龙湖佳苑商业营销方案

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写字楼客户主要为单位客户，目标集中，可针对性推广。写字楼开发建议先采用人员推广认购，在市场摸底的情况下展开，如市场反映良好，可立即开发。如市场反映不够理想，建议先开发2层的商业，预留写字楼基础，待时机成熟后开发。

3.3价格定位

在商业销售价格分析中，我们可以发现以下特征。 1、某市商业价格一直在上涨中，2004年上涨幅度较大；

2、商业的销售价格，在市中心繁华地段，如大庆路，最高的售价一层已经达到1万元，一般售价一层在3500—4500元/平米，二层在2000—2500元/平米；相对繁华路段，如南京路、准南路一层售价2800—3300元/平米，二层1600—1800元/平米；其它路段售价一层在1800—2500元/平米。

因此在本案商业销售定价中，应充分借鉴该片区项目定价和价格上涨趋势，以该片区中高价位为宜。在充分建立领导品牌形象的同时，考虑价格和规模的平衡因素，作到定价合理，完全销售的目标。

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某市各区域商业销售价格表

楼盘选择方法 一层 繁华区域价格 相对繁华区域价格 一般区域价格 3500—4500元/平米 2800—3300元/平米 1800—2500元/平米 市场价格 二层 2000—2500元/平米 1600—1800元/平米 / 1）运用平均权重市场定价方法，取繁华区域和相对繁华区域商业销售价格的加权价格，一层的销售价格在3150—3900元/平米；二层的销售价格在1800元/平米—2150元/平米。

2）在以上价格的基础上，运用市场定价法修正。从市场因数考虑，今年楼盘的价格会在去年基础上进一步上涨，根据某市片区住宅价格上涨趋势分析，预计上涨幅度在8%左右。因此修正后一层的销售价格在3400—4200元/平米；二层的销售价格在1950元/平米—2300元/平米。

3）根据市场分析，某市可容纳54167——70000平米左右的商铺（不含一般区域的商铺），从这个数值而言，

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某市商业供应已经达到供需平衡，新的供应将导致市场过剩。

从商业销售价格上涨和商业即将出现过剩两方面考虑，结合项目盘量规模过大，为保证按计划实现全盘销售，建议在认购期给予一定价格下调（或应用速度加权平均价格），根据认购情况，逐步提高销售价格，保证项目按计划实现销售。

4）根据市场修正价格，一层的销售价格在3400—4200元/平米。取中间值一层的销售价格3800元/平米；根据商业地段和业态定位差异，在以上价格的基础上，进行进一步修正。

商业项目建议销售价格表

区域 东区（榆园路） 东南区（成都路和武昌路交汇处） 楼层 1F B1 1F 2F 经营主题 批发市场 大型超市 精品店 餐饮娱乐广场 系数 0.6 0.4 1.2 0.6 价格 2280元/平米 1520元/平米 4560元/平米 2280元/平米 www.doc365.net

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南区（成都路，小区南大门以西） 1F 2F 北区（长岭路，小区大门附近） B1 1F 2F 社区商业 风味美食街 会所 0.9 0.5 0.4 0.6 0.5 3420元/平米 1900元/平米 1520元/平米 2280元/平米 1900元/平米 5）以上价格定位充分考虑到地段和业态对价格的影响，如靠近武昌路市场的区域，位置好、定位高，因此在价格定位上也体现高价的特征；批发市场受业态定位影响，投资收益低、属于小本经营项目，因此在价格定位上较低；B1层超市主要在于吸引人气，提升片区商业价值，因此定价较低；会所属于社区公共配套，以上价格是参考价格，建议租赁经营。

6）以上价格分析属于静态价格分析，在对商铺推介过程中，可根据市场对价格的反映，进行动态价格修正，保证认购时的价格符合市场实际，切实做到既能实现销售又能保证合理收益的目的。

四、 营销策略

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