城中村改造房产开发可行性研究报告

西安市未央区刘汉村地区城中村综合改造项目

经济分析报告

二O一O年十月

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西安市未央区刘汉地区综合改造项目可行性研究报告

目 录

一、项目概况 ............................................................. 3

（一）地理位置 ........................................................ 6 （二）基本情况 ........................................................ 6 二、项目市场定位 ......................................................... 7

（一）区域房地产发展现状 .............................................. 7 （二）商品房房价初步调查 .............................................. 9 （三）市场研究结论 ................................................... 10 三、项目定位 ............................................................ 11

（一）客户定位 ....................................................... 11 （二）产品定位 ....................................................... 11 （三）价格定位 ....................................................... 12 四、项目建设方案 ........................................................ 12

（一）建设规模 ....................................................... 12 （二）项目建设进度安排原则 ........................................... 13 （三）项目进度安排 ................................................... 13 五、经济效益和社会效益分析 .............................................. 13

（一）本次测算的依据 ................................................. 14

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西安市未央区刘汉地区综合改造项目可行性研究报告

（二）经济效益分析 ................................................... 14 （三）融资方案 ....................................................... 18 六、项目经济效益分析及评价 .............................................. 18

（一）现金流量分析 ................................................... 18 （二）贷款偿还分析 ................................................... 18 （三）长期收益 ....................................................... 19 七、社会效益评价 ........................................................ 19

（一）区域可持续发展 ................................................. 19 （二）项目与所在地相互适应性分析 ..................................... 19 八、风险分析（不确定分析） .............................................. 20

（一）盈亏平衡分析 ................................................... 20 （二）风险规避 ....................................................... 20 九、项目评价的结论 ...................................................... 22

（一）结论 ........................................................... 22 （二）建议 ........................................................... 22

一、项目概况

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西安市未央区刘汉地区综合改造项目可行性研究报告

未央区刘汉村地区城中村综合改造项目位于西安市西郊大兴路西段，快速干道两侧，项目南邻城西客运站，北邻汉城遗址，东接西二环白家口立交桥商圈，西连三桥经济板块，是西安市西向门户区和“西咸一体化”的枢纽地区，该地块紧靠大兴西新区，比邻沣渭新区，北倚汉城遗址，是未来西安国际化大都市建设的又一核心区域，对联动我市东西、与周边地市以及省与周边省市经济发展具有战略性的地理重要性。汉城湖（团结水库）的建设使该项目区位价值提升较大，也是未来吸引置业者的一个重要因素。

交通价值方面：刘汉村所处的城西版块作为西安市的西大门，西连西宝高速，西兰公路，联通陇、新，南接西高新、西万公路、西汉高速，可达渝、蜀，快速干道与西安咸阳国际航空港连接及其方便，正在修建的地铁一号线连接西、咸两市并横贯西安市东西，距城西客运站不到2KM，大兴西西路、西二环、北二环连接经济开发区、市政府和新客站，西三环连接曲江新区和汉长安城遗址保护区，汉城北路、丈八路与西二环使本区域与高新区的联系更加紧密。

人文消费价值方面：在历史文化脉络方面，大兴西路区域为汉文化源头，国家级汉遗址公园即将建设，西北为秦文化源头，隋朝确定该区域为皇都所在，东侧为唐文化传承区，南邻象征现代工业、科技文明的“西高新文化”，该区域文化包容性较强，可塑性强，元素丰富。

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