中海城期开发建议及经济测算指标(2015-12-11)

三期开发建议

〃中海城三期开发建议

一、原方案经济效益测算

按照现有规划方案，本项目建设临世纪大道建设2栋独立商业（整体2层、局部3层，总建筑面积4000㎡）和4栋26层住宅（总建筑面积61600㎡），项目详细经济技术指标如下表：

中海城3期经济技术指标 编号 1 指标 规划建设用地面积 （1）总建筑面积 （2）地上建筑面积 2 （4）地下建筑面积 （5）住宅建筑面积 （6）商业建筑面积 （7）公共建筑面积 3 机动车停车位 值 21932.94 101093.72 72339.76 28754.04 72723.9 3559.4 684.14 807 单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 个

三期开发建议

1、按照建筑市场状况，估算三期项目建筑重置成本：

住宅 商业 单位建筑成本 （元/㎡） 2500 3000 合计 建筑面积 （㎡） 72723 3559.4 建筑重置成本（元） 181807500 10678200 约1068.2万元 土地成本按照普通商品住宅土地出让平均水平计算，土地取得成本约2170万元（按照65万/亩估算），三期项目开发成本约3238万元。

2、按照目前房地产市场状况，预计项目销售收入估算如下：

可售项目 住宅 地下车位 销售收入合计 销售面积/数量 72723.9㎡ 807个 销售单价 3350元/㎡ 80000/个 约30818.5万元 销售总价 约24362.5万元 约6456万元 3、商业部分估算：

商业建筑面积3559.4㎡，按照市场销售估值，销售均价约4500元/㎡，实现销售收入约1601.7万元。

商业部分按照持有经营估算：

如果按持有出租估算（委托专业公司运营管理预算），租金约150元/㎡〃年，年租金收入约53.4万元，运营管理费用管理按18%估算（行业经验值一般为16%—19%，大型项目可低至12%），年运营管理费用约9.6万元，年净利润约43.8万元，持有期间纯利润约1664.4万元。如果按照2年开发周期，项目可经营期38年，年租金按照2%平均速率递增（考虑社会发展、城市规划、经济增长等因素），持有期间的纯收益约1697.7万元；如果租金按照4%的平均速率递增，持有期间纯利润约为1730.9万元。

根据估算，现有方案开发经营利润区间为：29182.2—29311.4万元。

三期开发建议

二、新方案经济效益测算

根据新规划方案，三期项目临街12#楼、13#变更为商业项目。商业总建筑面积约18000㎡，住宅总建筑面积约30800平米。

1、建筑重置成本估算：

住宅 商业 单位建筑成本 （元/㎡） 2500 3000 合计 建筑面积 （元/㎡） 30800 18000 建筑重置成本 （元） 77000000 54000000 5401.8万元 土地取得成本按照，市商服用地土地出让平均水平估36万元/亩估算，土地取得成本约1188万元，三期项目开发成本约6589.8万元。

2、按照目前房地产市场状况，预计项目销售收入估算如下：

可售项目 住宅 地下车位 销售收入合计 可售面积/数量 30800㎡ 807个 销售单价 3350元/㎡ 80000/个 约16774万元 销售总价 约10318万元 约6456万元 3、商业部分估算

商业建筑面积18000㎡，按照市场销售估值，销售均价约4500元/㎡，实现销售收入约8100万元。

如果按持有出租估算，租金约150元/㎡〃年，年租金收入约270万元，运营管理费用管理按18%估算，年运营管理费用约48.6万元，年净利润约221.4万元，持有期间纯利润约8413.2万元。如果按照2年开发周期，项目可经营期38年，年租金按照2%平均速率递增，持有期间的纯收益约8581.5万元；如果租金按照4%的平均速率递增，持有期间纯利润约为8749.7万元。