我国旅游房地产的发展研究

房地产出现的前提条件；旅游房地产发展有两条主线，一条是比较富裕的人们 希望在优美的江河湖海，或依山旁水的环境里购买或建设自己的别墅，作为一

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种投资，在自己使用的空余时间内租给别人享用，以收取房租。另一条主线是 从旅游项目的开发、发展演变而来。人们发现旅游是充分利用土地资源的重要 途径，因地制宜、科学合理的开发可以化废为宝，大幅度提高土地的经济价值， 成为旅游胜地。当两条主线汇集到一起，就成为旅游房地产业的主体。旅游房 地产业是一门综合性很强的边缘学科，涉及多学科，包括了自然科学、人文科 学和应用技术。

李冠霖运用第三产业经济学原理，从投入产出角度对国内外第三产业及其

内部各行业的产业关联程度，产业波及效果的产业特性进行了分析，得出结论： 中国第三产业发展与发达国家比处于比较低的发展阶段；房地产业是第三产业

中技术进步较快，资金投入量较大的“资金、技术密集型’’产业②。同时，房地 产业是利润空间较大，中间需求率较低的最终需求型基础产业。而旅游产业是 一个劳动密集程度较高，附加值较高，对提高国民经济的增加值又较强的贡献 能力的最终需求型产业。房地产业是第三产业中影响力系数最低的行业；而旅 游业是第三产业中影响力系数最高的产业，具有较大的发展潜力，对国民经济 的发展又较强的推动作用。

陈劲松主编的《城届消失．旅游房地产》一书从城届消失出发，研究旅游

房地产的开发。该书认为，城际间的交通网络化、公交化；投资区域、服务区 域的地区突破；国内外大公司的全国战略；人口流动与户籍制度的弱化；地区

保护主义走向消亡等现象意味着“城届消失”。即资源、市场的配置和人的活动， 不再以城市的行政边界为界限，而以更大范围的“区域\为考虑问题的基础。 城届的消失给房地产带来一种强烈的震撼，以区域性市场定位的传统房地产格 局将被打破，近年来旅游房地产的兴起就时一个很好的例证，旅游房地产的各 种产品，如产权酒店、分时度假物业等最终商业模式，都必须以土地市场全国 化、大量的异地置业者和跨区域市场营销作支撑。该书通过一些旅游地产开发 成功地经典案例说明了旅游与地产有机结合是房地产业发展地一种新趋势。 陈卫东分析了影响区域旅游房地产开发地因素后，提出了区域旅游房地产

开发地三种模式：随意型区域旅游房地产开发方式、规划型区里旅游房地产开

。李冠霖著：‘第三产业投入产出分析t从投入产出角度看第三产业的产业关联与产业波及特性>，中国物 价出版社，2002．

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发方式和混合型(随意一规划型)旅游房地产开发方式。

著名经济学家历以宁教授也提倡发展第二套住宅。他提出第二套住宅地乘

数效应有助于国民经济地持续增长观点。这里地第二套住宅概念主要是指再旅 游地区，休闲、度假者拥有可供旅游度假期间居住地全部或部分旅游物业产权， 它与第一居所地需求不会产生冲突，也属于旅游房地产地范畴。

辜晓川和杨钺认为，旅游房地产就是借鉴国际伤流行地分时度假概念，抓

住旅游业高速发展所出现的巨大契机，充分利用现存的空置房地产资源，将旅 游业和房地产开发率用相结合，弥补市场出现的空缺。他们提出了旅游房地产 是消化空置商品房的新尝试观点。

1．2．2国外研究概况

国外对于“旅游房地产一这一称谓也未见国外各类著作中如此表述，只有

与其相近的表述“度假房地产(resort real estate)、度假地不动产(resort property)、

休闲房地产(recreation real estate)。但对旅游房地产的最初也是最主要的存在

形式——产权式酒店、分时度假国外的研究比较的丰富，也大大领先于国内，

这些研究主要是从实证角度论述的。

分时度假(timeshare)首先在欧洲兴起，是欧美率先使用的概念，关于分

时度假的界定，《分时度假房产法案))(Real Estate TimesharingAct CH721 Florida)

给出的定义是所有以会员制、协议、租赁、销售或出租合同、使用许可证、使 用权合同或其他方式做出的交易设计和项目安排，交易中，购买者获得了对于 住宿和其他设施在某些特定年度中低于年的使用权，并且这一协议有效期在3 年以上。《欧盟分时度假指令》(European Union Timeshare Directive)对分时度假 的定义是所有有效期在3年以上、规定消费者在按某一价格付款之后，将直接 或间接获得在1年内的某些特定时段(这一期限要在一周以上)使用某项房产的 权利的合同，住宅设施必须是己经成使用、即将交付使用或即将建成的项目。 分时度假最初是度假者分别购买度假地同一房间不同时段的产权，共同维

护、分时使用房产的一种度假方式，后演化为由购买房屋产权转为购买房屋使 用权，同时可以通过时段交换网络与其它度假村或饭店的度假时段使用权进行

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置换，从而成为一种新兴的休闲旅游方式而日趋成熟，目前己经成为旅游业成

长速度最快的领域之一。

虽然分时度假起源于欧洲，但对分时度假进行了系统研究的却以美国为主。 现根据掌握的文献对国外分时度假研究做一综述：

国外关于分时度假的研究内容可以分为三大类，～是分时度假市场研究，

主要包括分时度假市场状况，分时度假前景状况等第二类是分时度假产品研究， 主要包括分时度假产品的设计、开发、经营、管理、销售等内容，同时还涉及 到分时度假的产品交换系统，保障体系等内容第三类是分时度假消费者研究， 分析分时度假购买者的购买动机和需求，从而设计出正确的分时度假产品类型 和销售模式。

(1)、在分时度假市场研究方面，指出分时度假市场有美好的未来，但目 前由于强迫性销售给该产业带来了不好的市场形象。James JScavo(1999)在 (Marketing Resort Timeshare：The Rules of the Game)一文中指出。分时度假

产业不仅具有极高的盈利可能性，还呈现出前所未有的繁荣景象”，“1983年佛 罗里达州通过的第一部分时度假房产法案，严格的限制和约束了开发商的行为， 美国的分时度假市场开始有了法律规范的约束，分时度假产业的整体形象也开

始改善”。

(2)、在分时度假产品研究方面，Robert HWood(2001)指出分时度假要想

Wood(进一步发展还面临着不少问题和挑战，比如存在着融资风险高、开发和销售成 本高、法律成本高等特点。Sarah Rezak(2002)研究认为“定价一在产品设计中 是很关键的环节，当对一项新开发的分时度假项目进行定价时，调查周边区域 发展趋势也是非常重要的。

(3)、在分时度假消费者研究方面，ⅪC2002分析报告指出消费者购买分

时度假产品主要是由于分时度假产品具有灵活性、经济性等方面的特点，而造 成消费者不愿意购买分时度假产品的主要因素有物业管理质量、投资分时度假 产品的安全性等方面了。Sarah Rczak在其(Comumer Research Sheds Light on All Aspects ofResort Timesharing Business}中通过对消费者调查研究，包括购买可

接受的平均价格、分时度假的维护费用、购买中所担心的问题等对分时度假的

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消费者进行了分析。

从以上的介绍中可以看到先前的研究要不是从旅游业行业的角度看旅游房

地产，要不就是站在房地产行业的角度对旅游房地产进行分析的，没有一个系 统的、专门的对旅游房地产的经济学分析。而国外对于旅游房地产产品的研究 大都集中在分时度假产品形态中。本文试图运用产业关联理论与产业融合理论 对旅游房地产做一个全面系统的分析。

1．3论文的研究思路

旅游房地产是一个主要由房地产业与旅游业，同时也包括医学、园林、交

通、体育、建筑、信息、金融等产业融合而成的新兴产业。因此本文从房地产

业、旅游业的投入产出出发，找出两者的内在的、深层次的经济联系，为房地 产业与旅游业的结合发展——旅游房地产提供坚实的理论基础。然后运用产业 融合理论揭示旅游房地产业产生、发展的内在机制，并在此基础上提出旅游房

地产快速健康发展的具体途径。

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第二章旅游房地产的概述

2．1旅游房地产的概述

2．1．1旅游房地产的概念

对于“旅游房地产’’这一称谓，并未见国外各类著作如此表述，与其相近

的表述有：度假房地产(resort real estate)、度假地不动产(resort property)、休 闲房地区(recreation real estate)等。“旅游房地产\这一称谓在中国也是最近几年 才“流行’’起来的，到目前为止，中国的专家学者对旅游房地产的概念也众说 不一，下面给出几种比较有代表性的观点：

第一种观点是把旅游房地产定义为以旅游度假为目的的房地产开发营销模

式。旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发营销模式，其开发物是实

现全部或部分旅游功能的房地产。具体包括：休闲、度假、养老等相关的房地 产开发形式，以及时权酒店(指酒店向游客出售一定时期使用酒店客房或娱乐

设施的权利，该权利可以转让或交换的一种经营方式。)、产权酒店、养老度假 村、高尔夫度假村、休闲生态度假村、登山滑雪运动度假村等产品形态。房地

产业内人士比较认同这种观点。

第二种观点认为，旅游住宿设施和其他旅游服务设施都属于旅游房地产的 范畴。以服务旅游业为主导功能或以旅游业带动的旅游房地产开发的项目都属

于旅游房地产，包括直接用于旅游观光和度假用房地产建设项目本身，如宾馆、 酒店、度假村、别墅、招待所、娱乐设施等；也包括直接或间接为旅游服务的 房地产开发项目，如超市商场、会议中心、育训练中心等等。

第三种观点认为，旅游景观(指人造景观)、旅游住宿设施和其他旅游服务

设施都属于旅游房地产的范畴。在《旅游房地产：浮躁之后是理性》一文中， 冯雁军不仅批评旅游景区兴建大批旅游饭店、度假村、娱乐设施对旅游景区造

成了巨大危害，而且对自然景区中的有碍景观的人造景观(如三国城、水浒城、

中国民俗文化村等)提出了批评。他把旅游景观(人造景观)、旅游住宿设施和

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其他旅游服务设施都看成是旅游房地产。

第四种观点把旅游房地产近似地看成景观房产。景观房产是房地产开发过

程中以景观为卖点的房产建筑，由于旅游开发多伴有开发区地价的升值，而旅

游本身就是一种景观资源，因此多把伴随旅游区的开发而出现的旅游房地产称

为景观房产。景观房产可以分为两个大类：一类为旅游景观房产，这类房产还 可以根据房产所依托旅游景区的新竹细分为主题公园型景观房产和旅游度假区

型景观房产。另一类景观设计房产，这类房产也可以为园林型景观房产和山水 型景观房产。

除了学术界给出各种不同的定义外，业内人士也对旅游房地产提出各自不

同的看法。例如国家旅游局规划发展与财务司司长魏小安就认为旅游房地产的

说法不恰当，应该用“休闲房地产一的概念取代“旅游房地产一的概念。因为 旅游的基本概念是人的流动，而房地产的基本概念是固定的住所，流动的需求 和固定的住所两者之间既有相容的一面也有相悖的一面，存在着客观矛盾，如 果继续强化旅游房地产这个概念，将不利于这个产业的健康发展。而“休闲房 地产”的概念不仅仅是给旅游者使用的，还针对于休闲市场。他认为这不但更 能符合这个产业发展的现状，也更够契合发展的需要。

分析以上对旅游房地产各种不同的定义，可以发现有很多相同点，比如都

强调旅游区资源，都强调为旅游服务功能，都强调更高层次的精神享受等。笔 者在认同这些观点的同时认为这些定义都忽视了一点，就是旅游房地产产品所 具备的盈利性的特征，因为类似于博物馆之类的房地产形式，本身具备吸引旅

游者的特征，但由于其具有的社会公益性，赢利性并不是其目的，笔者认为尚 不可以归结到旅游房地产的范围中来。这也正是本文对旅游房地产进行经济学

分析的一个重要前提条件一旅游房地产的赢利性。因此笔者认为，所谓的旅

游房地产产品是以优美的景观为依托，以完善的配套设施为特征，以盈利为目

的的房地产产品形态。 2．1．2旅游房地产的类型

目前己有的旅游房地产产品内容丰富，种类多样，按照不同的分类标准可

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以划分为不同的类型。

l、按照旅游房地产的依托形式划分

(1)自然景观依托型旅游房地产。这类旅游房地产的特点是依托风景优美

的旅游度假地、风景名胜区，以优美的自然景观为卖点。

(2)人造景观依托型旅游房地产。主要指以主体公园、高尔夫球场、滑雪 运动度假村等为依托的旅游房地产项目。 2、按照旅游房地产的开发方式划分

(1)通过改造的形式开发的旅游房地产项目。这类主要是指由已有积压的 房产或饭店改造过来的项目。

(2)作为新项目开发的旅游房地产项目。 3、按照旅游房地产的目的和功能划分

(1)以旅游度假为目的的旅游度假房地产。休闲度假是此类房地产最大的 特

点，为旅游接待链条上重要的一环，多建在大中城市远郊或远离大中城市的 著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游城市。

(2)第二居所项目。这类房地产多在旅游目的地，兼有第一居所和第二居

所。

2．1．3旅游房地产的特征

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旅游房地产是房地产业和旅游业结合的结果，一方面，它具有房地产的一

般特征，但又不同于一般的房地产；另一方面，旅游房地产又具有旅游投资项 目的某些特点，但又和旅游业的一般的投资项目有所不同。它有自己本身的特 点：一、靠近旅游资源或旅游景区，并以此为依托、为特色开发房地产，当然， 这种旅游资源或者旅游景区可是人工开发、天然的、传承的遗产；二、旅游休 闲地产服务对象主要是休闲度假的游客，项目面积不追求大，但是特别重视配 套设施，讲究外部环境的设计；三、旅游项目常年居住的不多，因其产业是依 靠旅游而发展的，所以，在假期、旅游季节则火爆，平时比较平淡，其后期的 物业管理则成为一个难点l四、重视旅游物业服务水平。由于物业性质不同传

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统房地产，这类项目提供的服务也不一样，如餐饮、清洁等不同于普通小区。 与传统房地产开发相比，旅游房地产从前期策划设计到后期物业管理的全 过程，都具有突出的优势特征。其优势突出表现在以下几个方面： l、优雅的环境资源

旅游房地产开发多选择在理想的居住环境或风景名胜区的周边，设计建设

的旅游房地产与自然景观融为一体，消解了住宅单元与生态环境的对立关系， 接近于生态化、人性化的人类居住终极理想。传统房地产出于价位的考虑，对 自然环境的要求往往不是很高。 2、突出休闲和度假的特色

旅游房地产开发的主要目的之一便是满足人们的度假需求。旅游房地产的