资产评估学 课后答案

（13）某商场的土地使用年限从1994年5月31日起40年，商场共有两层，每层建筑面积为2000平方米，可出租面积占建筑面积的60%。一层已经于1996年5月31日出租，租期5年，月租金为180元/平方米。二层暂时空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米、120元/平方米，出租费用为租金的20%。折现率为10%。试估算该房地产1998年5月31日出售时的总价格。

(14) 某在建工程开工于2002年3月1日，用地面积为2000平方米，建筑容积率为5，用途为公寓。土地使用权年限从2002年3月1日起50年。土地取得费为楼面地价1000元/平方米，该公寓正常建设期为2年，建造费用为2500元/建筑平方米，到2002年9月1日已经投入预计建设费用的45%。评估基准日相近地区类似70年土地使用权的土地上刚刚建成公寓(建设开发周期为2年)的出售价格为3500元/建筑平方米,公寓类房地产价格近年来每年上涨2%,预计将继续保持该增长率。购买该在建工程的契税税率为购买价格的4%,市场利息率为10%,利润为楼价的8%。试估算该在建工程2002年9月1日的价值。若按评估价值进行交易,在建工程的原产权人大约赢余或亏损多少(不计利息)?

二、参考答案 1、

（1）即土地资产，指具有权益属性的土地，即作为财产的土地。

（2）是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。

（3）是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利，它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附着物、生长着的树木及农作物、已经播撒于土地中的种子等）、与土地及其改良物有关的财产权利。建筑附着物主要指已经附着于建筑物上的建筑装饰材料、电梯，以及各种给排水、采暖、电气照明等与建筑物的使用密切相关的物。

（4）是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。 （5）是指在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。 （6）是单位建筑面积地价，它等于土地总价格除以建筑总面积，或等于土地单价除以容积率。 2、

（1）a （2）b （3）d （4）c （5）b （6）b （7）d （8）c （9）b （10）d （11）c （12）d （13）b （14）c （15）c （16）b （17）c （18）a （19）d （20）c （21）c （22）b （23）a (24)c (25)c (26)c (27)b (28)b (29)c (30)c

3、

(1)acde (2)abd (3)abce (4)abcde (5)abcd (6)abcde (7) bcd (8) acd (9)acde (10)abd （11）abcde 4、计算题

（1）根据所给条件计算如下： 1)预计住宅楼的买楼价的现值为：

300?020?006?29752066(元) 2?1?10%? 2)总建筑费用现值为：

100?060?%0.5?1?10%?10000?100?0??1?10%?140000?9190000(元) .5 3)专业费用=9 190 000×6％=551 400(元)

4)租售费用及税金=29 7520 66×5％=1 487 603(元) 5)投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)×20％ =(地价×20％)+(9 190 000+551 400)×20％

=(地价×20％)+1 948 280

6)总地价=(29 752066-9190000-551 400-l487603-1948280)÷(1+20％)

=16574783÷1.2 =13812319(元)

（2）根据题中所给条件计算如下： 1)甲地楼面地价=1000/5=200(元/平方米) 2)乙地楼面地价=800/3=269(元/平方米)

从投资的经济性角度出发，投资者应投资购买甲地。 （3）根据题意：

该房屋价格=970×(1+l％+2％+1.5％)×1200×0.7

=970×1.045×1200×0.7 =851466(元)

（4）

被估房地产十年租期内的收益现值=88??1?2%?1?10%?????1?10%??542?158??1?2%?32?1?10%??5?8??1?2%?43?1?10%??58??1?2%?1?10%??10%??1?10%?1?1??1?10%??????

?66.75?万元?（5）

1?P1?800?115110?100102?106109?1?1?1?10%?145?50100101?100100?785.4?元/平方米?

?1?10%?11?P2?850?115111?100101?106112?1??1?10%?145?50100100?100101?812.8?元/平方米?

115110100100106103?1?10%?1

100100100981?P3?760????1??1?10%?145?40??841.53?元/平方米??1?10%?11?

P4?780?115110?100100?106100?1??1?10%?145?4510099?10099?881.93?元/平方米?

?1?10%?4P?P1?P2?P3?P44?785.4?812.8?841.53?881.93?830.41?元/平方米?即待估宗地2000年1月20日的价格为每平方米830.41元

（6）该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价。 1） 测算不动产总价

① 不动产建筑总面积：3200×2.5 = 8000(平方米)

② 不动产纯收益 = 300×8000×90％×(1-25％) = 1620000(元)

③ 不动产收益年期 = 50-3 = 47(年)

?1不动产总价?1620000/8%??1?④ 471?8%?????19706113（元）????

2） 测算建筑费及专业费

建筑费及专业费 = 1000×（1+10%）×8000 = 8800000（元） 3） 计算利息

利息 = 地价×7%×3 + 8800000×7%×1.5 = 0.21地价 + 924000（元）

4） 计算利润

利润 = 19706113×15% = 2955917（元） 5） 测算地价

地价 = 不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润 = 19706113-8800000-0.21地价-924000-2955917 地价 = 6994224/1.21 = 5780350（元） 单价 = 5780350/3200 = 1806.36（元/ m2） 楼面地价 = 1806.36/2.5 = 722.54（元/m） （7）

1)该房地产的年租金总收入为： 1×7×12 = 84(万元)

2)该房地产的年出租费用为：

84×(5％+12％+6％) + 0.3 = 19．62(万元) 3)该房地产的年纯收益为： 84-19.62 = 64.38(万元) 4)该房地产的价格为：

64.38 ×[1-1／(1+12％)]／12％ = 64.38×5.650 2 = 363.76(万元) (8)

2.5

1)完工后的预期楼价现值为：5000×4×5500/（1+10%） = 8667.8（万元） 2)建筑成本及专业费：1500×（1+6%）×2 /（1+10%）2/2= 2891(万元) 3)有关税费：8667.8×5% = 433.4(万元)

4)目标利润为:(地价+2891) ×15% = 15%地价+433.7万元 5)估算地价:地价=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地价 地价=4269.3(万元) (9)

300×[1-1/(1+9%)]/9% +p×(1+10%)×(1-6%)/(1+9%)=p

p = 3759.4(万元)

?Vta?1V??1???ttr??1?r???1?r?1)

t2

10

33

V?或者

V??i?1ai?1?r?t?Vt?1?r?t

或者

Vt?1?r?t?1a??t?1?r?tr?1?r?

2)计算过程：

V??300?1V?1?10%??1?6%???1??9%??1?9%?3??1?9%?3

V?1?10%??1?6%?V?300或者

?1?9%??300?1?9%?2?300?1?9%?3??1?9%?3

V?300或者

?1?9%?3?1V?1?10%??1?6%???3?1?9%?39%?1?9%?

3)计算结果： V=3767.85（万元）

(10)

1)建筑部分的重置成本:

800×(1+3%)+800×60%×6%×1.5+800×40%×6%×0.5+50+120=1046.8(万元) 2)建筑部分的折旧：（1046.8-18）×8/50+18 = 182.6(万元) 3)装修部分的折旧:200×2/5=80(万元) 4)设备部分的折旧:110×8/10=88(万元) 5)总折旧:182.6+80+88=350.6(万元) (11)

1)建筑物的价格: 900×2000×(49-4)/49=1653061(元)

2)土地价格:1100×1000×[1-1/(1+6%)]/[ 1-1/(1+6%)]=1078638(元) 3)房地产总价格: 1653061+1078638=2731699(元) (12)

1)预期完工后的楼价现值:

80×12×2000×5.1×65%×80%×(1-30%)×[1-1/(1+14%)48]/[14%×(1+14%)1.5] =2087.7(万元)

2)在建工程的完工费用现值: 2500×(1-45%)×2000×5.1/(1+14%)0.75=1271.5(万元) 3)税费:购买价格×4%

4)正常购买价格:购买价格=2087.7-1271.5-购买价格×4% 购买价格=784.8(万元) (13)

1)每层可出租面积:2000×60%=1200(平方米)

2)带租约的3年期间每年的净租金收入：（180+120）×1200×12×(1-20%)=345.6(万元) 3）租约期满后每年的净租金收入：（200+120）×1200×12×（1-20%）=368.64（万元） 4）计算带租约出售的总价格：

345.6×(p/a,10%,3)+368.64×(p/a,10%,33)/(1+10%)3=3509.8(万元) (14)

1）估计预期楼价（市场比较法）

3500×（1+2%×1.5）×[1-1/(1+10%)]÷[1-1/(1+10%)]=3573.27元/平方米 3573.27×2000×5=3573.27(万元) 2)估计剩余建造费

2500×(1-45%)×2000×5=1375(万元)

3)估计利息

在建工程价值×10%×1.5+1375×10%×0.75=0.15×在建工程价值+103.13(万元) 4)估计利润及税费

3573.27×(4%+8%)=428.79(万元) 5)估计在建工程价值

在建工程价值=3573.27-1375-0.15×在建工程价值-103.13-428.79 在建工程价值=1449(万元)

6)原产权人投入成本

(1000+2500×45%)×2000×5 =2125(万元) 1449-2125=-676(万元)

原产权人亏损大约676万元.

第五章 无形资产评估

一、练习题 1、术语解释

（1）无形资产 （2）商誉

2、单项选择题

（1）某企业的预期年收益额为320万元，该企业的各单项资产评估价值之和为1200万元，其中专利权价值为400万元，该企业所属行业的平均收益率为10%，适用本金化率为10%，其商誉的评估值为（ ）万元。 a、800 b、400 c、2000 d、2400

48

68

45

50