当前位置：首页 > 2013房地产估价理论与方法
14.采用百分率法进行交易情况修正时，应以可比实例（ ）为基准确定交易情况修正系数。 A.成交价格 B.账面价格 C.正常价格 D.期望价格
『正确答案』C
『答案解析』在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定，因为这样只有一个比较基础，如果以实际成交价格为基准，就会有多个比较基础。
BD可以先行排除，A成交价格属于实际价格，可能存在价格扭曲因素；只有C正常价格，也可以称之为客观价格。
参见教材P192。 [
讲义编号NODE95078600020100000114：针对本讲义提问]
15.某类房地产2013年4月的市场价格为6500元/㎡，该类房地产从13年3月至10月的环比价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08，该类房地产2013年10月的市场价格为（ ）元/㎡。 A.5110.51 B.5307.26 C.5548.37 D.5638.13
『正确答案』A 『答案解析』
＝5110.51（元/㎡）。 见到“环比”二字，立刻想到“连乘”。记住：第一个月份的价格指数不要乘进去。4月的价格，从5月的价格指数开始乘起。 参见教材P195。 16.某套建筑面积为100㎡的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（ ）元/㎡。 A.4387 B.4489 C.4500 D.4887 『正确答案』B 『答案解析』考点是统一付款方式和统一财产范围。此题关键在于5万元家电家具价值应不应该折现。由于题意并没有说家电家具价值在成交日期一次性付清，相反，是说“含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清”，因此可判定家电家具价值5万元是名义价格，应该换算成实际价格，家电家具价值不应该参与折现。 参见教材P183。 [讲义编号NODE95078600020100000115：针对本讲义提问] 17.评估某宗房地产的市场价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例：甲可比实例的成交价格为8000元/㎡，比正常价格低2%；乙可比实例的卖方实收价格为7800元/㎡，交易税费全由买方负担，当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%；丙可比实例的成交价格为8300元/㎡，其装修标准比估价对象的装修标准高200元/㎡。假设不考虑其他因素影响，三个可比实例比较价值的权重依次为0.4、0.2、0.4，该房地产的市场价格为（ ）元/㎡。 A.8157.60 B.8158.91 C.8163.57 D.8164.88
『正确答案』D
『答案解析』甲可比实例比较价值＝8000×100/ （100－2）＝8163.27（元/㎡）
乙可比实例比较价值＝7800/（1－6%）＝8297.87（元/㎡） 7800＋X×6%＝X
丙可比实例比较价值＝8300－200＝8100（元/㎡）
估价对象比较价值＝8163.27×0.4＋8297.87×0.2＋8100×0.4＝8164.88（元/㎡） 本题的综合性很强。 参见教材P183－209。 [
讲义编号NODE95078600020100000116：针对本讲义提问]
18.某宗房地产的收益期限为8年，未来第一年的有效毛收入为80万元，运营费用为45万元，此后每年的有效毛收入和运营费用在上年基础上分别递增4%和3%，该房地产的报酬率为6%。该房地产的收益价格为（ ）万元。 A.183.78 B.257.55 C.873.19 D.1427.16
『正确答案』B
『答案解析』 解题关键，能记住等比递增的有限年期的收益现值的公式。 参见教材P229。 [讲义编号NODE95078600020100000117：针对本讲义提问] 19.某写字楼年净收益为420万元，未来三年内仍然维持该水平，预计三年后该写字楼为现在价格的1.3倍，该房地产的报酬率为13%。该写字楼现在的价格为（ ）万元。 A.992 B.3306 C.10014 D.12723 『正确答案』C 『答案解析』
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