2012房地产评估习题

房地产评估习题

一、选择题

1.有一宗地,占地面积为500平方米,地上建有一幢3层的楼房,建筑密度为0.7,容积率为2.0,土地单价为3000元/平方米,则楼面地价为( b )元/平方米。 A.1000 B.1500 C.2100 D.2800 2.若反映宗地地价水平,( b )指标更具说服力。

A.建筑总价格/土地总面积 B.土地总价格/土地总面积 C.房地总价格/土地总面积 D.土地总价格/建筑总面积

3.有一宗地深度为15米,若标准深度为10米,按照“四三二一”法则,该宗地的单独深度百分率为40%、30%、20%、10%、9%、8%,则其平均深度百分率为( b )。 A.117% B.78% C.58.5% D.19.5%

4.某地产未来第一年纯收益为30万元,假设该地产的使用年限为无限年期,预计未来每年土地纯收益将在上一年的基础上增加1万元,资本化率为7%,则该地产的评估值最接近于( c )万元。A.205 B.429 C.633 D.690

5.地产市场的不完全竞争性是由土地的( a )决定的。 A.稀缺性 B.用途多样性 C.位置固定性 D.价值增值性

6.待估地产年总收入18万元,年总费用10万元,剩余使用年限10年,折现率为10%,则其评估价值最接近于( d )万元。A.110 B.61 C.80 D.49

7.我国土地使用权出让的最高年限由( a )确定并公布。A.国土资源部 B.建设部 C.财政部 D.国务院 8.标定地价是( b )。

A.省政府公告的具有独立权属单位的宗地地价 B.市、县政府公告的具体地块在一定使用年期内的宗地地价 C.土地使用权出让底价 D.地产市场交易价格

19.商业用地基准地价对应的使用年限为( d )年。 A.50 B.70 C.60 D.40

二、计算题

1.某房地产为一块已经完成“七通一平”的待建筑空地，土地总面积为2000平方米，且土地形状规则，允许用途为商业居住混合，允许容积率为10%，允许覆盖率《=50%，土地使用权年限50年，出售时间为1996年10月。

根据市政规划和市场分析预测，认为该地块的最佳开发方式是商业居住混合，建筑面积为20000平方米，建筑层数为20层，各层建筑面积均为1000平方米，地上一至二层为商业用房，总面积为2000平方米，3-20层为住宅，总面积为18000平方米，预计共需3年才能完成。建造完成后，其中的商业用房预计即可全部售出，住宅部分的30%在建造完成后预计可售出，50%半年后才能售出，余下的一年后才能售出，预计商业用房出售的平均价格为5000元/平方米，住宅楼售价为3500元/平方米，预计总建筑费用2000万元，专业费用为建筑费用的6%，年利息率为10%，利润率为20%，租售费用及税金综合为售楼价的4%。 在未来3年的建设周期中，开发费用的投入情况如下：第一年需投入50%的建筑费以及相关的专业费用，第二年需投入30%的建筑费以及相应的专业费用，余下的20%在第3年完成。试评估该地块1996年10月出售时候的市场价格

某房地产为一块已经完成“七通一平”的待建筑空地，土地总面积为2000平方米，且土地形状规则，

允许用途为商业居住混合，允许容积率为10%，允许覆盖率《=50%，土地使用权年限50年，出售时间为1996年10月。

根据市政规划和市场分析预测，认为该地块的最佳开发方式是商业居住混合，建筑面积为20000平方米，建筑层数为20层，各层建筑面积均为1000平方米，地上一至二层为商业用房，总面积为2000平方米，3-20层为住宅，总面积为18000平方米，预计共需3年才能完成。建造完成后，其中的商业用房预计即可全部售出，住宅部分的30%在建造完成后预计可售出，50%半年后才能售出，余下的一年后才能售出，预计商业用房出售的平均价格为5000元/平方米，住宅楼售价为3500元/平方米，预计总建筑费用2000万元，专业费用为建筑费用的6%，年利息率为10%，利润率为20%，租售费用及税金综合为售楼价的4%。

在未来3年的建设周期中，开发费用的投入情况如下：第一年需投入50%的建筑费以及相关的专业费用，第二年需投入30%的建筑费以及相应的专业费用，余下的20%在第3年完成。 试评估该地块1996年10月出售时候的市场价格

答案中：(2)建筑费=2000×50%/(1+10%)0.5+2000×30%/(1+10%)1.5+2000×

20%/(1+10%)2.5=1788.73万元，是不是有些问题，在计算建筑费，指数是不反了?

应该是2000*50%*(1+10%)^2.5+2000*30%*(1+10%)^1.5+2000*20%*(1+10%)^0.5吧?根据课本P197页例题，好象也应该是这样啊，第一年投入的，在当年算半年，以后还有两年，一共是2.5，依次类推. 3、关于列式的问题。比如，每年预期收益10万，收益年限5年，收益率10%。类似这样的计算题目，我是应该怎么写式子呢？我在平时做练习中看到过3种不同的列法：（1）10*（P/A，10%，5）；（2）10/10%*（1-1/（1+10%）5）；（3）10*（1-1/（1+10%）5）/10%。老师请问 应该怎么写才算严谨呢？您建议在详细看看教材433，434页的例题。新课本里我在这两页找不到相关例题。

2.某地块是通过城镇土地出让取得的，出让金为10万元/亩，拆迁费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费3亿元/平方公里。当地银行一年期

贷款利率为9%，两年期为10%，开发周期为两年，第一年投资占总投资的75%，利润为10%，试计算熟地的价格

3.有一宗土地,出让年期为40年,已使用35年，资本化率为6%,预计未来5年的纯收益分别为30万元、32万元、35万元、33万元、38万元 ,试用收益法评估此时该宗地价格。

4.有一宗已七通一平的待开发建设的空地,土地面积为3200平方米,建筑容积率为2.5,拟开发建设为公寓,土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析,该项目建设开发周期为3年,取得土地使用权后即可动工,建成后即可对外出租,出租率估计为90%,每建筑平方米的年租金预计为300元,年出租费用为年租金的25%。建筑费预计每建筑平方米1000元,专业费为建筑费的10%,建筑费和专业费在建设期内均匀投入。假设当地银行的贷款利率为7%,不动产综合还原利率为8%,开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15%。 试评估该宗土地的地价。计算结果以元为单位,取整。

三、业务题

1．有一宗已七通一平的待开发建设的空地,土地面积为3200平方米,建筑容积率为2.5,拟开发建设为公寓,土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析,该项目建设开发周期为3年,取得土地使用权后即可动工,建成后即可对外出租,出租率估计为90%,每建筑平方米的年租金预计为300元,年出租费用为年租金的25%。建筑费预计每建筑平方米1000元,专业费为建筑费的10%,建筑费和专业费在建设期内均匀投入。假设当地银行的贷款利率为7%,不动产综合还原利率为8%,开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15%。 试评估该宗土地的地价。计算结果以元为单位,取整。

2．有一待评估宗地Y需评估，现收集到与待评估宗地条件类似的6宗地，具体情况如下表一、所示。评估目的是以该宗地向银行抵押，申请贷款。 表一 宗地 A B C D 成交价 670 640 700 680 交易时间 1996 1996 1994 1996 交易情况 ＋1% 0 ＋5% 0 容积率 1．3 1．1 1．4 1．0 区域因素 0 0 0 －1% 个别因素 ＋1% －1% －2% －1% E F Y 760 740 1998 2000 2000 －1% 0 0 1．6 1．3 1．1 0 ＋1% 0 ＋2% 0 0 该城市地价指数表二 表二 时间 指数 1991 100 1993 103 1994 107 1996 110 1998 108 1999 107 2000 112 另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在l—1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3％。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与待评估地比较，表中负号表示案例条件比待评估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待评估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。 试根据以上条件，评估该宗土地2000年的价格。