山东滨州市场调查报告

销售面积164.9万平方米，增长66.0%。商品房销售额29.46亿元，增长109.6%。

２、销售价格稳中有升

城市面貌日新月异，拉动滨州市商品房价格上扬。2009年，商品住宅平均销售价格2700元／平方米，营业用房平均售价4000元／平方米。

３、房地产开发水平一般

房地产项目规划设计起点较高，以渤海十路为界，东为老城区，西为新城区，老城区为商业中心，新城区为行政中心。住宅类的开发目前主要集中在新城区，但由于新城区土地供应量大，开发项目较多，呈现供大于求的状况，项目主要集中于渤海十八路沿线，项目品质参差不齐，既有豪宅至尊门第，花园洋房海通时代，也有低档楼盘现代城、海得家园。

４、自然环境好，高性价比 滨州新城区楼盘打的是环境牌，滨州的建设相对人性化，新区的各项设施和周围景观相协调，绿山碧水，适合居住。2009年商品住宅主流均价在每平方米2000元－3000元左右，楼房价格在周边市中是偏低的，具有较高的性价比。 楼型由以多层为主，且具有建筑容积率低，注重景观建设，体现了人性化设计等特点，更加注重了城市资源的整合。

５、新区成为滨州房地产大热

新区规划的建设及市政府的搬迁等各种利好因素，促进了新区房地产的快速发展，尤其是住宅类市场的发展，现时滨州市呈现新城区楼盘的风头盖过了市区楼盘的态势，不可否认，让滨州人住在郊区目前还不成熟，毕竟生活配套跟不上，但如果放眼不远的未来，滨州新区地产潜力惊人。

６、地产开发以住宅为主，商业为辅

截至2008年，全市房地产开发投资完成50.67亿元，住宅投资39.8亿元，增长85.8%，占全部房地产开发投资的78.6%，商业地产的开发明显跟不上住宅发展的步伐。

（五）观点：

滨州发展迅速快，但不协调。自2002年以来，滨州市投入近18亿元资金注入新区的滨州学院、滨州职业学院、北镇中学、活塞工业园、滨魏工业园等建设项目，这意味着滨州新区建设由此进入“快车道”。目前影响滨州新区房地产发展的最主要因素在于，随着众多住宅类房地产的开发，整个新区房地产市场出现畸形状态，除去银座中海店外没有大的商业生活配套设施，并且当地居民的消费意识相对滞后，消费能力较低。

目前滨州市在建房地产项目供给中，造成了一种奇怪的现象，90%以上为住宅，而住宅绝大部分集中在新城区，商业地产的开发集中在老城区，新城区的商业地产开发明显跟不上住宅发展的步伐，可以预测，未来滨州市新城区投资性商业地产项目开发存在有较大的市场空间。

三、市场调研分析

一、滨州市商业市场分析

（一）滨州市商业市场发展现状 滨州市属于县级城市，目前传统的商业体系以沿街的店铺为主要形式，以单纯的购物为目的，随着城市经济，人民生活水平的不断提高，城市不仅仅意味着功能的集中、资源的密集、生活的便利，人们更多地赋予城市娱乐休闲的功能。

滨州市的商业正经历着由传统街铺、商业街、到超市百货、到大型购物广场的转变，商业形态更趋多元化。

目前滨州市核心商业圈主要集中在老城区的黄河四路和渤海七路之间。

目前滨州市拥有较为完善的各类商贸服务体系：商品交易市场、批发市场、农贸市场、专业批发市场、大型百货商场、主题百货店、专业店近万家，现有银座购物广场、滨州市百货大楼、新大上海华联超市、缤纷购物广场、国贸新天地、渤海国际购物广场等近十家规模零售企业和超市。

（二）老城区主要商业调查 名称 位置 建筑面积（㎡） 国贸新天地 黄河四路渤海七路 5万 渤海国际 黄河三四路渤海七路 27万 银座购物1店 黄河五路渤海十一路 1.5万 缤纷购物广场 黄河五路 1万 现代城（新区） 黄河二路渤海十八路 6万 新悦国际购物广场 黄河三路渤海七路 3.2万

（三）滨州市商业地产个案分析：

１、银座购物广场：

项目名称 银座购物广场 地理位置 黄河五路渤海十一路 山东银座商城股份有限公司 所属企业 商场规模 营业面积达2.8万平方米 楼层 经营内容 主要品牌 超市，烟酒、手一楼 机、肯德基、六综合超市外加附属综合业态 乃喜、小吃 女装：艾格，江南布衣、东方骆驼、柏仙多格，米兰登、化妆品、珠宝、玛菲、思远等； 二楼 内衣、休闲、女休闲：真维斯、美特斯邦威、以纯、佐丹奴、自由空间； 装。 化妆品：欧泊莱、玉兰油、欧兰雅 金店：周大福、上海老庙黄金 男装：花花公子、九牧王、七匹狼、鳄鱼、爱登堡太子 龙男装、苹果等。 三楼 男装、童装、鞋童装：ABC，巴拉巴拉、娃哈哈、安迪尔； 帽箱包等。 鞋：红蜻蜓、奥康、金猴、百丽； 皮具：花花公子、老人头、金利来。 滨州银座自主开发的滨州银座二店即黄河店，该店位于滨州市滨城区黄河五路与渤海十路交叉口的西北角，地处滨城老城区与西城开发区的东西衔接部。黄河五路为连接老城区与新城区的一条景观大道，人流量、车流量较大，而渤海十路周围则已形成较密集的住宅区。滨州二店项目建筑面积约为20,000 平方米，经营业态为大卖场。地下一层以超市为主，主要经营生鲜、食品、非食品等商品，面积约13,000 平方米，其中含部分餐饮、烟酒等对外租赁经营项目，租赁项目面积约1,000 平方米；一、二、三层拟以大卖场为主，主要经营化妆品、运动休闲服装，面积约为7,000平方米，其中含部分娱乐城、儿童乐园等对外租赁项目，租赁项目面积约为1,000平方米。

2、国贸新天地

项目名称 国贸新天地 黄河四路渤海七路 所属企业 滨州海鑫置业有限公司 商场规模 规划用地面积27178.76平方米、地上总建筑面积56679平方米 国贸新天地由佳乐家超市、中百大厦以及潮流前线、阳光假日酒店四大板块组成 佳乐家 以经营综合性超市为主 中百大厦 以经营百货为主，主要有化妆品以及品牌服饰等 潮流前线 以经营中低档服饰、饰品为主 国贸新天地共七层，其中1-4层为三大板块组成，5-7层为阳光假日酒店客房。沿街为主力店，主要有海蓝之家、361度等。该项目与2008年12月正式交付营业，目前仍有少量店铺尚未销售。

3、新悦国际购物广场

地理位置

项目地址： 山东省滨州市渤海7路黄河3路口