南汇区三灶镇别墅项目报告

南汇区三灶镇 别墅项目报告

二OO三年十月一日

目 录

第一部分 宏观市场分

析……………………………………02~20

第二部分 上海别墅市场分析………………………………21~34

第三部分 项目环境分

析……………………………………35~37

第四部分 区域市场分

析……………………………………38~49

第五部分 产品定

位…………………………………………50~74

第六部分 销售策

略…………………………………………75~00

第一部分

宏观市场分析

——供需两旺，外来购房者比例增高 ——市场规范，大势看好，稳步发展

一、 2002年房地产市场分析：

2002年上海市房地产市场继续上年的快速发展势头：房地产开发建设规模保持高位增长，商品房市场供需两旺,市场总体呈现加速发展态势。2002年上海市房地产市场综述如下： 1、 市场综述：

? 本市房地产开发投资额自1999年开始连年攀升，2002

年投资额突破了700亿元前所未有的高位，土地供应继续放量，2002年新增经营性用地出让面积较上年增加52.2%，其中住宅出让面积同比增幅更是高达60.4%。 ? 商品房批准预售面积和预售登记面积实现了跳跃试发展，供求比趋于稳定，存量产权房交易量继续较快增长，显示了上海市房地产市场正步入一个崭新的发展时期，房地产市场将更趋活跃成熟。

2、 走势分析：

? 投资建设规模进一步趋大，办公、商业底位反弹： 自1997年以来，上海市房地产业步入上升轨道，特别是近几年发展势头加快，房地产市场各主要指标持续增长。在整个房地产市场发展过程中，住宅无疑成为本市房地产业发展的领头羊，对本市房地产业发展起了举足轻重的作用。2002年房地产投资额住宅超过77%，施工面积、新开工面积及竣工面积住宅比重超过83%。

? 旧区改造力度加大，中心城区“空心化”迹象逐渐显现： 近年来，上海市加大了旧城区改造进程，动拆迁面积连续三年增加，而近两年增幅均超过25个百分点，2002年完成动拆迁面积是2000年的1.76倍，动拆迁面积快速