卫生间墙面防水砂浆应进行不少于2次的刮糙，烟道根部向上300mm范围

采用聚合物防水砂浆粉刷。

四） 外墙渗漏防治 1、外墙渗漏成因分析：

1） 墙体砌筑质量不良，在砖砌体的诸种质量通病中，影响外墙渗漏的原因有： 1.1 砖层水平灰缝砂浆饱满度不足80%，竖向灰缝无砂浆（空隙或瞎缝），为雨

水渗漏预留了内部通道。

1.2 框架结构中填充墙砌至接近梁底或板底时，未经停歇，即砌斜砖至梁、板底，

以后随着砌体灰缝受压变形，墙体下降等，斜砌砖体与梁板间形成间隙，外

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墙抹灰或刮糙时，在此间隙处形成裂缝。

1.3 框架柱与填充墙间的拉结筋不满足砖的模数，砌筑时折弯钢筋压入砖层内，

形成局部位置砌体与柱间产生较大的间隙，抹灰时该处易产生裂缝。 2） 外墙洞口处理不当

2.1 上料口封堵砌筑时，与原有洞口接槎不严。

2.2 工程竣工后，住户在墙体上凿取空调管洞、太阳能热水器管孔、排气扇孔洞

等，造成墙体及外粉裂缝。由于条件的限制，住户及装修者，无法对此进行认真的处理。

2.3 剪力墙施工时的螺栓套管在内外粉前，未认真进行封堵或未封堵。 3） 外墙抹灰或粘贴面砖的质量不合要求 3.1 外墙抹灰空鼓、裂缝；

3.2 使用了翘曲、开裂或缺角的面砖； 3.3 面砖脱落，未认真勾缝。

2、外墙渗漏防治措施： 1）设计措施

1.1外墙粉刷面层宜掺入聚丙烯抗裂纤维。

1.2外墙涂料层宜选用吸附力强、耐候性好、耐洗刷的弹性涂料。 2） 施工措施及监理控制要点： 2.1基层处理

基层表面进行毛化处理是防止粉刷层空鼓、裂缝最有效的措施之一，也是最关键的工序。基层毛化处理分人工毛化和化学毛化两种。混凝土基层表面采用垛釜进行人工凿毛（即人工毛化）时，每200平方厘米范围内的凿打点不宜小于16点。混凝土和轻质砌块基层采用的是化学毛化主要有批（抹）界面剂砂浆或喷1：2聚合物水泥砂浆的做法。采用喷措施进行化学毛化应及时浇水养护，养护时间不宜少于7d。 2.2 外墙抹灰

a） 粉刷前应清除墙面污物，并提前1d浇水湿润，外粉刷必须设置分格缝，刮糙不少于两遍，每遍厚度值为7-8mm，面层宜为10mm，墙体不同基层之间竖、

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横缝均应铺设钢丝网，搭接宽度不小于150mm；

b）外墙抹灰现场自拌砂浆，水泥，黄砂须现场取样送第三方检测，水泥凝结时间和安定性经检验合格，黄砂含泥量<2%，细度模数>2.5，严禁擅自使用石粉、泡沫剂等增加和易性的材料。

c）各抹灰层之间必须有一定的时间间隔，每一遍抹灰前，必须对前一遍的抹灰质量（空鼓、裂缝）进行检查处理，空鼓的须重新粉刷，只裂不空的用水泥素浆封闭；两层间的间隔时间不应少于2-7d，达到冬季施工条件时，不应进行外墙抹灰施工；各抹灰层接缝位置应错开，并应设置在混凝土梁、柱中部。 d) 抹灰层总厚度﹥35mm且﹤50mm（含基层修补厚度）时，必须采用挂大钢丝网片的措施，且固定钢丝网片的固定件锚入混凝土基体的深度不应小于25mm，其他基体的深度不应小于50mm；抹灰层总厚度超过50mm时，应由设计单位提出加强措施。

e） 窗眉、外窗台及凸出外墙的雨棚、腰线、外挑板等部位须做大于200mm混凝土挡水导梁，与楼层混凝土结构同时浇筑，上述部位必须粉出向外>5%以上的排水坡度，且靠墙体根部处应粉成圆角；窗眉、雨棚、挑阳台外口滴水线宽度应为15-25mm，厚度不小于12mm，且应粉成鹰嘴式。 f） 外墙饰面砖

① 应选择吸水率小、强度高的饰面砖。

② 外墙保温层上不宜粘贴饰面转，否则应按有关规定试验合格后方可使用。 ③ 饰面砖粘贴前，对基层质量应进行检查、修补，基层应无空鼓、裂缝，清 理干净、浇水湿润（面干内潮）后才可进行铺贴。

④ 饰面砖铺贴应选择专用胶粘剂或粘结砂浆，粘结砂浆应饱满，缝隙内的粘结砂浆必须及时清理干净。

⑤ 饰面砖嵌缝材料宜选用同厂家配套的弹性嵌缝剂，嵌缝时必须采用抽缝条反复抽压密实、光滑，严禁出现砂眼和裂纹。 ⑥ 外墙饰面砖应按规定进行粘结强度检测。

g） 外墙涂料在使用前，应进行抽样检测，外墙涂料找平腻子的厚度不应大于

1mm，宜采用高弹性涂料，以满足外界热胀冷缩的抗裂要求； 2.3 外墙洞眼

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外墙脚手孔、螺杆洞等处渗水是最常见的质量通病之一。因此，填塞时应认 真细致。应按规范留置，对洞眼堵塞，应严格按以下操作方法： a） 除尘、清理干净，浇水充分湿润；

b） 布浆（有条件采用膨胀水泥、砖四周均应布满砂浆） c ) 填砖（采用半砖）;

d) 7天后，防水砂浆二次堵砌、表面采用1：3防水砂浆粉严；小圆孔宜采用微膨胀水泥砂浆二次填塞密实。孔洞填塞应由专人负责，并及时办理专项引爆应收手续。若在条件许可的情况下，可在外墙粉刷砂浆中掺加防水剂，为减少业主投入，可在基层粉刷完成后，在面层留出8㎜二次粉刷层，在二次粉刷层时增加水泥基防水剂粉刷。

五） 门窗渗漏防治 1、 门窗渗漏防治措施： 1） 设计措施

1.1 门窗设计应明确抗风压，气密性和水密性三项性能指标。7层及7层以上

外窗的抗风压性能和气密性能不宜低于4级、水密性能不宜低于3级；1～6层外窗的抗风压性能和气密性能不宜低于3级、水密性能不低于2级；其性能等级划分应符合GB/T7106（7107、7108）-2002的规定。

1.2 门窗拼樘料必须进行抗风压变形应算，拼樘料与门窗框之间的拼接应为插

接，插接深度不小于10㎜，铝合金窗外框、窗扇、中挺等型材壁厚一般不小于1.4mm，铝合金门拼樘料壁厚不小于2.0mm；

1.3 铝合金门窗紧固件应为不锈钢材料，型材组角时必须使用组角胶，所有拼

装完成的门窗，外口应再封防水密封胶，外露螺钉也必须再封密封胶；

2） 施工措施及监理控制要点：

2.1 门窗材料进场，按每500樘取3樘送第三方检测机构进行“三性”检测，

安装完毕后应委托有资质的检测机构进行现场检验，进场铝合金型材壁厚抽检，经业主同意后实施（破坏门窗）；

2.2 门窗安装固定前应对预留墙洞尺寸进行复核，一般按外墙装饰材料确定，

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