迅驰房地产项目可行性分析报告

中环花园

多层砖混 2500 5 (三) 重点项目介绍 ? 万春花园

此项目属中高档项目，是周边区域比较富有特色也是较为成功的楼盘，由中海地产操作，典型香港式的设计风格，清新靓丽。该项目一期以多层为主，高层为辅，销售情况很好。二期、三期则全部为点式高层，二期已经开盘，其销售情况一般，值得继续关注。

? 金湾花园

项目总建筑面积21万平米，地处河东公园西侧。外有公园，内有大面积的花园绿地，环境较好。金湾花园凭着较佳的地理位置、适中的销价、良好的大社区环境取得了骄人的销售业绩，多层部分18万平米实现销售率100%，客户主要为河东区居民。这说明此区域有一定的购买力，规模大、素质相对较高的项目对市场有很强的吸引力。

? 恋日风景

该项目位于卫国道以18万平米的大型社区、4层半低层低密度的规划设计、3万平米的主题花园、1万平方米水景花园、双语幼儿园为主要宣传卖点，形象清新秀丽。恋日风景的前身为帝旺温泉花园，之前销售几乎处于停滞状态，经过策划公司的重新包装后于2001年3月重新开盘，销售良好。

(四) 市场综述

综上所述，区域市场具有以下几个特点： 1． 新项目迭出，项目素质正在不断提高。

2． 高素质项目吸引了大量和平、河西区的居民前来购买。 3． 随着河西、和平、南开居民的迁入，人文环境逐渐好转。 4． 道路交通发展迅速，出行十分便利。 5． 新房上市量增幅大于市内其他各区。 6． 价格仍是居民选择住宅的最大影响因素。

三． 区域市场消费者行为分析

目前河东区的大型住宅项目集中于津塘公路，东站后广场、卫国道沿线及富民路附近地区。建筑形式上多以多层住宅为主，特色项目不多，产品形式上要落后于河西区和南开区，销售总体上趋于平淡。天津市经过多年的开发历程，河西、南开等原先热点区域经过几年来高强度、大规模的开发，发展空间已显局促。现河西区除梅江居住区、梅江南居住区以及尚未开发的双林居住区外，市区周边区域已无大宗可开发土地。南开区除部分城区的拆迁尚未完成，大型可开发项目也寥寥无几，而且上述两区项目开发已经出现了不同程度的郊区化倾向。随着河东区城市开发进程的加快，区内中心部位土地基本开发完毕，开发重点逐渐向城市外围发展。

河东区连接中心市区与滨海新区，是市区通往经济开发区、机场、北京的交通枢纽，是政府实施城市长远发展规划的热点区域，市场潜力

巨大。河东区的市政基础设施建设也高于河北、红桥，我们有理由相信，在未来的几年中，河东区将取代河西、南开之后成为天津市第三个开发热点地区。从2000年和2001年5月的商品房成交量的动态分布图就能看出：河东区2001年商品房成交量已是各区之首。 (一) 旧居住区调查分析

我们通过对河东区一些大型旧居住区的调查，可以看出。 1． 目前消费者对商品房的购买力相对偏低，从1999年至2001

年5月河东商品房各价位成交量动态分布图来看， 2000元/平方米至3000元/平方米的产品市场认可率最高，2000元/平方米以下的产品也占有很大比例，而3000元/平方米以上的产品市场需求较少。可接受的房价总款多集中于30万元以下，支付首付款的能力及还款能力也偏低。

2． 居民解决住房困难或者改善居住条件是购房最主要的目的。

市场调查中消费者购房是为了“解决住房困难或改善居住条件”这部分人群比例分别为了34%和29.5%，说明大部分消费者对更高档次住宅的要求不是很高。

旧区居民购房原因示意图

3． 除价格因素外，消费者更关心的是环境及地段。调查表明，

环境及地段的关注程度分别为36.5%和20.5%，对于其它诸如物业管理、开发商实力、小区设施不甚关心。旧区居民对住宅产品各因素的关心程度示意图

通过总体数据表明，河东区老居民区的消费者购买能力偏低，对住宅的需求处于最基本的阶段，居住条件要求不高。 (二) 居住新区调查分析

通过对于河东区太阳城周边地区的新商品房的调查显示：