我国房地产金融风险成因及对策

我国房地产金融风险成因及对策 (Barras&Ferguson,1985)，格雷纳第尔(Grenadier,1995)等经济学家将房地产建筑业周期纳入考量，对房地产周期波动的基本条件、经济体预期、传导机制进行研究。

信息经济学则是从信息不对称的角度对房地产金融风险的形成进行解释。米什金(Mishkin,1997)就提出加大房地产金融风险的原因是从事信用创造的房地产金融与贷款人之间的信息不对称。凯里(Carey,1990)所做的研究中，将信息不对称的因素引入土地价格的形成中，对房地产金融中的价格形成与投融资经济个体关系进行了分析。

还有许多学者对房地产金融市场参与者的心理、行为进行研究，得出对房地产金融风险的成因解释。赫舒拉发(Hirshleifer,1975)，金德尔伯格(Kindleberger,1989)认为，市场参与者易受趋同心理、盲从等因素引起投机行为，这是资产价格的决定因素之一，同时是加大泡沫，产生风险的主因之一。王(Wong,1998)通过对泰国金融危机的分析，研究了房地产泡沫形成中市场参与者过度乐观和从众心理下所作出投机行为的促进作用。

目前利用量化手段对风险进行管理的模式已得到认可。随着对于房地产金融风险成因的研究不断深入，以及上世纪90年代几次金融危机中所表现出的房地产业膨胀对金融危机的诱发作用，西方经济学者开始进入此方面的研究。早期在此方面取得成就的学者有布鲁格曼(William B.Brueggerman)，罗斯(Peter S.Rose)分别从房地产金融投资和商业银行管理两方面进行了研究。

约瑟夫和托德(Joseph Adamson & Todd J Zywicki,2007)通过对次贷危机中金融监管机构的行为研究，提出金融监管机构应帮助房地产市场中借款人识别市场中风险的建议。格林斯潘(2008)，在对次贷分析的研究报告中指出，使用的包括风险模型在内的多个模型，并未有效的囊括到全部驱动经济本体主导变量，风险管理中的量化监管模型仍需改进。保罗.米尔斯(Paul Mills,2007)在分析次贷的产生原因等基础上，提出了对房贷改革的建议。米什金(Mishkin,2007)通过分析货币政策在房地产市场中的作用机制后，提出了对于传导机制不明朗状态下的货币政策操作建议。

1.2.2 国内研究文献综述

对我国房地产金融风险的警惕源于房地产价格泡沫的争论。在验证泡沫的存在性时，最初国内学者多采用统计指标法，通过一系列指标的国际对比进行检验。指标体系的构成大致包括生产类、消费类、交易类三大类，涉及到的指标有房地产投资占全社会固定资产投资的比重、商品房施工面积与竣工面积比、房地产价格增长率与GDP增长率之比、房价收入比、房屋空置率，代表性的文献有谢经荣(2002)，李维哲、曲波(2002)，彭建林、王阿忠(2005)，李建国、祝建辉(2006)，修丽娜、刘湘南、黄凌翔(2009)，蒋南平(2009)等。采用统计指标法的研究多得出国内存在区域性泡沫的结论，但是由于该方法判断泡沫存在性的临界值是通过总结国际经验得来的，具有很大的主观性，同时各国发展阶段和统计口径也存在差别，所以后来的研究采用更加严谨的计量经济学方法。这些方法大致可以分为两类，一类是检验预期是否对房地产价格具有显著的影响，另一类是从消费者的决策出发，通过建立经济模型来推算房地产的基础价值，并通过与房地产市场实际价格比较以衡量是否存在房地产泡沫以及泡沫程度。

中介作用引致的代理问题最终导致了资产泡沫。其基本思想是如果资金的最终提供

- 2 -

我国房地产金融风险成因及对策 者无法观测到投资的特征，就会存在一个经典的风险转移(risk一shifting)问题。风险转移提高了投资在风险资产上的回报率，并使投资者将价格哄抬到基本价值之上。国内方面，袁志刚、樊潇彦(2003)较早借鉴了Allen和Gale的思想。袁志刚、樊潇彦(2003)考虑购房者只靠自己的可支配收入购房，地产商只靠自有资金运转和购房者与地产商都可以取得银行贷款两种情况，这两种情况下行为人预期的和最后的市场均衡价格是不同的，文章通过对比两种均衡价格给出了地产均衡价格中理性泡沫产生和存在的条件，以及导致泡沫破灭的相应条件。文章认为紧缩性土地政策和税收政策、高通胀率、高收入将提高泡沫的绝对规模，低利率将抬高泡沫的相对规模，而高抵押比例将放大泡沫的绝对规模和相对规模。周京奎(2004)认为袁文在构建房地产市场局部均衡模型时所使用的效用函数存在严重缺陷，并且对房地产泡沫的定义缺乏说服力。在袁文的基础上，周京奎(2004，2005，2006)构建了金融支持过度背景下房地产泡沫形成与运行的信念模型、市场不确定性模型、反馈效应与投机行为模型来分析在该背景下房地产泡沫形成的机理。

“利益论”的研究成果也较为丰富。刘铁军(2007)借鉴冲击一传导学说的分析框架，从外部冲击和内部作用机制两个方面对我国房地产市场非理性繁荣的形成机制进行系统分析。该文选择政府行为作为最主要的外部冲击，中央政府和地方政府的两阶段动态博弈模型显示中央政府和地方政府的占优选择均为保持房地产价格上涨，房地产市场各个参与主体间的相互博弈则是房地产市场非理性繁荣的内部作用机制，房地产市场主体间复杂的相互作用过程将房地产价格进一步推高，在这其中信息不对称和参与主体的有限理性发挥关键作用。李明海(2007)则认为房地产的持续平稳健康成长更有利于中央政府的利益，所以中央政府在对待房地产问题上与地方政府的意见并不总是一致。高房价给购房者带来了巨大的压力，在利益博弈中购房者处于弱势地位，其利益逐步被边缘化。程艳琴(2007)认为产生房价泡沫的最主要的根源在于地方政府的投机主义倾向，在与中央政府的博弈中，地方政府是经济人，为了地方经济的增长和个人政绩的考察，行为扭曲产生了逆向的经济效应，降低了宏观调控对稳定房价的积极作用。

学者们也讨论了高房价对金融稳定的影响。张晓晶、孙涛(2006)指出，增长面因素、制度面因素、宏观面因素共同驱动了1998-2004年新一轮的房地产周期，这一轮房地产周期对金融稳定的影响主要体现在房地产信贷风险暴露、政府担保风险以及长存短贷的期限错配风险。唐建伟等(2006)认为资产价格波动主要通过信贷风险渠道。市场风险渠道。经纪业务收入渠道、为附属机构注资的风险渠道及/第二回合渠道等传导渠道，影响到银行系统的稳定。王维安、贺聪(2005)从区域经济发展不平衡出发分析了房地产市场区域性风险的扩散机制。文章认为房地产市场的泡沫往往产生于房地产市场最薄弱的环节（经济欠发达地区市场），并由跨地区投资的房地产企业迅速扩散到整个区域。在经济欠发达地区房地产市场风险的过度累积，可能会导致房地产泡沫的率先破灭，进而导致跨地区投资的房地产企业资金链断裂，从而迅速把风险扩散到整个区域，引发区域性金融危机。

1.3 本研究的主要内容

本文共分为六章，综合运用经济学、金融学的相关理论知识，对防范我国房地产金

- 3 -

我国房地产金融风险成因及对策 融风险这一课题进行了研究。本文首先详细的阐述了房地产金融风险概念、房地产金融风险种类及特点，为后文我国房地产金融风险的分析提供理论基础。第二部分对我国房地产金融的发展进行研究。首先，回顾了我国房地产金融的发展历程。其次，分析了我国房地产金融发展的现状与存在问题。以求了解我国房地产金融风险产生的环境，在有此了解的基础上再对我国房地产金融风险进行研究与判断。第三部分对我国目前的房地产金融风险进行分析。第四部分，结合前文对我国房地产金融风险的判断、我国房地产金融风险成因的分析，对我国房地产金融风险防范提出若干建议。

2 房地产金融风险理论

2.1 房地产金融风险概念

房地产金融，指房地产开发、建设、流通、经营、消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资等相关金融服务的一系列金融活动总称，或是利用各种可能的方法、工具为房地产业各相关部门和环节筹集、融通及提供相应服务的所有金融活动。

风险是指由系统自身及外部环境的不确定性因素导致损失的可能性。房地产金融风险，指房地产金融领域中的“不确定性或不完全信息”，如经营房地产金融业务的机构决策失误、管理不善或客观环境条件变化等原因导致该机构资产、收益或信誉遭受损失的可能性。从广义角度来看，房地产金融风险不仅指单个涉及房地产金融业务的项目、金融机构面临的风险，还包括房地产金融体系的风险。房地产金融的风险并非仅为损益，风险收益也应考虑在内。由于房地产金融风险的连带效应，某金融机构面临较大房地产金融风险，尤其已蒙受较大损失时，其他金融机构的稳定性、流动性、安全性可能会受到公众质疑。易因公众恐慌而导致挤兑，对银行体系进行冲击，一旦银行体系在此冲击下倒下，引发多米诺骨牌效应，迅速蔓延整个金融体系进而引致金融动荡甚至金融危机的爆发。

2.2 房地产金融风险的分类与特征

2.2.1 房地产金融风险的分类

根据巴塞尔协议的标准，房地产金融风险可分为系统性风险和非系统性风险两种。房地产金融的系统风险，指因政治、经济等宏观因素变动的影响，引发系统失衡、房地产市场走势低迷、房产价格暴跌，导致从事房地产金融业务的金融机构遭受损失的可能性，由此引发房地产金融领域出现多米诺骨牌式崩溃。一旦系统风险爆发，即便房地产金融体系中的金融机构采取了有效的保护措施，面临房产价格暴跌、市场低迷的局面，仍会遭受巨额的损失。

房地产金融风险的非系统风险，主要指从事房地产金融服务的单个项目、单个金融机构遭受的风险，根据其特点可以细分为：信用风险、流动性风险、市场风险等。

信用风险又称违约风险，指由于借款人因偿债能力不足或不愿偿债致使违约，使得

- 4 -

我国房地产金融风险成因及对策 银行房地产贷款本息不能全额或按时收回而面临损失的可能性。按照借款对象的不同，又可分为开发商信用风险及个人信贷风险。造成它的原因可能是：贷款前，资格审查评估失误；贷款后，贷款人偿债意愿、偿债能力或其他因素发生变化。

房地产金融的流动性风险是指金融机构面对流动性不足时，缺乏足够现金或迅速变现的能力，导致其清偿能力急剧下降，不能清偿到期债务、无法满足客户取现要求的风险。具体包括原发性与继发性两种。原发性，通常为房地产中长期贷款资产结构中占比过高，导致流动性不足。银行等从事房地产金融服务的机构多采用房产抵押的方式借出资金，如果借款人无法按期还款，抵押物获得、抵押物变卖环节中出现问题同样会带来流动性风险，这就是继发性房地产金融流动风险。

市场风险主要是指房地产市场的不确定性，使得房地产开发商、购买者、房地产金融服务提供机构带来损失的风险。由于房地产交易具有极强的投机性，容易造成泡沫。一旦泡沫破裂，房地产开发商会面临巨额本金利息的损失，甚有可能破产倒闭；房地产金融服务提供机构面临大量坏账。作为抵押物的房产，价值大幅缩水，给房地产金融服务提供机构带来不少损失。同时，目前，由于我国房地产金融市场中存在着住房二级市场不发达、法制不健全的问题，所以处置抵押房产的难度较大。另外，《商业银行法》规定了商业银行处置抵押房产有时间限制，逾期面临处分。但中介服务不发达的当下，抵押房产拍卖需经历评估、委托拍卖一系列流程，其中所付出变现成本极高。往往抵押房产拍卖成功也需承担较大损失。

其它风险包括利率风险、汇率风险、通货膨胀风险。利率风险，即为由于利率变动所引发的风险。对商业银行而言，如果存款利率上升、贷款利率下降，或存贷款利率虽同向变化但利差缩小，均会压缩商业银行的盈利空间，导致银行获利水平下降，带来经营效益方面的风险。在房地产金融市场中，因其资金融通期限较长，银行所面对的利率风险更大。在涉及跨境投资时，汇率的变动也会引发风险，这就是汇率风险。在涉外投资中，若所持货币贬值，本币计价的资产价值将会缩水。对于利用外资的开发商，若本币贬值，以外币计价的偿债压力将会增大。通货膨胀风险，也就是货币贬值、物价上涨的风险。通货膨胀时，若名义利率不变，商业银行需面对实际利率下降引发的风险。在浮动利率制度下，通货膨胀风险较小。除了上述风险，房地产金融中还存有操作风险等其它风险。如日常经营中，房地产贷款业务操作中的人为操作失误的风险，经营不善引致亏损的风险，房地产保险和房地产信托中的操作风险等。

2.2.2 房地产金融风险的特征

有别于其他金融风险，房地产金融风险具体说来有以下几个特征：

隐蔽性。信息经济学的观点认为，信息的不对称是诱发金融风险的主要原因。在房地产金融体系中有着严重的信息不对称问题，为房地产金融市场提供资金的投资方与借入资金的融资方信息沟通制造障碍。从事房地产金融服务的金融机构对于资金融通方及其贷款运用的信息无法及时全面掌握，导致在对融资方运用贷款过程中的行为约束效力失效，甚至存在监管成本过高而选择放弃监管的现象。一旦融资方经营状况出现问题，无法及时如额偿还贷款，甚至进一步财务恶化崩溃，房地产金融服务提供机构不得不承

- 5 -