绿城乌镇雅园养老房产运营管理模式研究

的关键。

乌镇，一个有着1300多年历史的千年古镇，交通便利，物产丰富，气候宜人，风景优美，有着深厚的历史文化积淀。在我国改革开放以后已经建成了集观光、休闲、生产于一体的新乌镇。乌镇雅园依托乌镇，为国际和国内游客提供住宿、餐饮、休闲、养生的多种类型的服务，通过综合性产业的收益补充养老板块资金和收益的不足，是乌镇雅园能够坚持并发展至今的主要原因，所以，多种灵活产业收益对“未来地产养老“业是有着举足轻重的地位的。 2.2.3运营形式

“地产养老”这一投资养老模式在我国推行后，开始了长期运营摸索阶段，逐渐形成了现在的“地产养老”运营模式，即以租、售、反按揭三种形式为主的运营形式。下面我们将引用三个案例来对这几种运营形式进行分析与研究[3]。 2.2.3.1租

这种运营形式是根据入住养老中心人员的不同情况进行“区分对待”的一种，施行阶梯收费，下面我们以北京燕达国际健康城为例进行分析。

北京燕达国际健康城位于燕郊，是我国首都北京的卫星城市，距离天安门仅30公里，交通便利。单产业用地面积近50万平方米，总建筑面积约106万平方米，项目总投入近70亿元。该项目在审批时以医疗用地进行审批，目的是打造大型的综合养老医疗中心，目标顾客为全球高端人群，收费在“养老地产”行业处于较高水平。然而，燕达国际健康城对自身定位的盲目性导致了经营的惨淡，北京地区与河北地区日益严重的环境问题也对它的自身发展造成了毁灭性的打击，全球高端的健康医疗产业园却变成了只有十几个长期住户的空城。 2.2.3.2售

其实出售“养老地产”类似于商业地产的销售形式，但是，它们之间还有着不同。它出售的仅仅是养老型住宅和养老型配套服务。我们将以北京东方太阳城为案例对销售型的“养老地产”进行分析。

北京东方太阳城位于北京顺义区，面积达234万平方米，在“养老地产”领域是真正的王牌项目，它与燕达国际健康城有着一样的定位，但是，两者的结果却截然不同，北京东方太阳城获得了巨大的成功。

作为“养老地产”，北京东方太阳城的投资方并没有忘记自己投资初期的理念，那就是依托养老也进行地产推销，在低迷不前的地产行业中寻求一条新的出路。所以，在项目制定过程中就秉承舒适生活环境，高档的建筑，完美的配套等一系列能够吸引高端养老人士和养生人士的规划。项目落成后，采取租、售结合的营销理念，在满足长期养老群体的要求的同时，也满足了一些短期养生项目的需求，做到了资源的最优配置，也

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当然的可以实现效益最大化。 2.2.3.3反按揭

反按揭形式并不是我国独创，他是根据美国的一中贷款业务演变而来的，主要形式为老年人将现有的自住房进行抵押，然后换取每个月固定的费用（养老金）用于晚年的开销。这是贷款的一种形式，老年人将自住房抵押给银行或者其它私人机构，私人机构通过对老人自住房进行市场运作，得到的收益一部分用来支付老人的费用，另一部分作为自己的收益。这种抵押方式可以实现一次抵押，分期收款的模式，非常适合我国老年团体[4]。

但是，在我国这种“反按揭”的贷款方式有了新的类型，老人们将房屋或者其它实体抵押给房地产开发商，用来换取自己进入房地产开发商的养老机构的机会，然而，房屋只是暂时性的抵押给了地产商，老人从养老机构离开后，地产商将房屋折价再还回房屋原持有者。这种养老方式的出现极大的缓解了老年人养老的压力，为老年人的养老做出了实质性的贡献。下面我们以幸福人寿的以房养老项目（反按揭）进行介绍。

幸福人寿在2013年提交了关于施行反按揭方式下的养老保证计划，并获得了通过，其主要模式是：客户（老年人）提供自己名下产权房屋，交由幸福人寿代为管理，幸福人寿拥有除出售之外的一切处置权利，幸福人寿根据合同要求分期向投保人支付费用，该费用的支付与幸福人寿能否在房屋的处理过程中盈利没有关系，幸福人寿不能因对房屋的经营管理不善而拒绝或者延期支付投保人费用。并且，如果投保人愿意，幸福人寿可以投保人要求为其选择合适的养老机构并全权负责老人入住养老机构的一切事宜，这种贴心的服务正好可以迎合老人们不愿拖累儿女的心态，在各种因素的影响下，两者一拍即合。

但是，从这种经营模式来看，以房养老的这种方式不能成为主流，在养老市场所占的份额是很小的一部分，但是，从发达国家的养老经验来看，以房养老是对养老市场的一个重要的补充。

绿城.乌镇雅园项目的运营模式包含这三种，其中，绿城.乌镇雅园主要以自营管理为主，并没有抛弃养老服务的精髓，也在传承中进行着创新。

3.乌镇雅园的养老服务理念

作为“养老地产”成功的典范，宋卫平一直强调自己在养老服务领域所恪守的准则：一切为了老人，老人的幸福晚年是雅园的未来。

作为绿城集团董事长，宋卫平在经过对养老服务业长达十年的探索，对传统的养老模式的弊端也深有体会。他认为，传统养老模式只注重了残疾、孤寡老人的照顾，忽略了其他老人的晚年幸福，然而，这些身体健康的老人更需要我们的关心，这种关心不能

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仅仅是身体上的照顾，更应该是从内心深处的呵护。尤其是刚刚进入老年的群体，他们能够进行自我照顾，但是，他们缺少的是一个能够从人生奋斗到安享晚年的过渡阶段。所以，宋卫平在绿城内部建立了老年大学，成立绿城学院，创办了具有绿城特色的养老模式。这种模式在乌镇雅园也得到了大力的推广，也受到了雅园内老年人的强烈欢迎。 乌镇雅园在保持传统的基础上也在运用现代科技与现代服务理念提高自己的服务水平，雅园社区内部为所有的老人建立了健康数据库，每一位老人的身体健康情况都会记录在册，并且数据库会对老人身体情况进行实时监控，尤其是对一些存在健康问题的老人，进行重点监护。在服务上，雅园社区提供的不是冷冰冰的卫生打扫及其它服务，雅园注重的是为所有的老人提供交互式的服务，更多的是与老人形成在心灵上的沟通，让他们在退出社会劳动舞台后依然能够感到自己的重要性。 3.1乌镇雅园不是空想

在宋卫平提出乌镇雅园设想之初，有人怀疑他的做法，在这些质疑者的眼里，乌镇雅园完全就是一个烧钱的项目，且不所前期投入过大，仅仅在政策上就不能得到保障，国家法律不允许私人涉足国家养老机构的建设，更不用说我国老年人传统的养老观念根本无法适应乌镇雅园的创建理念，总的来说，宋卫平的乌镇雅园就是理想主义，是在房地产即将走向末路时的病急乱投医，完全是不切实际的空想。

然而，短短的几年时间，宋卫平从建立第一所民办医院到第一个民办传统养老院，再到现在的综合性养老服务社区——绿城.乌镇雅园，每一个项目都印证了当初宋卫平在“地产养老”领域的大胆猜想。 3.2乌镇雅园打破了传统养老观念

在我国的传统文化中，“养儿防老”思想深入人心，孩子为父母养老送终是天经地义的事情，然而，这种传统的养老观念也存在问题。受长期计划生育政策的影响，现如今大部分年轻人都是独生子女，在照顾父母的压力上较比以往大为增加，尤其是年轻人工作压力大，空闲时间少，没有时间陪伴父母，久而久之就会造成父母与孩子之间的矛盾。并且，由于家人并非专业护理人员，不能够掌握老人身体状况，所以会对老人的身体健康情况误判或者忽视，危及老人生命。

乌镇雅园正是在考察多个传统养老机构及家庭养老方式后对传统的养老方式进行了细致的分析，从而得出了自己的养老理念，也使得这个困扰了社会很久的问题得到了实质性的解决[5]。

3.3乌镇雅园为我国养老业提供了新的发展思路

根据国家人口普查结果显示，直到2012年底，我国老年人口数量已经达到人口总数的16%，并且在未来的两年内，这个数量还会继续上涨，并且很快突破2亿。人口老龄化的速度在不断的加快，给社会公共养老机构带来了不小的压力，在此情况下，我国

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全民养老应该走什么样的道路？应用怎样的管理模式？就成为了当前急需解决的问题。

民间资本（如地产业）很快的发现这一商机，绿城、万达、保利等企业纷纷开始抢占这一市场，市场化的竞争不仅缓解了社会公共养老的压力，给我国养老业的发展提供了新的思路。

3.3.1民间资本应当被灵活应用

我国居民总数在世界上排名前列，这意味着我国民间蕴藏着巨大资金总量。我国人民投资渠道较少，没有合适的渠道进行投资，所以，如何盘活巨大的民间资本就成了一门学问。“地产养老”需要大量的投资，因此，两者的结合使得该项目能够顺利完成，其中绿城.乌镇雅园项目就是利用了社会融资才有了雄厚的资本进行独立开发，否则，如此浩大的工程，单单依靠绿城集团是无法完成的。 3.3.2转变居民养老理念

家庭式养老是我国养老的主流，并且在一定的时间内，这种养老方式还会继续大量存在。如何引导老年群体将晚年生活移入房地产开发商的养老社区？这个问题的解决需要从根本上转变居民的养老理念。随着社会的发展，我国老龄化人群也开始转变自我的养老观念也开始了转变，为了不拖累儿女，老人们也开始希望能够进入公共养老机构。 3.3.3从单纯的服务到家的温暖

由于我国养老行业准许民间资本进入，所以在激烈的竞争下，各大企业开始改变自己的管理模式，从单一的服务到多元化的综合服务方式的转变，让老人们能够感受到家的温暖。以乌镇雅园项目为例，绿城集团不仅仅提供基本的养老服务，还为入住园区的老人建立老年学校，使老人们能够老有所学。为老人提供积极的心里干预，提高精神生活品质，不定期举办家属联谊，为老人们创造更多与孩子在一起的时间，设身处地的为老人们考虑，让老人们感觉到家的温暖。

4.从乌镇雅园看我国“地产养老”的不足

子地产业进入我国养老行业以来，的确为我国公共养老事业做出了巨大的贡献，有效的缓解了社会公益养老机构不足的压力，为广大老年人提供了一个可以安度晚年的地方。但是，作为市场化经济的产物，“地产养老”业也存在于它自身的不足，下面我们以乌镇雅园为例进行说明。

4.1重表面，轻内在

乌镇雅园项目在确立之初就定位为高端养老产业项目，一系列高端配套措施，金牌物业、专业服务人员配备都非常齐全，建筑高端大气，装修古朴典雅。但是，这种表面功夫虽能吸引老年人的关注，但是，却不能留住老年人的的心。这也是乌镇雅园在前期短暂的入住高潮过后，又开始出现客户陆续离开的现象，其问题就出在人文关怀不够，

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老人们无法在该环境中找到心灵的慰藉与归宿。虽然对管理模式与理念进行了调整，但已无法挽回老年人受伤的心。

4.2重效益，轻投入

由于乌镇雅园在前期的投入较大，后期入住率一直无法提高，导致资金紧张，如此下来开发商曾暂停对园区一些列的维护工作，导致园区住户与开发商和物业的矛盾加剧，该矛盾直接影响了乌镇雅园前期在“地产养老”领域的形象。其实，我国老年人对养老机构的选择极其慎重，不仅仅是和传统养老观念在作斗争，也是在对众多的养老机构中间进行选择，所以，不要因为一时的得失而将以往所有付出的努力付诸东流，也许再坚持一分钟，就会多一位老人选择乌镇雅园。

总结

“地产养老”是我国对民间资本进入养老业的有一位大探索，民间资本的大量进入也使得我国公共养老机构能够从容应对越来越多的老年人口。民间资本进入养老业，也为养老业注入了活力，尤其是经过市场经济的推动，提高了竞争强度，优胜劣汰。 乌镇雅园作为我国“地产养老”的典型代表，无论是从硬件还是软件；无论是从传统养老服务还是现代养老理念，经过不断的摸索，它一直走在行业的前列，虽然有不足之处，但是，还是希望以乌镇雅园为代表的“地产行业”能够越做越好，做红我国的“夕阳”产业。 参考文献

[1] 郭敏等.养老地产市场分析及开发运营模式理念.北京.中房商学院,2010. [2] 宋卫平.乌镇雅园项目深度研究,2007.

[3]严彪. 养老地产项目考察报告[M].中国社会科学院,2009.

[4]泰康人寿.关于促进养老地产健康发展的调研报告.北京.泰康人寿集团,2009 [5]汤灿.中国养老地产研究[C].房地产年报,2011.

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