绿城西溪项目最终可行性报告 - 图文

第五章 项目构想与建设规划

一、项目构想

（一）产品初步定位

坐拥湿地生态环境、饱经浙大人文气息熏陶的贵族 生活雅居。 这个定位涵盖了以下几个要素： 1、西溪湿地和浙大两个显著的周边环境，一个是自然景观，一个是人文气息。 2、贵族生活，体现在是高楼价上，体现在大户型的需求上，体现在楼盘品质的打 造上，体现在后期贵族式的物业服务上。楼盘定位要着重与其他楼盘不同的地方，可以 在楼盘的气质上突出重点。 3、楼盘的贵族气质需要业主的贵族气质，贵族气质的打造离不开人文氛围的长期 熏陶。都说三代培养一个贵族，说明贵族很难培养，可以着重大学氛围从小熏陶对贵族 培养的重要作用。2、建筑形态及面积控制 建筑形态及面积控制 本项目建筑形态为 9-13 层小高层公寓，一期物业面积为 130-260 平方米（建筑面 积） 。 二、目标客户定位 目标客户定位 省内外一些富裕人群，近期有在杭购置豪宅的计划，主要是企业主、个体户和 名牌企业个别高管，资产在千万以上的人群。 杭城年收入数十万以上者，包括名企高管、银行高级职员、高级设计师等；以 及部分大户型目标客户为父母购买小区内小户型住宅。 绿城房产品的追捧者，多次购买绿城开发的房地产项目，特别是住在城西的客 户。 专业房地产投资人士，高端、稀缺性物业保值增值的特性，特别是目前经济环 境下，这批客户需求明显。

二、项目主要开发节点时间计划

表9项目各阶段分时安排表 阶段 可行性研究 土地取得 设计 四证取得 桩基工程 基础工程 主体工程 室内装饰工程 室外工程 交房

时间进度 2012年6月 2012年10月 2012年8月 2012年10月 2013年1月 2013年8月 2014年5月 2015年10月 2015年10月 2015年12月 - 29 -

三、工程实施进度

表10项目实施进度表

建设内容 可行性研究 土地取得 设计 四证取得 桩基工程 基础工程 主体工程 室内装饰工程 室外工程 交房 建设内容 可行性研究 土地取得 设计 四证取得 桩基工程 基础工程 主体工程 室内装饰工程 室外工程 交房 建设内容 可行性研究 土地取得 设计 四证取得 桩基工程 基础工程 主体工程 室内装饰工程 室外工程 交房

2012年 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 2013年 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 2013年 2014年 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2014年 2015年 - 30 -

第六章 经济可行性分析

一、销售价格估算

（一）表11可比楼盘价格情况

住宅价格 是否精装 商铺价格 车位价格 新绿园 26021 是 25000 25/22 悦府 27563 是 __ — 阳光海岸 东方润园 林风御树 水岸枫庭 34250 是 __ 25 23423 否 25 16407 否 16737 15-21 22713 否 — 24 晓庐 蓝色钱江 20947 否 20 29000 (暂定) 是 __ 未定 数据来源：透明售房网，截止日期2009-4-10；单价：元/平方米；万元/个；

表12重点参考楼盘近期二手房成交情况

12年1月 楼盘名 春江花月 金色家园 18245 26979 成交套数 8 5 2月 3月 4月 成交均价 成交均价 成交均价 成交均价 成交套数 成交套数 成交套数 （元/平方） （元/平方） （元/平方） （元/平方） 18873 15730 7 7 3 21152 16668 16827 18 6 2 5 17934 17777 16339 25625 10 5 4 5 21167 17868

（二）价格估算

1、住宅价格：以中档精装修价格核算。

38100*2.4=91440平方米 88590*20000=177180万元 2、车位价格：

600*16000=9600万元

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二、投资估算

（一）表12投资估算表

序号 项目 1 1.1 1.2 2 2.1 2.2 2.3 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 4 4.1 4.2 4.3 5 税费 土地费用 单方成本 数值 总额（万元） 估算说明 83466.358 按照约11%的利润推算 81035.30 2431.06 地价总额×3% 3767.33 1865.38 根据新绿园预算 996.70 根据新绿园预算 905.26 根据新绿园预算 57219.30 91440 91440 91440 91440 91440 1936 91440 26170.13 根据新绿园预算 1417.32 根据新绿园预算 2523.74 根据新绿园预算 1216.15 根据新绿园预算 18288.00 根据新绿园预算 425.92 7178.04 根据新绿园预算 土地费用 21269.11 38100 契税 前期费用 设计费 规费 前期工程费 工程费用 建安工程费 室外工程费用 环境工程费用 弱电工程费用 精装修费用 配套幼儿园 不可预见费用 期间费用 财务费用 管理费用 销售费用 412.00 204 109 99 8411.00 2862 155 276 133 2000 2200 785 1207.50 787.40 174.98 245.12 1378.79 营业费 1021.33 税费附加 153.20 土地增值税 204.27 总成本 14192 18384 18795 91440 91440 91440 11041.36 贷款年利率暂按6%，4亿元贷款，3年期计算 91440 91440 91440 91440 7200 按每年400万元，周期4年暂估 1600 按销售额的1.2%暂估 2241.36 5% 9339 城建税7%，教育费附加3%，地方教育费附加2%，印花税0.05%，水利建设基金0.1% 1400.85 按1%预估 1867.8 168102.00 12607.65 5.1 5.2 5.3 91440 91440 118452 91440 89440 6 18389.69 91411 6.1 以总建筑面积计 6.2 以地上建筑面积计 6.3 以可售建筑面积计

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