旧楼整栋改造之家居室内简装初探-白云工商高级技工学校艺术设计与建筑系

旧楼整栋改造及家居内简装板房初探

旧楼整栋改造及家居室内简装板房初探

徐昭俐

白云工商高级技工学校

摘 要

为迎亚运会、亚残运，广州开展旧楼“穿衣戴帽”工程(指为位于重要路段和景观区的旧楼房重新装修整饰)，让不少社区面貌焕然一新。旧楼“扮靓”后“身娇肉贵”, 部分房屋升值了30%~50%。嗅觉敏锐的投资商已经捷足先登，对有些旧楼房进行整栋收购，力推翻新项目，带装修，向外出售。这种经过改造后的旧楼相对于一手房便宜了很多，深受工作在市区的年轻一族喜爱，成交率高。但入住后，发现各种各样的问题纷纷而来，真所谓是“省钱在前，闹心在后。”本文现对旧楼整栋改造带简单装修进行初步探讨，意在解决所存在的问题。

关键词：整栋旧楼 改造 装修

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旧楼整栋改造及家居内简装板房初探

一、基本状况

在物价频频又飞涨、工资久久不见增的今天；在人们对生活品质要求不断提高，而房价就算再下跌10%也买不起城区新房的今天。有不少经济实力不强的市民无可奈何的、心不甘情不愿的把目光投向了价格相差很大的二手房。

2009年为迎接亚运会、亚残运召开，广州开展有史以来规模最大的人居环境综合整治工程，为老旧民居“穿衣戴帽” “大装修”，这无疑成为市民关注的热点和焦点，不少市民看过改造样板房后，对那里的楼面外表装饰一新、坡屋顶隔热美观、楼内的环境也进行了改造，表示非常满意。致使这种经过改造后的旧楼得到广大市民尤其是年青人的认同。再者以地段好、周边配套设施齐全、交通便利、不需要长久等待期等优势受到购房人、租房客的喜爱，房价上升，租售价齐涨。

与新建楼房相比改造旧楼有几大优点：1.工期短，可以很快的投入使用；2.投资少，用较低的价格收购，且开发成本低；3.效益高，对现有的建筑进行改造，比新建同样规模标准的楼房可节省去百分之二十到百分之五十的费用。正因旧楼改造有这样的优势，一些投资商瞄准了这一块的潜力，对旧住宅市场的投资激情热情倍增，用低价格对整栋旧楼或小区实行收购，进行内外翻新，做改造样板房，向外出售。

二、存在的问题

部分投资商一面为提高销售，注重外观效果，对建筑外墙进行翻新装饰；做几个户型样板房，吸引购房人。另一面为降低投资费用，对建筑内部只是做内墙体简单刷白、地面铺砖。表面上看起来不错，实际上这种不注重室内住用问题的

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解决，是存在很多问题的，为今后的使用者埋下了隐患。

1、旧楼经过长年累月风雨侵蚀，在一定程度上受损老化，可能出现结构裂缝等情况；

2、受当时的材料、技术、施工方式等的限制，造成室内舒适度较差，对能用的损耗会较大；

3、内部结构、布局不适应现时或将来的需要，原使用者可能擅自改变住宅用途，其使用不当，造成的墙体开裂；

4、屋面、卫生间及用水部位可能出现的渗漏情况； 5、功能、配套设施滞后（如给、排水老系统）等。

三、解决方案

不管处于什么原因，既然选择了购买旧楼，说明这部分购房人大多还是以经济为原则的，安全实用性与功能齐全是这部分购楼人最为关注的。因此，在改造前，应对既有建筑结合改造目的，进行整体的系统化操作：

1、检测及安全性鉴定（隐蔽工程中结构、抗震性、防火安全评估、建筑能源审计、建筑节能诊断等质量与缺陷）；

2、分析报告，制定对策，提出专业意见，拟定解决方案；

3、对原使用居民进行问卷调查，收集各方面的住用所存在的问题点和不方便之处；对目标客户群进行问卷调查，收集各方面的居住需求与期望值；

4、为改善居住使用功能，根据反馈，室内设计师重点放在房屋内部功能的改造上面，进行户型设计；

5、为达到改善居住条件，建筑设计师根据旧楼原有风貌与周边环境，进行

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建筑外观设计；

6、为实现内外都美的目的，与结构工程师、电气工程师、给排水工程师、概算工程师等进行沟通，专业技术配合，调整方案，以确保成本合理、有效，并满足设计效果；

7、制定改造方案，配合项目相关报批报建，及时与相关部门和单位沟通； 8、现场加固处理，进行施工组织，按计划执行及施工进度管理（包括施工段的划分、主要工序及劳动力安排以及施工管理机构或项目经理部组成）；

9、随时掌控施工机械设备配备情况； 10、保证安全、质量、工期及文明施工。 11、验收、维护等工作。

四、旧楼家居室内简装之样板房设计

装修是一个系统工程，自己装修过毛坯房的用户有亲身体会，大大小小的装修问题都要考虑，一套房子装修下来撇开费用不讲也是身心俱疲。而旧楼装修涉及的问题比新房要多，更加有难度。由开发商提供装修有好处：一是“省心”；二是避免装修的时间不一样，相互干扰的问题；三是避免砸坏承重墙，安全。

其样板房的设计也有别于新房样板间的设计，要不单能起到对楼盘良好的展示形象，能更好地促进销售，产生直接的经济效益，价格也要适中，突出楼盘居家的实用性，好后期出售。

这使得室内设计师在装修之前，须根据经验分析室内外，注重表现楼盘的特质，知道房屋质量与缺陷，从结构和安全上考虑，对当地的文化背景等进行充分的认识，设计体现楼盘本身的一种内在涵养；从目标客户群的需求出发，注重

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