房地产估价师《案例与分析》试题与答案

二、测算报酬率Y 采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式 采用试算法推算报酬率。具体如下： 求取可比实例报酬率表 序号 项目 1 2 3 4 租金[元/（m2·月）] 剩余收益年限n/年 案例A 150 40 案例B 80 46 6900 7.909% 案例C 82 47 6500 8.092% 案例D 85 46 6700 8.005% 房地产售价V/（元/m2） 10000 报酬率 9.994% 注：上表计算结果无误。 报酬率=（9.994％+7.909％+8.092％+8.005％）/4=8.500％ 取整报酬率为8.5％。 三、估算装修改造后的办公楼总价值 四、装修改造费用总额 装修改造费用=1000×6000/（1+8.5%）0.5=576.02万元 五、销售费用与销售税费 销售费用与销售税费=3981.45×7％/（1+12％）=248.84万元 六、购买现厂房的税费 设估价对象的市场价格总价为V，则 购买现厂房的税费总额=V×3％ 七、计算估价对象在估价时点的市场价格。 估价对象的市场价格总价V=3554.87-248.84-576.02-0.03V V=2650.50万元 单价=2650.50/6000=4417.49元/m2 答案： 1.净收益测算错误，应采用估价对象的可出租面积比例为87％ 净收益=1000×6000×87％×（1-10％）×（1-25％）=352.35万元 2.测算报酬率Y中，案例A与估价对象差异较大，应剔除 报酬率=7.909％+8.092％+8005％1=8.002％ 3.装修改造后的办公楼价值测算错误，收益年限应为49年 装修改造后的办公楼价值= 5 / 6

或：

装修改造后的办公楼价值=

4.装修改造费用的计算错误，折现率应为12％。 装修改造费用：1000×6000÷（1+12％）0.5=566.95万元

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