房地产基础资料01

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1、现行的三种商品房计价方式

据2001年６月１日实施的《商品房销售管理办法》，有三种商品房销售的计价方式供当事人选择：按套单位计价、按套内面积计价和按建筑面积计价。具体采取何种方式，由购房者与开发商协商。其中，可按套单位计价是本办法与以往规定不同的地方。如购房者购买的是现房，较为简单；如购买的是期房，应当主要注意以下几点： 1、应当在合同中附上房屋平面图，并标明详细尺寸；

2、约定一个尺寸的误差范围，以及超出范围时的处理方式；

3、套型与设计图不一致或相关尺寸超过约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，购房者可以退房或与开发商重新约定总价款。购房者退房的，由开发商承担违约责任。

2、一次性付款和分期付款备有什么利弊

购房者在购房时可选择房款的支付方式有一次性付款和分期付款两种。

一次性付款是指在合同约定的时间内，购房者一次性付清全部的房款。一次性付款购房的好处是，购房者一般能从售房者那里得到一定比例的房价优惠。但对购房者来说，动用资金数量较大，除实力雄厚或有大量空闲资金的购房者外，资金有限的消费者采用这一种付款方式困难较大。对于购置期房来说，由丁房款已全部交到开发商手中，购房者无法控制期房的工期及质量，风险较大。

分期付款是指购房者交付首期房款后(一般为总额的30％左右)，根据双方约定时间或建筑工程进度逐次付清剩余房款。分期付款购房最大的好处是可以缓解一次性付款的压力，使购房者可以根据未来收入来决定购房总额。同时购房者也可以对工程进度及质量进行控制，如发生问题时能将损失控制在最小。但分期付款有时无疑等同于超前消费，购房者一定要对自己的未来收人成竹在胸，否则会因不能按时履约而承担经济损失和赔偿责任。另外，分期付款相对于一次性付款，房价上通常没有了优惠折扣。

3、首期付款额的选择

依据中央银行1998年颁布的《个人住房贷款管理办法》中“借款人应以不低于所购住房全部价款的20%作为购房的首期付款”的规定。即购房款是10万元，个人首付2万元；但按80%贷款对个人限制及程序相对复杂。成都市通常按70%的标准执行。

建议购房者最好能申请到70%的抵押贷款。但并非贷款愈多愈好，自付愈少愈好，这一切都应控制在你的负债能力之内。 因为每个人的财富积累不一样，对未来经济收入增长的预期不一样，消费偏好和投资偏好不一样，因而每个人会选择自认为合理的首期付款额。首期付款额低，就意味着合同期内每一期的付款额高，特别是利息负担多一些，但购房者会有多余资金用于改善生活品质和其他投资。如果其他投资的收益高于贷款利率，选择较低的首期付款额为好。

更为重要的是，由于目前的房价较高，人们的收入相对较低，就是储蓄够首期付款额也比较困难，因而选择最低的首期付款额是明智。在目前优惠的贷款利率条件下，能够申请多少贷款就尽全力的申请，对一般工薪阶层来说，需要根据自己的实际情况出发通常。 当然，有的人财富积累雄厚，经济收入可观，也没有其他的投资偏好，愿意申请比较少的抵押贷款，而愿意支付比较多的首期付款也是可以的。

不管怎样说，在你的负债能力范围内，选择最高的抵押率，最小的首期付款额，是最佳的明智之举。

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4、怎样利用个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款

只要是缴存公积金的职工，在购房时，即可根据公积金贷款的有关规定中请公积金贷款。公积金贷款是国家设立的通过互助形式使广大职工有能力改善现有住房状况的一种贷款形式，贷 款利息极低，甚至低于定期存款利息。贷款额度根据个人交缴额 度计算，为充分利用优惠的公积金贷款，购房者还能利用交缴公积的配偶或直系亲属的额度。但最高不得超过10万元，同时不得超过所购房款的70％。

对没有交缴公积金的购房者，或房款总额较大，光靠公积金贷款不够的购房者，还可以利用个人住房商业性贷款。虽然个人住房商业性贷款的利率要比公积金贷款利率略高，但对资金目前另有它用或资金流转能产生更大利益的购房者来说，无疑是很合算的。那些对自己未来收入信息十足的购房者也可以利用个人住房商业性贷款购买更好?些或更大一些的住房。因为贷款的利息相对于当前市场的通货膨胀和人们收入的增加来说算不了什么。

5、公积金、按揭,哪种贷款更合算

1、从可贷资金的来源来看，公积金暂不会排队等候。

2、从申请贷款的资格来看,按揭贷款更宽松，外地人也可以申请。 3、从能够取得的贷款金额来看,公积金贷款更适合购买经济适用房，公积金贷款有数额限制，按揭只与房屋总价挂钩，即最高不超过房价的80%，无其它上限规定。

4、从贷款的期限来看，两种贷款从理论上均可申请30年，但实际贷款期限各银行不一样。 5、从贷款的利率来看，公积金的利息负担要比按揭贷款少。

四、物业管理：

1、什么是物业管理

物业管理就是专业化的机构受业主和使用人委托，依照合同和契约，以经营方式统一管理物业极其附属设施和场地，为业主和承租人提供全方位服务，是物业发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值、增值。

2、物业管理企业的基本类型

物业管理企业可以从组建方式、内部运作机制、企业与物业的产权关系等许多方面进行分类。从物业管理企业的组建来看，大致可分为五种类型： 一、由房地产开发企业投资设立的分支机构，主要是管理由上级公司开发建设的房地产项目。这类公司的最大优势在于项目有保障，并对项目运行的全过程有所了解，便于与开发商协调工作。

二、由房地产部门所属的房管所转换为物业管理企业。这类企业转制时间不长，行政色彩较浓。

三、由大中型企事业单位自行组建的物业管理企业，这类企业福利色彩较浓。 四、按照公司法要求，由社会上的公司、个人发起组建的，通过竞争取得房产管理权的物业管理企业。这类企业较有活力，必须适应市场，提供较好的服务方可生存。 五、由街道办事处组建的物业管理企业。

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从物业管理企业内部的运作来看，分为三大类：

一、管理型物业管理企业。此类企业除主要领导人和各专业管理部门技术骨干外，其他各项服务，如保安、清洁、绿化等通过合同形式交由社会上的专业化公司承担。这类公司人员适中精干。

二、顾问型物业管理企业。此类企业由少量具有丰富物业管理经验的人员组成，不具体承担物业管理工作，而是以顾问的形式出现，收取顾问费。这类公司人员少、素质高。 三、综合性物业管理企业。此类企业不仅直接接手项目，从事管理工作，还提供顾问服务，适应性强。

从物业管理企业与物业的产权关系来看，可分为两大类：

一、委托服务型物业管理企业。该类企业接受多个产权人的委托、管理各栋房屋乃至整个小区，物业所有权和经营权是分开的。

二、自主经营型物业管理企业。该类企业受上级公司指派、管理自主开发的物业。物业产权上属上级公司或该类企业，通过经营收取租金，回收投资，获取利润。物业所有权和经营权是一致的。商业大厦、办公楼、写字楼较常见。

3、何为物管维修基金

物管维修基金是房屋共用部位、共用设施设备发生损坏时，用于进行中修、大修、翻修和更新改造等所需储存的资金。如电梯的维修等。目前，成都市商品住宅小区的物业管理公司通常向购房者按购房款的1-2%收取物管维修基金。

4、何为物业管理委员会

物业管理委员会又称业主委员会，是代表本物业区域内全体产权人和使用人的合法权益，负责对区域内物业实施管理的组织。组建物业管理委员会是居住小区实施物业管理的一项十分重要的基础工作，委员人数一般以5-15人单数为宜，其中使用人不超过委员总数的30%。

5、何为物业管理公约

物业管理公约又称业主公约，是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维护及管理等方面权利义务的行为守则。这是物业管理中的一个重要文件，它一般由管委会依据当地政府统一制订的示范文本，结合物业的实际情况进行修改补充，在业主大会上讨论通过后生效。一般来讲，物业入住率达到30%以上，已入住业主中持有过半数以上投票权的业主同意就可签订业主公约并生效。已生效的业主公约对物业内所有业主和使用人具有约束力。

6、业主及业主大会的概念

业主

是指物业内房屋和相关设施的所有权人业主大会 业主大会

是由物业内的业主组成的。按照有关规定，业主大会必须有持过半数以上投票权的业主出席方能进行。业主可以委托代理人出席业主大会，不满十八周岁的业主由其法定代理人出席。

7、物业管理费如何定价

物业管理费应根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和

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经营者定价。为物价产权人，使用人提供的公共卫生清洁、公共设施的维修保养和保安、绿化等有公共性的服务以及代收缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或者政府指导价。实行政府定价或者政府指导价的物业管理服务收费的具体价格管理形式，由省、自治区、直辖市物价部门根据当地经济发展水平和物业管理市场发育程度确定。凡属于物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准者除外，服务收费实行经营者定价。

8、业主能否参与物业管理费收费标准的制定

物价部门实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，以独立小区为单位核定；实行政府指导价的物业管理服务收费，物业管理单位可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准；实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业单位与小区管理委员会或产权人代表、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。

在核定收费标准时，应充分听取物业管理单位和小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人代表、使用人代表意见，既要有利于物业管理服务的价值补偿，也要考虑物业产权人、使用人的经济承受能力，以物业管理服务所发生的费用的基础，结合物业管理单位的服务内容、服务质量、服务深度核定。物价部门对核定的物业管理收费标准，应根据物业管理费用的变化及时进行调整。

9、物业管理费由哪些部分组成

物业管理费主要由一下部分构成：

（1）、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费； （2）、公共设施、设备日常运行、维修及保养费； （3）、绿化管理费； （4）、清洁卫生费； （5）、保安费；

（6）、办公费；

（7）、物业管理单位固定资产折旧费； （8） 、法定税费。

物业管理费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定。经物价部门核定或由物业管理单位与小区管理委员会或物业费项目、收费标准和收费办法应当在物业管理合同中铭文约定。

10、物业管理费是否应当明码标价

物业管理费必须实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。物业管理单位应当定期（一般为6个月）向业主公布收费的收入和支出账目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督。

11、物业管理公司和业主之间有哪些权利和义务

在物业管理公司方面，公司的一切活动应完全以法律条款为依据，并与业签定契约，双方都应共同遵守，明确各自的权利和义务。 业主的权利和义务 业主即房屋的所有人。业主的权利包括住宅所有权和使用权，并享有房屋出租的全部租金收