两点一线管理实施细则

讲义3：两点一线管理实施细则

序号 主题 标题 讲 义 要 点 1、两点一线是指销售中心（含前广场）、看楼通道、样板房、示范单位。 定义 一 概述 制定目的 2、两点一线是项目开发的关键点，是工程质量与效果的展示，是关乎项目推售成败的重要因素。 为符合项目的定位及推售要求，并借助两点一线提升项目档次，集团要求地区公司及各项目须狠抓两点一线的各项工作。 1、责任成员： 集团常务副总裁、投资管理中心总经理、工程设计管理中心总经理、设计总监、研发公司总经理。 2、协作职责： ①制定通用部分的设计要求和标准； ②参与新开工与产品档次有较大提高的项目两点一线设计方案评审； ③参与新开工与产品档次有较大提高的项目两点一线最终效果审定。 1、责任成员： 集团管理小组 管理架构 及职责 地区总经理、地区营销中心总监、工程设计中心总监、地区审核经理、项目总经理、项目设计代表、项目工程负责人、项目营销负责人等。 2、协作职责： ①按集团制定的统一设计要求和标准执行《项目设计营销输入条件书》； 地区工作小组 ②制定符合项目特征的设计要求与标准； ③负责设计任务委托、合同签订、进度跟踪； ④组织设计方案、效果评审； ⑤负责工程发包工作； ⑥组织编制预算； ⑦负责工程进度和质量管理； ⑧组织工程验收、综合验收。 1、建造计划： 各楼盘必须有两点一线的建造计划，在实际建造前办理两点一线立项； 2、立项申请： 两点一线立项由项目公司负责，并填写《立项申请表》； 3、背景资料： 两点一线工作节点计划（含各管线节点，包括设计委托时间、方案评审时间、工程开工及完工时间、开放时间、开售时间等）、建造数量及成本预算、《项目两点一线设计要求》等； 4、设计要求： 《项目两点一线设计要求》需根据集团编制的通用部分的设计要求和标准、项目实际需求等，拟定建造风格及成本预算后进行填写； 5、审批备案：地区工作小组负责审批，并报集团备案。 二 立项管理 实施细则 设计方案及施工图评审 1、设计标准： ①销售中心主体设计方案、样板房及示范单位的装修标准，原则上采用集团标准图。 ②项目拟采用方案不在集团标准图范围内的，由地区营销中心拟定设计要求； 1

2、装饰、景观工程的设计： 由地区公司负责管理，其中不包括销售中心与样板房所在主体工程、交楼标准设计。 3、设计方案评审： ①设计方案完成后，项目设计代表组织地区两点一线工作小组进行评审，集团管理小组参与新开发项目（楼盘）、或装修标准及风格均有较大改变（提高）的项目两点一线设计方案评审； ②提交评审的方案资料：方案平立面图、效果图、主要材料清单、成本概算等； ③经评审确定的设计成果，原则上不应有颠覆性的修改；如需进行重大的修改，需集团管理小组组长批准； 4、施工图： ①施工图经集团研发公司技术审查通过后，由地区审核部门组织编制预算。 ②未超基准价的由地区设计总监审批后方可发图。 ③若超基准价地区设计总监确认后，由地区总经理最终审批后发图。 5、特别规定： 别墅盘的样板房，其主体施工图经集团研发公司技术审查后，可直接发图（不须等主体施工图预算结果）。 1、编制部门： 两点一线工程成本预算由地区审核部门负责组织编制； 2、成本基价： ①两点一线土建及装饰工程（不含20000m以上的别墅样板区）按照长期合作施工单位正常发包基准单价的基础上，人工费和A类材料费上浮10%作为独立费计入合同总价。 ②装饰材料如未采用中标产品，材料价格由施工单位报价，地区审核部门负责审核，由地区工程管线总负责审批； ③装饰、景观工程设计如超基准价，超基准价的部分纳入营销费用（人工费和A类材料费上浮10%部分不纳入与基准价的对比）； 4、成本控制： 两点一线景观工程成本控制按照集团与长期合作单位确定的标准结算方式； 成本预算及工程发包 5、预算审批： ①预算经项目公司总经理、地区工程管线总、地区营销管线总审核确认。 ②未超基准价由地区设计总监审批。 ③若超基准价的由地区设计总监确认后，经地区总经理最终审批，并报集团备案。 6、工程发包： 两点一线的工程发包由地区公司工程设计中心负责组织施工招标（评标、考察），依据集团有关工程招标、评价管理办法确定两点一线工程长期合作施工单位。 7、承包资质： ①建筑装修施工承包商：应具备建筑工程各专业施工能力，并符合地方规定的相应工程资质（工程业绩、营业执照），中标价格符合审批的两点一线设计方案预算； ②园艺景观施工承包商：也应具备建筑工程各专业施工能力，同时具备园建、园林工艺施工能力及资质条件（工程业绩、培育基地、营业执照），中标价格符合审批的两点一线设计方案预算。 1、分步验收：两点一线的验收分两步进行，即工程验收与综合验收； 工程验收和综合验收 2、工程验收： ①两点一线工程完工后，对销售中心、看楼通道和样板房等工程实体的建筑工程和装修工程的工程质量验收，由项目公司负责组织地区工程设计中心（主持）、项目工程设 2二 实施细则 设计方案及施工图评审 二 实施细则 2

（上接第2页） 计部（组织）、项目监理部、施工单位进行验收。 ②工程验收内容：《两点一线工程验收内容及标准》。 ③两点一线工程完工后，对销售中心（含前广场）、看楼通道和样板房的装修成果、家具及家电布置、户内外广告宣传方面的整体质量效果的评审及验收，由项目公司负责工程验收和综合验收 组织地区工作小组成员，以及各施工、供货、制作等单位进行验收。 3、综合验收内容： ①对新的两点一线、产品标准有较大提高的样板房及示范单位集团两点一线管理小组参与综合验收； ②验收内容：《两点一线工程验收内容及标准》及《两点一线软装验收内容及标准》。 4、特别申明： 售楼部、样板房、示范单位验收未通过，不得向客户开放。 1、现场维护： 两点一线现场效果维护由项目公司负责，项目公司必须安排专人检查两点一线现场效果情况，同时建立日常巡检制度。巡查内容参照《两点一线巡检表》； 现场效果 维护 2、检查整改： 巡检过程中发现问题的，填写《质量问题整改表》，及时转交设计、工程或物业有关负责人签收，跟进复查、落实各项整改工作和完成时间。 3、成品保管： 现场物品、物料管理（营销负责） 重点问题 检查重点：实例 基本要点：实例 案例 共性问题 问题讨论 二 实施细则 三 ※依据文件：《关于颁布两点一线实施细则的通知》（粤珠投【2008】 26 号）

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