房地产开发投资风险防范与控制

http://www.roolin.cn

第六章房地产开发投资风险防范与控制

房地产开发投资风险一般经历二个阶段:一是潜伏阶段，二是发生阶段，二是造成后果阶段。房地产投资风险防范与控制就是通过制定和实施各种风险防范和处理措施，在风险潜伏阶段，正确预见和及时发现风险苗头，消除各种隐患，以防止风险损失的发生;在风险发生阶段，积极实施补救与抢救措施，将有风险导致的损失减少到最低限度;当风险损失发生后，即在造成后果阶段，迅速对风险损失进行充分有效的经济补偿，在尽可能短的时间内，排除直接损失对开发项目正常进行的干扰，同时减少间接损火。风险防范与控制策略的制定要同时考虑房地产开发企业自身的各种情况、可供选择的资源以及企业所面临的外部环境。 6. 1风险防范与控制的前提

经过前面对房地产开发投资的风险分析及评价，我们可以计算得出一个房地产项目的整体风险等级评价，同时又可知道其中单个风险对项目的影响大小，无疑给决策者对项目的取舍或采取何种风险规避策略提供了有力的依据。 一个项目的整体风险存在两种情况，如图6一1[70]。若是第一种，开发商有两种选择:(一)当整体风险超过评价基准很多时，立即停止，取消项目:(二)当整体风险超过评价基准不多时，采取挽救措施。挽救措施分为两种:一是降低风险评价基准，对项目重新评价，看一看风险评价基准降低或项目是否可行;第二种是改变项目的目标和策略。无论采取哪一种措施，都要重做风险分析。风险评价基准降低后项一般不能达到原定的目标。降低风险评价基准后，可按照图6-1中的第二种情况处理。

图6-t整体风险两种情况

若项目整体风险可接受，则不必改变项目的原定计划，而应集中精力监视己识别出来的风险，深入查找项目潜在的新风险，必要时采取措施予以规避。

6. 2风险防范与控制的方法

风险防范与控制的目标就是降低风险发生的可能性，因此可以从改变风险后果的性质、减少风险发生的概率和风险发生的后果人小二个方面着手，采取减轻风险、预防风险、转移风险、回避风险、自留风险和采取后各措施六种方法[71]。具体采取哪一种，取决于风险的类别。

6. 2. 7减轻风险

此方法的目标是降低风险发生的可能性或减少后果的不利影响。具体目标取决于风险是已知风险、可预测风险还是不可预测风险。对于己知风险或可预测风险，风险管理者可以在很大程度上加以控制，可以动用现有的资源降低风险。不可预测风险是人们很少或根本不可能控制的风险。为了减轻这类风险，直接动用项目资源一般无济于事，必须进行深入

http://www.roolin.cn

细致的调杳研究，减少其不确定性。

在采用这种方法时，应设法将那些已识别可预测的或不可预测的风险转变为已知风险，利用现有的资源，将项目的每一个具体的风险都减轻到可接受的水平。具体的风险减轻了，项目整体失败的概率就会减少，成功的概率就会增加。

另外，同时也要考虑时间这一重要因素。可预测的和不可预测风险的不确定性只有经过一段时间之后才能减少。为了能够直接控制，可以把这些风险从将来“移”到现在。例如，为了减少项目使用阶段维护方面的风险，可以通过精心设计、精心施工，即通过减少项目设计阶段以及施工二阶段的质量保证体系的不确定性来实现。

6.2.2预防风险

风险的预防根据风险的形式不同，采用不同的方法。在实践中，对有形的风险常采用厂程法来预防。此法以工程技术为手段，消除物质风险威胁。例如，为了防!卜建筑物施!一时坡体滑坡的危害，可采用岩锚技术锚住松动的坡体，增加因为开挖而破坏了坡体稳定性。但是，采用此法需要很大的投入，因此决策时必须进行成本收益分析。对于无形风险的预防主要采用教育法和程序法。在项目开发的过程中，人员的素质很重要。由于相关人员的行为不当造成风险不容忽视，因此，要减轻与不当行为有关的风险，就必须进行风险意识和风险管理的教育。另外，对于风险的预防，要遵循项目的客观规律，以制度化的方式从事项目活动，即程序化。如建立现代风险管理制度以及质量保证体系，保证项目的每一项活动都在制度的保证之一下完成，减少不必要的损失。

6. 2. 3转移风险

转移风险又叫合伙分担分险，其目的不是降低风险发生的概率和不利后果的人小，而是借用合同或协议，在风险一旦发生时将损失的一部分转移到项目以外的第二方身上。采用这种方法要遵循两个原则:一是必须让风险的分担者得到相应得网报:乙是对于各具体风险，准最有能力管理就让谁分担。采用这种方法所付出的代价取决于风险的大小。当项目资源有限，不能实行减轻或预防办法，或风险发生的频率不高，但潜在的损失或损害很大时采用该办法。

转移风险主要有四种方式:出售，发包，开脱责任合同，保险和担保。 1.出售通过买卖契约将风险转移给其他单位。这种方法在出售项目所有权的同时也就把与之有关的风险转移给了其他单位。例如，项目可以通过发行股票或债券来筹集资金，股票和债券的购买者在取得项目一部分所有权的同时，也承担了一定的风险。

2.发包发包就是通过从项目执行组织外获取货物、厂程或服务而把风险转移出去。发包时又可在多种合同形式中选择。例如建设项目的施I‘合同按计价形式划分，有总价合同、单价合同和成本加酬金合同，不同的合同形式，可转移不同程度的风险。

3.开脱责任合同在合同中列入开脱责任条款，要求对方在风险事故发生时，不要求投资者承担责任。这种方法应用于转移风险的范围较小。

4.保险与担保保险是转移风险最常用的一种方法，项目投资者只需向保险公司交纳一定数额的保险费，当风险事故发生时就能获得保险公司的补偿，从而把风险转移给保险公司。担保是指为他人的债务、违约或失误负间接责任的一种承诺。在项目管理上是指银行、保险公司或其他非银行金融机构为项目风险负间接责任的一种承诺。在得到这种承诺以后，投资者就把在承诺中注明的风险转移给了承诺方。

6. 2. 4回避风险

回避风险是指当项目风险潜在威胁发生的可能性太人，不利后果也太严重，义无其他策略可用时，土动放弃项目或改变项目目标与行动方案，从而回避风险的一种办法。如果通过风险评价，发现项目的实施将面临巨人的威胁，投资者又没有别的方法控制风险，其至也无法将风险转嫁出去，这时就应考虑放弃项目的实施，避免巨人的人员伤亡和财产损失。

http://www.roolin.cn

在采取回避策略之前，必须对风险有充分的认识，对威胁出现的可能性和后果的严重性有足够的把握。采取回避策略，最好是在项目活动尚未实施之前，放弃或改变止在进行的项目，一般都要付出高昂的代价。

6.2.5自留风险

有些时候，项目投资者可以把风险的不利后果自愿接受卜来。自愿接受可以是主动的，也可以是被动的。由于在决策阶段己对一些风险有了准各，所以当风险事件发生时，马上执行应急计划，这时主动接受。被动接受风险是指风险事件造成的损失数额不大，不影响项目大局时，将损失列为项目的一种费用。当采取其他风险防范方法的费用超过风险享件造成的损失额时，可采用自留风险的方法。

6. 2. 6后备措施[72]

有些风险要求事先制定后各措施。一甩项目实际进展情况与计划不同，就需要动用后备措施。主要有费用、进度和技术二种后各措施。

1.预算应急费预算应急费，是一笔事先准各好的资金，用于补偿差错、疏漏及其他不确定性对项目费用估计精确性的影响。预算应急费一般分为实施应急费和经济应急费两类。实施应急费用于补偿估价和实施过程中的不确定性:经济补偿费用于对付物价的变动。

2.进度后备措施对于项目进度方面的不确定性因素，项目各有关方一般不希望以延长时间的方式来解决。因此，有必要设法制定出一个较紧凑的进度计划，争取项目在各有关方而要求完成的目期前完成。从网络计划的观点来看，进度后各措施就是在关键线路上设置一段时差或浮动时间。

3.技术后备措施技术后备措施专门用于应付项目的技术风险，它是一份预先准备好了的技术备用方案或备用设各，当预想情况未出现，需要采取补救行动时才动用。当开发项目采用新结构、新技术、新_厂艺、新材料，存在较大技术风险时，应适当采取技术后备措施。

6. 3风险防范与控制的具体措施

针对房地产开发活动中发生的常规性风险、可预测风险以及不可预测风险，从开发公司管理的角度，应制定具体的防范与控制举措来实现规避与降低风险的目的。根据房地产开发的特点，结合房地产开发活动的实际，可采用具体举措如下:

6. 3. 1成立专门的风险管理机构

目前，随着房地产业的规范、成熟发展，投资风险虽越来越被认识和重视，但在企业内部成立专门的房地产开发风险管理机构的开发企业很少。投资风险的分析往往局限于对某一个具体项目而展开，缺少对风险在投资全局范围内、投资整个过程以及中远期的管理，造成投资决策的局限性和短暂性。随着市场机制的进一步完善、规范，加强和管理房地产投资风险，控制和防范房地产投资风险，更应从机制上、制度上加以落实，成立专门的房地产管理机构显得十分必要。

房地产投资风险管理机构的任务就是加强对投资过程中风险的管理，来实现投资利益最大化或风险最小化的目的。具体的}_作任务包括风险的识别、风险的分析和决策、风险的控制、风险的转移和处理[73]。其主要工作流程如图6-2。

http://www.roolin.cn

图6-2风险管理机构工作流程

6. 3. 2使用房地产开发风险预警系统

为了有效地监测中国房地产存在的宏观风险，建设部自2004年2月起正式启动房地产市场预警预报信息系统，并决定在上海、深圳等13个城市进行试点[74]。这个系统将由数据采集、预警预报系统和市场监控二大块构成，包括房地产交易数据、土地开发用地数据、房地产金融数据、房地产价格数据等7种与房地产相关的数据，各地将在整合这些数据的基础上，定时发布相关信息。因此，作为房地产开发单位，学会使用全国房地产市场预警预报信自、系统，善于总结系统反映的信息，把握当前我国房地产业发展的总体趋势，减少宏观风险因素带米的影响。

但是，当前我国房地产市场发展还不平衡，一些地区房地产价格和投资增长过快，一些地区住房供求结构性矛盾较为突出，对房地产业乃至国民经济的持续发展造成一定影响。各地区也应根据房地产市场区域性强和发展不平衡的特点，加强对当地房地产市场发展和演变规律的研究，设立符合当地房地产市场规律的预警预报指标体系和主要指标的量化区问，建立符合自己城市特点的房地产市场预警预报体系，房地产开发企业对此也要予以关注。

另外，房地产开发企业也可以建立自己风险监控或预警系统，有效觉察计划的偏离。当计划与现实之间发生偏差时，存在这样的可能，即项目正面临不可控制的风险。这种偏差可能是积极的也可能是消极的。例如，计划之中的完成目期与实际完成目期的区别显示了计划的提前或延议。这样，计划目起与现实目期之间的区别就是预警系统预测到的一个偏差。顶算与实际支出之间的差别也一定要控制。两者之间偏离表明完成!;作花费的太少或太多。预警系统监测的偏差，要及时分析、判断，并与掌握的经验资料和控制目标对照，一以超出止常范围，立即启动整改应变程序。预警系统要全过程设监测段，监测段设计越细，效果越好。

6. 3. 3采用系统的项目管理方法

多数关于项目管理的调查显示，项目管理过程的完成结果是不能令人满意的。许多项目缺少足够的支持、全面的计划、详细跟踪及目标不明确。这些及其它障碍增加了项目失败可能性，使得风险及其影响增大。项目管理的系统方法有助于避免或减少引起这种不良结果的风险。它的目的是为了有效的领导、定义、计划、组织、控制及完成项目提供指导与帮助(见表6-1) [75]