基于层次分析法的房地产估价理论与方法

值

或总收益减去要素成本或总成本之后余下的那一部分。”如图6一1所示，长方形LNSP表示总

产值，长方形LMRP表示剩余或地租。

马克思指出，地租是土地所有权的经济形式，一切形式的地租均以土地所有权的存在为 前提。真正的地租是为使用土地而支付给土地所有者的货币额，并把由于土地等级差别而产 生的，归土地所有者占有的超额利润称为级差地租。同时又指出，租用任何一块土地必须交 纳地租，这就是绝对地租。新投入耕种的土地的地租是由同等的已耕地的地租决定的。农业 地租原理同样适用于建筑地段地租和矿山地租。

6.1.2地价理论

威廉。配第在其《赋税论))中指出，土地的价值不过是一定年数的地租总额，或图6一1地 租是一种经济剩余者说是地租的简化。亚当·斯密把土地价格看成是地租资本化的比率，用 年地租除以利息率之商来加以确定。R·伊利认为“土地的收益是确定它的价值的基础”。土

地价格是土地收益资本化，以公式表示为:V=/ar，式中V为土地价格，“为土地收益，r 为资本还原利率。以马歇尔为代表的土地供求理论者认为，土地价格的决定因素是土地的供 给和需求。土地的供给与需求一般均处于变动之中，土地价格是二者相互运动的结果(图6一2)。

图中ss、dd分别为土地供给曲线和需求曲线。

马克思在

批判地继承古典政治经济学地价理论的基础上，提出了以劳动价值论为基础的

地价理论。马克思指出:“未经开发的土地没有价值，因为没有人类劳动物化在里面”，“土地

不是劳动产品，从而没有任何价值”。但是土地具有使用价值，能满足人类生产、生活的需求，

马克思把土地价格称为“虚幻的价格”，没有价值的土地可以有价格，土地价格是没有价值的 价格。

马克思把土地区分为土地物质和土地资本，认为土地价格无非是出租土地的资本化的收 入。“土地价格不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格”。土地价格是地租 的资本化，即V=a/z，式中V为土地价格，a为地租，r利息率。马克思的地价理论是土地 估价的基础理论之一，也是土地估价中定量化或模型化的基础。 6.1.3土地区位理论

由于距离产品消费中心(城市)位置不同而产生不同的土地利用纯收益，称作位置级差地 租。按照屠能的理论，位置级差地租由公式R=E(p一)a一妙表示，式中R为单位面积上的 地租，E为单位面积上农作物的产量，p为单位产品的市场价，口为单位产品的生产成本，f

为单位产品运输单位距离的费用，h为生产地与消费地之间的距离。如图6一3所示，四个地租

三角形可以用来描述四种不同土地用途间的竞争，就城区而言，不同土地用途可为商业用地、 工业用地，住宅用地、农业用地;就农业而言，不同土地用途可代表粮食生产用地、经济作 中国农业大学工程硕士论文

物生产用地、园业用地和林业用地。 第六章土地估价

区位是一个综合概念，不仅表示地球上某一事物的空间位置，还强调自然界的各种地理 要素与人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。实际上，区位就 是自然地理位置、经济地理位置、交通地理位置在地域上的有机结合。在城市中，由于土地 区位不同，产生不同的使用价值和价值，使得同类行业在不同位置上获得的经济收益相差很 大。区域对企业经济效益的影响，一般可分为三种层次即宏观区位、中观区位和微观区位。 宏观区位是指城市之间的区域比较，中观区位是指城市内部由于自然条件、基础设施、规划 用途等造成的不同地段之间的差异，微观区位则是更小范围内由于临街情况等所造成不同地 段的差异。就城市工业用地而言，主要受宏观和中观区位条件影响，而商业住宅用地主要受 中观和微观区位的影响。区位论中的城市地域结构论是城市用地功能分区、地价测算区域确 定的基础，不同的功能分区决定了城市土地的级别与土地收益的差异，进而决定了各类地价 的高低。

6.2土地估价方法 6.2.1市场比较法

市场比较法是应用比较广泛的一种地价评估方法。它是一种将待估地块与市场上己成交 的同类地块实例进行对比，以获得待估地块价格的方法。其理论基础是经济学上的替代原则。 由于该方法是以市场上己成交的实际交易价格为估价基础，因此，估价结果的可信性高。该 方法是土地市场发育的国家普遍采用的最重要的估价方法，应用此方法，通过对已成交的类 似地块的价格进行交易情况修正、期日修正及区域因素和个别因素的比较、修正，最后求得 待估地块的价格。

中国农业大学工程硕士论文第六章土地估价 旦旦鱼口.国国口口里国国亘口皿口

所谓情况修正，是指交易应在正常情况下进行，交易双方没有特殊关系。期日修正是指 对比较样本进行修正，将比较样本当时的交易价格修正到待估样本评估期日的价格。区域因 素和个别因素就是指由于待估地块与比较实例之间在地价影响因素(区域因素、个别因素)上存

在差异性，因而在估价中要对各种“差异”因素进行具体的比较和逐项因素的修正。 运用市场比较法的关键是选择适当的交易实例，选择比较实例时应注意以下几点:()l用 途相同。即商业用地与商业用地相比，住宅用地与住宅用地相比等;(2)交易情况无反常性。 如将有特殊利害关系人之间的交易作为实例，必须进行情况修正;(3)时间上接近性。土地的 价格受供求关系的影响很大，不同时期，由于受当时市场因素的影响，价格呈上下波动。在 选择实例时，要尽可能使评估实例与待估实例在时间上接近:(4)地段等级尽可能接近。比较 实例与待估土地所处的等级应是一致的或相似的。 市场比较法可用下面公式表示: 、./一Un4一0︸了、1..1 X

Un一、 .

产nU一内、︸11了吸、、 X 、，了一n﹃‘一︸日︶了、工。..1 X

Un一、‘2nU一、注j门11吸J 集估二几较x

集估为待估地块的价格;凡较为用于比较的样本价格。式中分子、分母中的(l)、(2)、(3)， (4)分别为进行交易的情况修正、期日修正、区域因素修正、个别因素修正。

市场比较法主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。 6.2.2收益还原法

收益还原法是一种运用适当的还原利率，将土地在未来每年的纯收益折算为评估时日收 益总和的估价方法。其基本原理是:由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性， 使用者在占有某块土地时，土地不仅能提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不 断地继续取得(由于货币贬值、物价上涨等原因实际收益还应增加)。将此项随时间延续而能 不断取得的纯收益，以适当的还原利率折算为现在价值的总额(称为收益价值或资本价值) 时，就得到该土地的实质价值。近年来，在我国城镇土地定级估价中采用的根据企业用地收 益资料测算基准地价的级差收益测算法、根据房地出租资料计算样点地价的租金剥离法以及 根据商品房开发资料计算样点地价的剩余法，其实质都是收益还原法的具体应用。采用收益 还原法求取土地价格的关键是求取土地的纯收益和还原利率。 ()l计算过程

不动产是由土地及其上的房屋(建筑物)共同组成的有机统一体。没有地产的房产是不存在 的:在市场上直接产生不动产收益的是房屋，而不是土地，即土地产生的收益要通过房屋体 现出来。不动产的纯收益是由土地及其房屋(地上建筑物)共同产生的，且其产生收益的方式是

不同的。房屋作为人类劳动的产品，其价格是所凝结的人类抽象劳动即价值的货币表现，因 此房租(即房屋带来的收益)是由房价决定的;而土地则是由地租(土地收益)决定地价。我国的 城市土地使用制度决定了城市土地国家所有，而房产(地上建筑物)可为不同的所有者所有，即