房地产开发项目财务分析案例

总成本=28110.384+748.89+1393.5053+0.05Q=30252.78+0.05Q 销售收入=0.93Q

盈亏平衡点：总收入=销售收入 30252.78+0.05Q=0.93Q Q=34378.16(平方米)

5,不确定分析

（1）销售收入敏感性分析 销售收入变化幅度 第0年 第一年 0 第二年 第三年 IRR -7.582% 6.709% 20.162% 20% 0 15% 0 10% 5% 0 25594.733 18372.787 0 -16013.2 11905.97 2673.841 0 27194.404 19521.086 0 -16013.2 13505.64 3822.14 0 28794.07 20669.39 0 -16013.2 15105.31 4970.44 0 0 30393.75 21817.68 第 9 页 共 11 页

0% 0 -5% -10% -15% -20% -15% -20% 0 -16013.2 16704.98 6118.739 0 31993.416 22965.984 33.041% 45.500% 57.637% 69.520% 81.197% 92.703% 29.802% 25.413% -5% 57.64% -10% 69.52% -15% 81.20% 0 -16013.2 18304.65 7267.038 0 0 33593.09 24114.28 0 -16013.2 19904.32 8415.337 0 0 35192.76 25262.58 21504 9563.636 0 -16013.2 0 0 36792.43 26410.88 0 -16013.2 23103.67 10711.94 0 0 38392.1 27559.18 0 -16013.2 24703.34 11860.23 0 18415.18 13688.762 15698.946 0 -18415.2 18304.65 7267.038 0 19215.84 13688.762 15698.946 0 -19215.8 18304.65 7267.038 20% -7.58% 15% 6.71% 10% 20.16% 5% 33.04% 0% 45.50% 变化幅度 销售收入irr

六、项目财务分析指标汇总

详见表6-19：

表6-19 项目财务效益指标汇总表 类别 项目 静态指标 投资利润率 全部投资 44.68% 投资利税率 67.25% 动态指标 NPV 税前 10369.74658 税后 4572.9816 IRR 税前 45.50% 税后 67.84% 七、结论

从项目的财务分析来看，项目税前、税后全部投资净现值与税后资本金投资净现值均大于零，内部收益率均大于基准收益率和贷款利率，且每年累计盈余资金大于零，故从盈利能

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力和偿债能力分析来看，该项目都是可行的。

小结：

财务分析是房地产投资分析的核心部分。它是依据国家财税制度、现行价格和有关法规，分析项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡能力，并据此判断项目财务可行性的一种经济评价方法。

这些能力是通过各种报表和一系列指标来表现的。

财务分析的基本报表有：现金流量表（分为全部投资和资本金）、损益表、资金来源与运用表、资产负债表。不过，要注意区分房地产项目与其他项目财务报表的不同之处。

财务分析的系列指标可作三种不同形式的分类：按是否考虑资金的时间价值因素，分为静态指标和动态指标；按指标的性质，分为时间性指标、价值性指标和比率性指标；按财务分析的目标，分为反映盈利能力、清偿能力和资金平衡能力的指标。

反映盈利能力的静态指标主要包括：投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率、静态投资回收期；

动态指标主要包括：净现值、内部收益率、动态投资回收期；

反映项目的清偿能力的指标主要包括：借款偿还期、资产负债率、流动比率、速动比率。

另外，一些传统的分析方法所涉及的指标也仍然有它的利用价值。对于一些不太复杂的项目，完全可以用这些指标进行初步筛选，然后对筛选出来的有价值的项目用现代的方法再做进一步的分析。这些指标如收益乘数、偿债保障比率、全面资本化率、股本化率与现金 回报率等。不过，没有考虑货币的时间价值问题是它的一个严重的缺陷，因为资金流入与流出的时间是几个投资项目进行比较的主要因素之一。

但是，在考虑了资金时间因素的现代财务分析理论中，基准收益率的选择非常之难，它的微小变化都会影响到对投资项目的评价或排序问题。基准收益率又称基准折现率、基准贴现率、目标收益率或最低期望收益率，是决策者对项目方案投资的资金时间价值的估算或行业（部门）的平均收益水平。它是项目经济评价中的重要参数。 上述介绍的实例，基本上涵盖了财务分析所能涉及到的各类报表和指标。它是从实务的角度对财务分析过程的一次演练。

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