生鲜直营连锁超市项目可行性研究报告

人数 人均年工资 工资额 4 工资总额（1+2+3） 4 3.60 14.4 908.4 127.18 10 3.60 36.0 2272.8 318.19 2590.99 20 3.60 72.0 4542 635.88 5177.88 16 3.60 57.6 3633.6 508.70 4142.3 10 3.60 36.0 2272.8 318.19 2590.99 5 福利费 6 合计（4+5） 1035.58 （2）其他费用估算

根据该项目的特点，其他费用包括管理费用、营业费用、财务费用、租赁费等，分别估算如下：

管理费用估算中，各生鲜连锁店按每店300元/月提取总部管理费；营业费用估算中，项目营业费用按各连锁店营业收入的1%提取；租赁费估算，租赁费用主要是蔬菜基地的土地租金、配送中心的加工包装车间和仓库租金，蔬菜基地年租金800元/亩，配送中心月租金为12元/平米。其他费用估算如表6-6所示：

表6-6 其他费用估算表 人民币单位：万元

序号 项目 时间 1 管理费用 单店管理费 连锁店数量 管理费用总额 2013 0.36 200 72 2014 0.36 500 180 2015～2022 0.36 1000 360 2023 0.36 800 288 2024 0.36 500 180 25

2 营业费用 营业收入 提成比例 营业费用总额 3 租赁费用 3.1 蔬菜基地 单位租金 租赁面积 租金额 3.2 配送中心 单位租金（元/平米） 租赁面积 租金额 4 合计（1+2+3）

10800 1% 108.00 428.8 0.08 5000 400 144 2000 28.8 608.8 27000 1% 270.00 1057.6 0.08 12500 1000 144 4000 57.6 1507.6 54000 1% 540.00 2115.2 0.08 25000 2000 144 8000 115.2 3015.2 43200 1% 27000 1% 432.00 270.00 1715.2 1057.6 0.08 20000 1600 144 8000 115.2 0.08 12500 1000 144 4000 57.6 2435.2 1507.6 （三） 财务效益分析

序号 年份 计算期（年） 26

项 目 1 营业收入 2 营业税金及附加 3 总成本费用 4 补贴收入 5 利润总额（1－2－3+4） 6 弥补以前年度亏损 7 应纳税所得额（5－6） 8 所得税 9 净利润（5－8） 10 期初未分配利润 11 可供分配的利润（9+10） 12 13 息税前利润（利润总额+利息支出） 息税折旧摊销前利润（息税前利润+折旧+摊销） 合计 1 2 27000 0 3 54000 0 4 54000 0 5 54000 0 6 54000 0 7 54000 0 8 54000 0 9 54000 0 10 54000 0 11 12 540000 10800 0 0 43200 27000 0 0 491255.7 9826.17 24557.50 49112.12 49379.76 49112.12 49105.48 49095.52 49078.92 49078.92 49078.92 39288.19 24542.12 4800 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 53544.26 1373.83 2842.50 5287.88 5020.24 5287.88 5294.52 5304.48 5321.08 5321.08 5321.08 4311.81 2857.88 48744.26 973.83 2442.50 4887.88 4620.24 4887.88 4894.52 4904.48 4921.08 4921.08 4921.08 3911.81 2457.88 12186.07 243.46 610.63 1221.97 1155.06 1221.97 1223.63 1226.12 1230.27 1230.27 1230.27 977.95 614.47 41358.19 1130.37 2231.87 4065.91 3865.18 4065.91 4070.89 4078.36 4090.81 4090.81 4090.81 3333.86 2243.41 33930.04 0 0 0 0 3865.18 4065.91 4070.89 4078.36 4090.81 4090.81 4090.81 3333.86 2243.41 53544.26 1373.83 2842.50 5287.88 5020.24 5287.88 5294.52 5304.48 5321.08 5321.08 5321.08 4311.81 2857.88 71673.06 1737.71 3756.63 7117.36 6849.72 7117.36 7117.36 7117.36 7117.36 7117.36 7117.36 5750.85 3756.63 项目盈利能力情况详见附表主要指标如下： 所得税后财务内部收益率FIRR为62.92%

所得税后财务净现值FNPV＝24405.56万元（ic=10%） 所得税后静态投资回收期Pt＝3.91年 资本金财务内部收益率44.16%

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通过财务评价计算，该项目的财务内部收益率、财务净现值和投资回收期优于基准值要求，说明该项目财务分析结果是可行的。

七、风险分析及对策

（一）政策风险

我国是农业大国，农业是关系到我国国计民生的关键行业，国家一向重视“三农”问题，近年来一系列的利好农产品生产和流通

的政策和措施持续出台，在可见的将来继续会能获得政府政策支持。因而，就本项目而言，政策风险相对较小。

（二）市场风险

本项目经营范围为绿色生鲜和其他农副产品，消费者购买行为变化小，只要严格控制各环节，保证“绿色、健康、便捷”的经营理念，完全可以把市场风险降到最低。

（三）经营风险

本项目经营环节简单，可操作性能高，且立足于打造一批具有高素质连锁加盟管理经营能力的人力资源队伍，紧控本项目运作的各个环节，因此完全具备规避经营风险的能力。

（四）资金风险

本项目前期启动资金投入少，能产生充足的现金流量，且周转速度快，可持续性强，能保证运作过程的通畅，保证企业生产和经营的顺利进行。因此，项目资金风险不大。

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