临沂市物业管理三星级服务标准(DOC)

三星级物业标准

1 综合管理服务

1.1 前期物业服务企业应向业主提供物业服务手册。

1.2 承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

1.3 客户服务接待场所工作时间不少于8小时，其它时间设置值班人员。设置并公示24小时服务电话。

1.4 24小时受理业主或物业使用人报修。急修20分钟内到现场处理，一般修理2日内完成（预约除外）。

1.5 对业主或物业使用人的投诉在2日内答复处理。

1.6 实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布1次服务资金的收支情况。

1.7 能提供3种以上便民（无偿）服务，如电瓶车接送、配置手推车、邮件收发、信息咨询等。

1.8 每年开展2次以上一定规模的社区文化活动。

1.9 每年的沟通面不低于小区住户的70%，每年至少2次征询业主对物业服务的意见，满意率达90%

以上。对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达80%，处理率达90%以上。

2 房屋管理与维修养护服务 2.1 房屋管理

2.1.1 制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度。 2.1.2 每年第四季度制定下一年度维修养护计划。

2.1.3 小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显。

2.1.4 房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无明显污迹。

2.1.5 楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部分牢固、无裂缝、无破损、无明显污渍，使用安全。

2.1.6 室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁、统一、美观，无安全隐患或破损。

2.1.7 对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门。 2.2 巡查与维修养护 2.2.1 巡查

物业服务企业应根据小区实际情况选择房屋维护巡查项目，包括： ——每年1次观测房屋结构，发现特殊情况及时上报，必要时请专业单位进行检测评定；

——每年检查1次墙体、墙面； ——每年检查1次顶棚； ——每年检查1次楼梯、扶手；

——每年检查1次屋面保温隔热层、防水层； ——每年检查1次散水坡、雨檐台、连廊； ——每年全面检查1次楼板、地面砖； ——每季巡查1次小区各标识； ——每月全面检查1次公共门窗； ——每月巡查1次路面、侧石、井盖等； ——每月巡查1次围墙；

——每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品； ——每月巡查1次室外健身设施、儿童乐园。 2.2.2 维修服务

在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理。依照合同约定，属于物业服务费用中支出的维修项目

应在3日内组织修复；需要动用维修资金的，应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，并于3日内

向业主委员会提出书面申请，根据业主大会的决定组织维修。 2.3 装饰装修管理

2.3.1 受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰

装修管理服务协议，告知业主或物业使用人装修须知和注意事项。

2.3.2 装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修，影响房屋

外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻或制止；拒不改正的，报

告相关行政主管部门及业主委员会，并在物业管理区域内公示。 2.3.3 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。

2.3.4 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在3～5日内清运。

自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在3～5日内清运。

3 共用设备设施运行、维修、保养服务 3.1 供配电

3.1.1 每日1次对设备运行状况进行检查，低压配电室可每月巡查1次。 3.1.2 高低压配电柜、变压器每年1次检修除尘，按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。

3.1.3 配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止蛇鼠等小动物进入；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁。 3.1.4 无自身系统故障引起的计划外大面积停电。 3.2 公共照明

3.2.1 院落、楼道照明每月巡查1次，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡；保持公共照明灯具清洁，亮灯率90%以上；院落照明灯按时开启，满足使用要求。

3.2.2 公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，控制柜工作正常，无损坏组件；灯具基本无损坏、无变形、无锈蚀，完好率85%以上。 3.3 电梯

3.3.1 电梯设备运行情况每日巡查1次，建立记录。

3.3.2 保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好，轿厢内整洁。

3.3.3 委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期对电梯进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内张贴《年检合格证》。对维保单位保养工作进行监督，保存相关记录。

3.3.4 电梯发生故障，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对故障进行修复，

一般性换件维修1日内完成，较为复杂维修3日内完成；发生困人或其它重大事故，物业管理人员应立

即通知电梯维保单位，并在15分钟内到达现场，开展应急处理，协助专业维修人员进行救助；物业服务企业保存相关记录。 3.4 给排水 3.4.1 生活供水

3.4.1.1 泵房设备运行情况每日检查1次；地下室、管道井等 部位明装管线、阀门巡查每月1次。

3.4.1.2 水泵、阀门全面检查、检测、保养每年1次，保证正常供水；水泵润滑点注油每月1次，水泵、管道等除锈、防腐、刷漆每年至少1次。 3.4.1.3 水箱、水池每年清洗2次，检查保养附属配件，并对水质进行化验，二次供水水质符合国家饮用水标准。

3.4.1.4 水箱、水池管理具备一箱一卡；上人孔盖板完好并加锁；溢流管口安装防护网并完好；每年秋冬季对暴露水管进行防冻保温处理，确保供水的安全性。

3.4.1.5 泵房环境整洁，通风良好，无杂物存放，能有效防止蛇鼠等小动物进入。

3.4.2 雨污水排放

3.4.3 公共污水管道每年检查1次，视情况进行清通，排水畅通。 3.4.4 雨水管道、化粪池等部位每半年检查1次，视情况进行清通，排水畅通，无堵塞。

3.4.5 污水提升泵检查保养每年1次，对化粪池进行清挖、清抽，集水坑定期清理。

3.4.6 雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖。

3.4.7 不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。 3.5 供热设施