南汇区三灶镇别墅项目报告

? 从核心竞争项目的产品去化情况分析，面积大于350平方米的大面积豪华型产品去化速度相对较慢。

? 从聚集人气，快速打开营销局面，营造项目及开发商品牌与美誉度的角度出发，本案一期产品也应适当控制面积。

3、 价格定位

项目 上海蓝堡 建德南郊 枫丹白露

核心竞争项目从价位上来看，整体均价达到9000元/平方米，均为高档项目。结合本案的实际情况，建议独立别墅均价为8000元/平方米，联排别墅为6800元/平方米，整体均价为7500元/平方米。 原由：

? 结合面积定位，形成总价格优势，强势抢占市场。 ? 有利于本案积聚人气，快速打开局面，形成项目品牌认同度。

? 有利抢夺与核心竞争项目的交叉客源，争取中间层面客户。

单价范围（元/㎡） 7000---12000 8000---12000 7000---11000 均价（元/㎡） 9000 10000 8000 ? 符合树立开发商品牌和低开高走的价格策略。 4、 客源定位

根据对核心竞争项目的了解，他们的客源基本构成如下：

外籍人士港澳台人士归国人士沪上企业家高级企业管理人外地市私营业主其他

由图可以看出，核心竞争项目的主力客源为港澳台人士、归国人士和外籍人士，占整体客源构成的70%左右。而该类客源数量极为稀少，这也是竞争项目销售缓慢的主要原因。

本案规模较大，供应量大，在周边高档项目竞争激烈的环境下，确定合适的客源层次，形成广泛的吸引力对本案的成功至关重要。

该区域中档别墅购买者主要是看中区域的发展前景，在此处置业，集休闲、度假为一体，自住与投资相结合，以财产的保值和增值为主要目的。本案客源定位于私企老板、三资企业高级管理人员、港澳台人士等等，以及部分外来投资者。

5、 商业部分