城中村综合改造拆迁安置房项目可行性研究报告总投亿

武汉市洪山区------城中村 综合改造拆迁安置房项目 可 行 性 研 究 报 告

编制单位：北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司

湖北中安信会计师事务有限公司

编制时间： 2009年12月6日

目 录

武汉市洪山区------城中村综合改造拆迁安

置房项目可行性研究报告

第一部分 总论

1、建设背景

住房问题是重要的民生问题。解决城市低收入家族住房是当前民生问题的重中之重。党中央、国务院高度重视解决城市低收入家庭住房困难问题，国务院下发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发［2007］24号，以下简称《若干意见》），接着又召开全国城市住房工作会议，对贯彻《若干意见》进行部属。国务院提出，所有城市（包括县城）要以城市低收入家族为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度、力争到“十一五”期未，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其它城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。

改革开放以来，中国的经济发展取得了举世瞩目的成就，巨大的市场潜力和相对低廉的生产成本已使中国成为亚洲地区，乃至世界最具投资吸引力的国家之一。温家宝总理在政府工作报告中提出了“中部崛起”的概念，这意味着中央政府将在政策、财政、基础设施建设等方面将会向中部地区倾斜，刺激经济的快速发展。地处腹地的中部六省面临着一次全新的历史发展机遇。

在中部崛起的大背景下，依托优越的地理位置和多年积累，武汉的整体经济实力日益增强，经过多年发展，武汉市已有较强经济积累，地区生产总值连续两年处于中部六省前列，2009年上半年武汉市的GDP为亿元，位居中部六省之首。从整体经济实力上看，中部龙头与支点的地位基本确定。

但是，就在这座不断发展的特大城市的二环以内,存在56个城中村，城中村内危房、旧房集中，这些住宅建设时间长，房屋质量差，户均面积小，基础设施配套不全，生活环境质量差，群众生活十分不便。中心城区内的城中村脏乱差，片区环境严重影响了武汉市的市容市貌，影响武汉市在全国的整体形象，为彻底解决这一问题，武汉市人民政府于2009年6月4日提出《关于进一步促进经济平稳较快增长的若干意见》，要求加快推进城中村和旧城改造，计划用3年时间完成二环内56个城中村的改造任务。 2、概况

名称

武汉市洪山区------城中村综合改造拆迁安置房项目 地址

项目位于洪山区和平乡------友谊大道以南，武青四干道以北，纺机路以东，罗家港以西,紧邻徐东商业中心。

项目建设规模及内容

（1）拆迁还建；拆迁总面积为平方米，其中村民房屋拆迁面积为506340平方米，拆迁村民户数1594户；集体房屋拆迁面积为平方米。还建面积为330895平方米，还建户数1446户，货币补偿面积为203896平方米。

（2）房地产开发。根据武汉市人民政府办公厅《关于洪山区------城中村改造成本测算及开发规模的批复》，开发建设规模为万平方米，容积率，开发用地的总成本亿元。

以房地产开发取得的收入弥补拆迁还建的成本。

本项目建设期

本项目2010年上半年完成整体拆迁任务，2011年底完成还建安置房建设任务，拆迁还建期2年；房地产开发采取滚动开发模式，从2011年上半年起至2018年底完成房地产开发任务，开发建设期8年。

目前工程进展情况

（1）由武汉市城市规划设计研究院完成了《------“城中村”综合改造规划》

（2）挂牌出让土地成本已经武汉市洪山区人民政府和平街------村民委员会、洪山区和平街城中村综合改造工作领导小组办公室、武汉市洪山区人民政府和平街办事处、武汉市洪山区城中村综合改造工作领导小组办公室审核签字同意。2009年9月28日取得武汉市人民政府办公厅《关于洪山区------城中村改造成本测算及开发规模的批复》

（3）完成拆迁的部分工作,包括:完成了城中村改制；完成了项目前期规划，完成了部分拆迁补偿

（4）项目已经摘牌，并获取《国有建设用地使用权成交确认书》 （5）项目核准及规划审批手续基本完成。环评、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证正在办理中。

3、项目编制依据与研究范围

本报告的编制依据

依据中华人民共和国有关法律法规和政策规定，综合该的具体情况，本可行性研究报告的编制依据主要有：

●本报告的编制的依据是国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）和国家现行的财税制度。

●武汉市人民政府办公厅《关于洪山区------城中村改造成本测算及开发规模的批复》

●武汉市城市规划管理局市规划局关于《------综合改造规划》的批复”（武规函[2006]253号）文及武规函[2008]459号文

●武汉市城市规划设计研究院完成了《------“城中村”综合改造规划》

●武汉市城中村综合改造工作领导小组“关于印发《武汉市城中村综合改造挂牌出让土地成本测算操作规范（试行）的通知”(武城改办[2009]2号

●武汉市房地产投资项目基础数据的分析估算 本报告的研究范围 ●总论

●拆迁还建的必要性研究 ●拆迁还建的规模及建设内容 ●开发的市场分析 ●项目选址与自然条件 ●项目环境影响分析

●城中村改造投资估算，资金需求与资金筹措 ●财务评价说明 ●财务数据估算 ●财务效益分析 ●偿债能力分析 ●结论和建议等

在此基础上，考虑建设的必要性、技术的可行性和经济的合理性，为政府有关部门审批、建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依据。

第二部分 拆迁还建的必要性研究

1、“城中村”存在的弊端

近几年来，随着城市化建设进程的加快发展，城区范围不断扩大，原先城区周边的村庄，现在区域位置上已成为城区的组成部分，成为一道城市建设发展中的特殊景观——“城市里的村庄”。“城中村”在行政上已是城市的范畴，属于街道管理，但“城中村”仍然实行农村集体