公允价值计量在投资性房地产中的应用分析 - 以世茂股份为例 - 图文

西南财经大学天府学院 公允价值计量在投资性房地产中的应用分析——以世茂股份为例

发生。它只是以市场价为一个基础，在计量日对资产或者负债进行假设交易的估价。著名的日本会计学家井尻雄士曾这样评价公允价值：它一般是由市场价格决定的，但是如果资产或负债在市场交易之外时，它就应当是一个假设的市价。因此从某种程度来说，它的含义其实要比市场价格更为广泛。

（二）公允价值的取得方法 1、估值技术

对于各企业来说，若是想要估计在计量日的现时环境之下，具有惯常市场活动的交易或是清偿的价格，那就需要相应的手段去获取这个价格。因此，估值技术也就应运而生。对于目前我国的发展情况，各企业中主要使用的估值技术有如下三种：市场法、收益法和成本法1。 （1）市场法

该方法是通过对照同类或者相似对象在市场中的近期有序交易价格以及其他的关联信息，经过分析对比，找到一个合适的价格以此作为被计量目标的公允价值。 （2）收益法

该方法是建立在以利求本的假设上的，将与被计量对象相关的未来金额转化成单一现值的一种估值技术。换句话说，就是将未来的预期产出或者回报折现并作为估值的基础。 （3）成本法

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中华人民共和国财政部，2006年：企业会计准则基本准则，经济科学出版社，12-35页

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该方法是将已发生的各项减值损失从被计量对象的估测重置成本中扣除，以此得到的被计量对象价值的估值方法。 2、估值技术的分析

表2-1 三种估值技术比较分析2

估值技术 优点 以通过实践检验的市市场法 场价格为依据，直接，最具有说服力 缺点 适用范围 有活跃的交易市场；交易信息公开可收集（二者需同时满足） 被计量对象未来的预期估值原理与会计对资预测未来收益额收益法 产的定义相符，充分以及风险报酬率考虑资产未来收益和较难；适用条件使货币时间价值 适用范围受限 产出和回报可预测且能用货币表示；为获利而持有该资产所需承担的风险可量化；资产的使用寿命可预测（三者需同时满足） 计算复杂且量大；适用范围广，尤其适用于成本法 适用性强；充分考虑各种贬值难以计不存在活跃市场，市场法了资产的各项损耗； 算，影响准确性和和收益法无法评估的情可靠性 况 适用性较差，且主观性较强 公允价值计量的三种估值技术并无特定的使用排序，企业应当根据市场条件和自身情况等综合因素，选择适合企业的估值技术。如果在计量时选择了不止一种的估值技术，就要对所得的不同的估值结果认真地做好详细分析，评判其合理性，然后选择现时条件下最能够体现真实价

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中华人民共和国财政部，2006年：企业会计准则基本准则，经济科学出版社，12-35页

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值的金额评定为最终结果。

三、公允价值计量在投资性房地产中的应用分析

（一）我国投资性房地产中公允价值计量模式的应用现状

新准则施行以来，其应用最先是在我国的上市公司中开始的。但由于我国市场的条件限制和企业自身因素导致其在我国的应用情况并不理想。依据我国财政部发布的有关分析报告，笔者将新准则出台以来六年内我国企业运用公允价值计量模式的相关情况作了整理归纳，并做成表格形式方便直观地观察其应用情况。表格中的占比为采用公允价值计量的公司数量与拥有投资性房地产的公司数量之比。

表3-1 我国公允价值计量应用情况3

上市公司 拥有投资性房地产的公司 采用公允价值计量的公司 占比 2.86% 2.90% 3.24% 3.24% 3.42% 4.44% 18 20 25 27 31 43 630 690 772 833 905 968 2007年 2008年 2009年 1570 1624 1774 2010年 2129 2011年 2293 2012年 2472 由以上表格可以直观的看到拥有投资性房地产的公司数量是很多

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数据来源：中国人民共和国财政部，2013年：2007年——2012年执行会计准则分析报告

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的，其在上市公司总数中的比例即使不用计算，也能发现占比是较大的。但是采用公允价值计量的公司数相对拥有投资性房地产的公司数量来说，却实在太少。准则执行以来，不仅占比基数小，且六年里的变动幅度也不大。基于表格数据我们可以发现，准则颁布以来公允价值计量在我国上市公司中的实际运用情况实在不容乐观。 （二）公允价值计量模式对企业财务的影响 1、对资产结构的影响

公允价值计量模式被采用后，投资性房地产公允价值的变动，也会导致资产负债表中的投资性房地产科目的金额被相应调整，房地产不会大幅贬值的情况下，这就使得总资产值被增加。与此同时，总资产作为资产负债率的分母，它数值的变大也就使得公司的资产负债率被降低。 2、对盈利能力的影响

投资性房地产的后续计量中，成本模式需要定期对其计提相应的折旧或者进行摊销。而变更为公允价值模式后，根本不存在折旧摊销，之前计提的金额也将被一并转销。这减少了公司的成本费用，而且公允价值变动损益还影响企业的当期损益4，我国目前的房地产市场总体上还是呈上涨趋势的，那么企业利润也会随之上升，企业盈利能力增强。

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葛家澍，2007年：关于在财务会计中采用公允价值的探讨，会计研究，第11期

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