中国房地产开发项目成本控制分析

河南理工大学2014届本科毕业生毕业论文（设计）

目前所拥有的各种资源来安排工程进度无疑有着极大的帮助,对于控制项目成本的作用是不言而喻的。

4.2 加强成本控制的措施

4.2.1认真做好市场调查研究，合理确定建设规模

任何项目工程的投资，无不存在一定的不确定性，即投资风险，对于房地产开发项目来说更是如此，如果项目在前期决策阶段不做好市场调查与研究，一味的追求“大规模、大效益”，可能会导致资金难到位，开工迟，技术、管理跟不上，这样就会造成质量和进度目标达不到计划要求，往往造成项目的投资效益远远达不到预期目标。而生产规模过小，使得资源得不到有效配置，项目单位成本较高，经济效益也会降低。因此，合理确定建设规模是控制工程造价的关键，要做好这项工作，关键要做好市场研究。房地产项目的可行研究就是对房地产项目就其开发价值进行筛选、谈判、论证和选定的过程，它是房地产投资成败的关键。可行性研究包括以下内容：项目背景与概况；项目用地的现状调查及动迁安置；市场分析与建设规模的确定；规划设计方案选择；资源供给；环境影响和环境保护；项目开发组织机构、管理费用的研究；开发建设计划；项目经济与社会效益分析（财务评价、国民经济评价、风险分析等）；结论及建议。

4.2.2技术与经济相结合，做好方案优化

技术与经济相结合是控制工程造价比较有效的手段。长期以来，我国工程建设领域都存在技术与经济分离的弊端，通常项目建议书由开发商的工程技术人员提出，而相对应的投资估算由财会、预算人员编制，技术人员不懂财务，财务、预算人员又往往不熟悉工程技术，只单纯的从财务角度进行估价，而设计人员由于缺乏经济观念，设计思想保守，或是不注实际的“拿来主义”，造成在项目决策阶段造价控制不严。要真正有效的控制工程造价，在完成市场调查研究后，必须结合项目的实际情况，在满足使用功能和生产要求的前提下，遵循“效益至上”的原则，将技术和经济有机结合，进行设计多方案比较，力求在技术先进条件下的经济合理，在经济合理基础上的技术先进，把控制工程造价观念渗透到决策阶段的各个环节中。这就要求：①让设计项目管理早一点介入到建设前期中去，替建设单位把好关，且设计人员必须牢固树立经济意识，克服重技术、轻经济，设计保守浪费的倾向；②培养工程技术和造价管理人员

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的综合索质，由既懂技术、懂管理，又熟悉经济、了解法规的复合型人才牵头进行项目决策，提高投资预控能力；③经济人员应充分了解设计意图，熟悉房地产开发项目技术方案，和设计人员密切配合，用动态分析方法进行多方案技术经济比较，在降低工程造价的基础上下工夫，通过方案优化，使设计理念更加合理、户型更加适合用户需求。

4.2.3着眼可持续发展，合理选择建设标准和建设地点

建设标准和建设地点的合理选择，在很大程度上决定着拟建项目的命运，影响着工程造价的高低、建设工期的长短、建设质量的好坏，及项目建成后的经营状况。建设标准的确定对于房地产商来说十分重要，房地产开发商不一定要一味的追求高标准。开发的楼盘一定要和周围的环境、配套相匹配，例如在闹市区开发高档别墅就不合适，同时在风景秀丽的山间开发高层住宅肯定也不行。所以在确定开发项目的建设标准时一定要按照可行性报告中市场调查和预测并同时根据自己的特点、特色来进行。房地产开发项目的地点选择更为重要了。

4.2.4加强项目决策阶段的投资估算工作，努力提高投资估算的准确度

投资估算是项目决策的重要依据之一，投资估算的准确与否不仅影响到可行性研究工作的质量和经济评价结果，而且在可行性研究报告批准后，投资估算就作为设计任务下达的投资限额，对整个项目的造价起控制作用，它直接到关系下阶段设计概算和施工图预的编制，对建设项目的资金筹措也有直接影响。目前，在项目建设阶段，投资估算对项目的规划、规模起参考作用，通常由建设单位提出，由于建设单位往往技术方面不足，经验不丰富，投资估算内容往往相当简单，而日往往出现漏项。在可行性研究阶段，建设单位委托设计或咨询单位编制可行性研究报告时编制投资估算，该投资估算经审批后将作为此项目工程造价的最高限额。为真实、全面的编制投资估算，避免项目建设过程的“三超”现象发生，首先，定要进行调查研究，切实从本单位的实际情况出发，结合当时、当地的财力、物力以及建筑标准、质量要求、建筑材料市场价格等方面的实际，坚持适用、经济、安全、美观的原则，使生产力得到合理有效配置，资源得到综合利用，真正把规模效益充分发挥出来；其次，在做工程设计前，可邀清受委托进行可行性研究编制的设计或咨询单位参加编制项目建议书和投资估算，让设计人员一开始就深入项目中，便于全面的、系统的、真实的收集好基础资料。

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4.2.5提高工程监理在控制工程造价中的作用

建设监理制作为科学的建设项目管理方法，主要是以国家政策、技术规范、定额、合同等为依据，跟踪控制设计过程和施工过程的投资、工期和质量，确保三大目标的实现。监理的特殊身份，决定了其行为的客观性、科学性，决定了其实施投资控制的合理性、有效性。工程监理可以在项目建设的各阶段，通过科学的管理和有效的控制来实现业主控制工程造价的目标。充分发挥工程监理在项目管理中的作用，最重要的是要明确建设单位和监理单位相互的责任，每一方都要明白自己该干什么？不该干什么？建设单位要充分授权予监理，不要该监理做的工作也由建设单位去做。目前的房地产开发企业一般都会设置自己的工程管理部，相应的开发项目也会配备自己的工程管理班子。这样往往在项目的实施过程中，形成了两套人马管一个项目。如果监理的管理项目的水平过硬的话，完全可以放手让他们去帮建设单位进行成本、工期、质量的控制，建设单位只是按监理合同对他们进行相应的控制考核即可。这样即可以保证项目的各项目标的完成，还能节省建设单位的管理费用的支出。 4.2.6积极发挥造价工程师在施工过程中的成本控制作用

1996 年 8 月 26 日，由人事部、建设部联合发文的《造价工程师执业资格制度暂行规定》（人发〔1996〕77 号）第三条规定：国家在工程造价领域实施造价工程师执业资格制度。凡从事工程建设活动的建设、设计、施工、工程造价咨询、工程造价管理等单位和部门，必须在计价、评估、审查（核）、控制及管理等岗位配备有造价工程师执业资格的技术人员。按照暂行规定，承包人在工程施工过程中提出合同价格调整依据，以及工程发包人审查、签复承包人提出的合同调整价格依据，必须由造价工程师签章把关。以实现加强对建设工程造价的管理，确保建设工程造价管理工作质量的目的。同时，《造价工程师注册管理办法》第二十一条把工程变更及合同价格的调整和索赔费用的计算，即施工过程中造价管理的工作纳入造价工程师执业范围。为造价工程师介入施工过程合同价格调整依据的签证提供了政策依据。工程造价管理是一门技术性很强的专业。工程施工是工程建设管理工作最复杂的一部分。因此施工过程中造价管理内容之一的合同价格调整依据签证更需要专业技术的强大支撑，需要全面、系统知识，不是任何人经过短期的培训就能够掌握的，必须由专业人士——造价工程师来完成这一工作。解决合同价调整依据签证质量低下问题的关键在于充分发挥造价工程师的作用。必须在工程施工过程中配备既懂工程技术又

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懂经济、管理和法律知识，具有实践经验和良好职业道德素质的复合型人才——造价工程师，在项目施工管理过程中实施工程造价管理，具体负责涉及合同价格调整依据的审核、签证。让造价工程师参与到房地产项目实施过程的意义在于：有利于合理确定和有效控制工程造价；便于工程竣工结算的顺利进行，维护发承包双方的合法权益，减少或避免了造价纠纷；体现了建设工程全过程造价管理的要求；与国际惯例相衔接。 4.2.7 提高房地产公司的风险管理水平

房地产公司开发项目不但要耗费大量资金、物资和人力等宝贵资源，且具有一次性和固定性的特点，一旦建成，难于更改。因此对于房地产开发公司来说，投资项目的风险管理更应值得关注。尽管如此，只要能在决策前正确的认识到相关的风险，并在实施过程中加以控制，大部分风险是可以降低和防范的。正是基于降低和防范投资风险的目的，在项目开发前加强风险分析和管理是有必要的。房地产开发项目在成本控制方面的风险主要包括市场风险及投资风险。

4.2.7.1市场定位风险方面

项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设成本、营销费用、管理费用，就决定了项目的销售前景及企业的赢利空间等。一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，后期成本管理的再好也是于事无补了。

4.2.7.2项目的投资风险

在开发中要尽量做到“量体裁衣”、“量力而行”，如果事先对企业资金筹措（自有资金）和融资能力过高地估计，或者项目成本分析存在着严重的失误。都会导致项目资金支付能力达不到计划要求，给项目建设造成很大的麻烦。上面两上风险好像与成本控制的关系不是太大，但是如果做的不好却会大大的影响工程的成本，所以一定在开发过程中重视风险管理，尽早采取措施，发现、规避这些可能出现的风险。

4.2.7.3运用概率树和蒙特卡洛法（Monte Carlo Simulation）分析项目风险

对于风险的定量分析可以采用概率树和蒙特卡洛法（Monte Carlo Simulation）分析两种分析工具。对开发项目中对项目成本有影响的风险变量，如开发楼盘的销售量、销售价格、成本、投资、工期等的调查分析，确定它们

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